劉娟 姜怡悅

摘 要：

城鎮(zhèn)化的快速推進會增加人們對房地產(chǎn)的需求，現(xiàn)階段，在房地產(chǎn)發(fā)展滯后城鎮(zhèn)化發(fā)展的情況下，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生一定的影響。利用1995-2011年的城鎮(zhèn)化率和房地產(chǎn)價格的年度數(shù)據(jù)，在考慮通貨膨脹的情況下建立向量自回歸模型，分析兩者之間的關(guān)系并進行實證分析，最后得出城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格有長期的正向影響，并針對此結(jié)論提出可行性的政策建議。

關(guān)鍵詞：

城鎮(zhèn)化;房地產(chǎn)價格;實證分析

中圖分類號：

F27

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：16723198（2014）23007302

1 引言

近年來，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國大量的農(nóng)村剩余勞動力開始轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)地區(qū)，城鎮(zhèn)人口增長迅猛，2011年我國城鎮(zhèn)人口首次超過農(nóng)村人口，城鎮(zhèn)化率突破50%。城鎮(zhèn)化程度是衡量一個國家經(jīng)濟發(fā)展水平的重要標(biāo)志，但城鎮(zhèn)人口的大量聚集導(dǎo)致經(jīng)濟快速發(fā)展的同時也會引發(fā)一系列社會問題，如住房供需不平衡，人口擁堵，競爭壓力大等，城市人口的增加相應(yīng)的增加了人們對住房的需求，房地產(chǎn)發(fā)展跟不上城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度使得供需矛盾日益嚴重，房屋價格上升，據(jù)統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)價格從1995年的每平方米1509元增加到2011年的4993元，17年增加了三倍多。研究顯示城市住房價格居高不下是許多因素綜合作用的結(jié)果，本文主要從城鎮(zhèn)化的視角分析房地產(chǎn)價格。

本文借鑒前人的研究，從城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系出發(fā)分析城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格的影響，針對中國1995-2011年的城鎮(zhèn)化率和房地產(chǎn)價格的年度數(shù)據(jù)，運用向量自回歸模型分析變量之間的關(guān)系，通過脈沖響應(yīng)分析沖擊情況并用方差分解分析各個變量的貢獻率。并針對此提出相關(guān)政策建議。

2 數(shù)據(jù)來源及實證分析

2.1 數(shù)據(jù)來源

本文所選數(shù)據(jù)來源于1996-2012年中國統(tǒng)計年鑒，城鎮(zhèn)化率是城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎?，用ur表示。通貨膨脹率采用消費者物價指數(shù)，用cpi表示。房地產(chǎn)價格選取商品房中住宅的平均銷售價格，用p表示。

2.2 實證分析

本文采用計量經(jīng)濟學(xué)中的檢驗方法對城鎮(zhèn)化率和房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系進行分析，主要的方法和步驟包括：時間序列的平穩(wěn)性檢驗，向量自回歸模型的建立，刻畫沖擊效應(yīng)的脈沖響應(yīng)函數(shù)和描述變量貢獻度的方差分解分析。全部分析借助于Eviews6.0完成。

2.2.1 平穩(wěn)性檢驗

檢驗時間序列平穩(wěn)性的方法有：利用散點圖進行平穩(wěn)性判斷、利用樣本自相關(guān)函數(shù)進行平穩(wěn)性判斷、單位根檢驗等多種。本文采用較常用的ADF檢驗（Augmented Dickey-Fuller Test）來分析各個變量數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，檢驗結(jié)果如表1所示。

由表1可以看出，ADF檢驗中，每個變量原序列的值都比1%水平下的臨界值大，所以各時間序列數(shù)據(jù)本身在1%的顯著性水平下都是非平穩(wěn)的，因此需要對其進行一階差分，其相應(yīng)的一階差分序列的ADF檢驗值都比10%水平下的臨界值小，所以在10%的顯著性水平下差分序列都是平穩(wěn)的，由此可得出房地產(chǎn)價格，通貨膨脹率和城鎮(zhèn)化率都是I（1）序列，它們之間可能存在協(xié)整關(guān)系，即長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。

2.2.2 向量自回歸模型

向量自回歸是基于數(shù)據(jù)的統(tǒng)計性質(zhì)建立模型，var模型把系統(tǒng)中每一個內(nèi)生變量作為系統(tǒng)中所有內(nèi)生變量的滯后值的函數(shù)來構(gòu)造模型，預(yù)測相互聯(lián)系的時間序列系統(tǒng)及分析隨之?dāng)_動對變量系統(tǒng)的動態(tài)沖擊，從而解釋各種經(jīng)濟沖擊對經(jīng)濟變量形成的影響。根據(jù)AIC和SC取值最小原則和擬合優(yōu)度對比，確定將變量房地產(chǎn)價格、城鎮(zhèn)化率和通貨膨脹率滯后1～3期的值作為內(nèi)生變量，擬合三個變量的當(dāng)期值，結(jié)果顯示模型擬合優(yōu)度達到99.8%，擬合效果非常好。其具體回歸結(jié)果如下：

P=19.06+0.13P-1+0.16P-2+0.65P-3+5.68CPI-1-59.68CPI-2+54.94CPI-3-1619.5UR-1+

1619.88UR-2+72.35UR-3

CPI=69.25-0.002P-1-0.0046P-2+0.003P-3+0.45CPI-1-0.73CPI-2+0.45CPI-3+4.25UR-1-

14.27UR-2+10.88UR-3

UR=5.35-0.0004P-1+0.0003P-2+0.0003P-3-0.027CPI-1+0.006CPI-2+0.002CPI-3+

0.65UR-1-0.41UR-2+0.73UR-3

2.2.3 脈沖響應(yīng)函數(shù)

本文在建立起的向量自回歸模型VAR基礎(chǔ)上，構(gòu)造城鎮(zhèn)化率對房地產(chǎn)價格的響應(yīng)，從脈沖響應(yīng)結(jié)果中可以得出給城鎮(zhèn)化率一個正的沖擊會給房地產(chǎn)價格帶來正面的影響，一開始震蕩較強烈，隨著滯后期的增加逐漸穩(wěn)定，并出現(xiàn)正的效應(yīng)，可見城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格影響具有較長的持續(xù)效應(yīng)，但是沖擊幅度相對來說不是很大，這可能與政府的調(diào)控政策有一定的關(guān)系。

3 結(jié)論及對策

通過對中國1995-2011年的城鎮(zhèn)化率和房地產(chǎn)價格的分析，我們發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化率的提高會引起房地產(chǎn)供需失衡，房地產(chǎn)價格上升，兩者之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，城鎮(zhèn)化率對房地產(chǎn)價格有一定的貢獻率，基于此，提出以下幾點對策，解決好城鎮(zhèn)化的有序推進和房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定。

（1）控制好城鎮(zhèn)化的速度，防止過多人口涌入城市。目前大城市房價居高不下與中小城市發(fā)展不足有關(guān)，一線城市供需結(jié)構(gòu)不合理，供不應(yīng)求，價格上升，而中小城市需求卻不足，我們可以采取就地城鎮(zhèn)化的措施，防止大城市人口過度集中，城鎮(zhèn)化速度過快。鑒于此，我們應(yīng)該著手發(fā)展縣域經(jīng)濟，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，擴大非農(nóng)就業(yè)機會，以農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中帶動農(nóng)民就地城鎮(zhèn)化，而非轉(zhuǎn)移到城市地區(qū)，同時加大城市的生活成本，阻礙更多的人口進入城市，尤其是在我國城市人口過度擁堵的地區(qū)。

（2）從城鎮(zhèn)化角度控制房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)價格的上升一部分原因在于城鎮(zhèn)化的快速推進，我們應(yīng)該控制好城鎮(zhèn)化的速度，從而使房地產(chǎn)價格控制在可接受的范圍內(nèi)。同時，房地產(chǎn)價格也給即將進入城市的人一個信號，高額的房地產(chǎn)價格使得其在城市居住成本加大，流動人口需要權(quán)衡好利弊再做決策，禁止盲目追求市民化，向城市轉(zhuǎn)移。

（3）運用行政手段與經(jīng)濟手段控制房地產(chǎn)價格。政府應(yīng)該完善住房保障制度，建立更多的廉租房，經(jīng)濟適用房。同時控制一戶多宅的現(xiàn)象，嚴格執(zhí)行一戶一宅制度?？刂品课萁Y(jié)構(gòu)，改變長期以來房屋結(jié)構(gòu)不合理，亂建亂占的現(xiàn)象，建設(shè)更多的小區(qū)滿足人們對住房的需求，保證人們正常生活的需要，提高人們的生活質(zhì)量。

（4）穩(wěn)定房貸市場。城鎮(zhèn)化的發(fā)展引起城市房貸市場相對較為活躍，美國的次貸危機使我們意識到金融信用的作用，我國應(yīng)該借鑒其經(jīng)驗教訓(xùn)，房地產(chǎn)房貸時應(yīng)該小心謹慎，不能僅圖眼前利益，放松對信貸門檻和個人信用的審核，規(guī)范房貸市場秩序，保證房地產(chǎn)市場的有序健康發(fā)展，促進經(jīng)濟穩(wěn)定增長。

參考文獻

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