屠霞芳

【摘 要】我國房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)較重的稅收壓力，過大的經(jīng)濟(jì)壓力給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展造成了一定的影響，為我國土地增值稅稅法也提供了可供籌劃的空間，房地產(chǎn)企業(yè)需要在明確土地增值稅籌劃意義的基礎(chǔ)上，科學(xué)利用土地增值稅籌劃的方法，有效進(jìn)行土地增值稅的籌劃工作，促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定與可持續(xù)性發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；籌劃；思路

由于現(xiàn)階段國內(nèi)與國際市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷發(fā)展，我國加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售與融資，造成了房地產(chǎn)資金鏈的緊張，所以在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)其內(nèi)部管理，對(duì)土地增值稅進(jìn)行科學(xué)有效的籌劃，掌握一定的節(jié)稅要點(diǎn)，遞延交稅時(shí)間，為企業(yè)創(chuàng)造更多的時(shí)間價(jià)值，有效防范土地增值稅繳納過程中產(chǎn)生的各種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)資金的流動(dòng)，適當(dāng)緩解企業(yè)資金鏈的壓力，提高房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃以及管理人員的綜合素質(zhì)，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，實(shí)現(xiàn)良好的土地增值稅籌劃目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

一、土地增值稅籌劃的作用

1.促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的提高

因?yàn)橥恋卦鲋刀愒谖覈姆康禺a(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅種中占據(jù)著較大的比例，所以對(duì)其進(jìn)行科學(xué)有效的籌劃能夠減輕企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)其在運(yùn)營與管理過程中的動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)的最大利益，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。

2.促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理水平的提升

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃的過程中給會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)提出了較高的要求，會(huì)計(jì)人員不但要掌握會(huì)計(jì)制度與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及現(xiàn)行的稅法，還要根據(jù)稅法的相關(guān)要求進(jìn)行記賬、設(shè)帳以及計(jì)稅等稅務(wù)活動(dòng)，而“清算制”在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)繳納過程中為土地增值稅的計(jì)算提出了更為嚴(yán)格的要求，為稅務(wù)籌劃提供了前提。

3.促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的降低

企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)主要包括稅法違法風(fēng)險(xiǎn)、稅款負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)以及名譽(yù)與政策損失風(fēng)險(xiǎn)等，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行增值稅籌劃能夠增加流動(dòng)資金，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營的靈活發(fā)展，加深企業(yè)對(duì)國家相關(guān)政策的理解，提高土地增值稅清繳的準(zhǔn)確性，降低房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，樹立良好的信譽(yù)，對(duì)稅法進(jìn)行研究還能享受國家部分稅收優(yōu)惠政策，樹立起企業(yè)的良好形象。

二、土地增值稅籌劃的思路

1.分散收入法

納稅人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中所獲取的資金收入與按照規(guī)定扣除的項(xiàng)目金額相減所得的余額就是土地增值額。如果扣除項(xiàng)目的金額是固定的，在轉(zhuǎn)讓獲取收入越小的情況下，土地增值額也就越小，稅額以及與之相關(guān)的稅率也就越低，所以對(duì)房地產(chǎn)收入進(jìn)行分散轉(zhuǎn)讓是土地增值稅的一種有效策劃思路，具體做法為：在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中分離出一些能夠進(jìn)行單獨(dú)處理的部分，合同的簽訂也要分次單獨(dú)進(jìn)行，就可以有效實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目標(biāo)。

2.統(tǒng)籌法

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的檔次與面向群體不同，所以價(jià)格也有高低之分，由于各地土地資源價(jià)格以及房地產(chǎn)市場發(fā)展的不均衡，在不同地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本也各不相同，房地產(chǎn)項(xiàng)目在各個(gè)不同地區(qū)的增值額以及增值率具有很大差別，只有不斷降低土地增值稅稅負(fù)，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)籌，即合并各個(gè)價(jià)格不同的房地產(chǎn)銷售情況后進(jìn)行聯(lián)合申報(bào)，采用其中較低的土地增值稅稅率實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的，有效調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的單個(gè)項(xiàng)目，盡量保持不同項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率一致，有效節(jié)省稅款，針對(duì)一些增值率較低的普通住宅，需要將其增值率控制在20%以內(nèi)，這樣根據(jù)我國相關(guān)稅收政策就可以享受土地增值稅中的免稅政策。

3.建房法

（1）代建房法

房地產(chǎn)企業(yè)中運(yùn)用的代建方法就是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，然后收取一定的代建費(fèi)用，在這種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)既可以獲得一定的收入，同時(shí)由于這種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)沒有涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)，所以收入性質(zhì)屬于勞務(wù)收入，不需要進(jìn)行土地增值稅的納稅，根據(jù)稅法中關(guān)于營業(yè)稅的相關(guān)規(guī)定只需繳納一部分營業(yè)稅，有效實(shí)現(xiàn)了節(jié)稅目的，土地增值稅采用的稅率為30%～60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，而建筑行業(yè)采用的稅率僅為3%，具有明顯的節(jié)稅優(yōu)勢，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目開發(fā)之間明確最終客戶，通過代建房法進(jìn)行項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)與建設(shè)，盡量不采取先開發(fā)后銷售的方法。

（2）合作建房法

合作建房法即一方主要負(fù)責(zé)資金，另一方主要負(fù)責(zé)土地，雙方進(jìn)行合作建房的行為，在《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中對(duì)采用這種方法的土地增值稅的稅收做出了特殊規(guī)定：“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用此項(xiàng)政策進(jìn)行增值稅稅收籌劃?！彼栽诜康禺a(chǎn)企業(yè)獲得某塊土地的使用權(quán)，決定修建建筑時(shí)，可以對(duì)購房者的購房款進(jìn)行預(yù)收，將其作為合作建房的資金，這種形式符合合作建房中的條件，所以在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成之后出售剩余住房時(shí)，就不需要進(jìn)行土地增值稅的繳納，在一定程度上能夠減少土地增值稅的支出。

4.費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中利息支出按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本的一定比例扣除，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用是按實(shí)際支出列支，如果不進(jìn)行籌劃，會(huì)造成不同項(xiàng)目負(fù)擔(dān)費(fèi)用存在差異，導(dǎo)致不同項(xiàng)目增值率不同，形成多交稅的現(xiàn)象。因此必須進(jìn)行事前籌劃。

三、結(jié)語

綜上所述，土地增值稅的籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)繳納稅款的過程中具有重要的意義，其本身就具有一定的可行性與籌劃空間，能夠在房地產(chǎn)的經(jīng)營方式上進(jìn)行科學(xué)有效的選擇，并選取最佳納稅方案，有效防范各種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)良好的節(jié)稅目標(biāo)，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，促進(jìn)其健康與可持續(xù)發(fā)展。

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