曾燁

摘 要：隨著全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國在國際背景下開始實(shí)施改革開放，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過程中，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也開始呈現(xiàn)出高速發(fā)展模式，并逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)重要組成部分。從宏觀角度來講，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間存在非常緊密的互動(dòng)關(guān)系，這主要集中表現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長之間的良性互動(dòng)發(fā)展模式，還包括房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)與整體國家經(jīng)濟(jì)的運(yùn)轉(zhuǎn)周期之間的互動(dòng)發(fā)展規(guī)律。因此，中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)以及經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)效益之間的關(guān)系探析不能從一個(gè)角度進(jìn)行分析，需要從多個(gè)角度。本文利用多種理論知識(shí)進(jìn)行分析，以期真正把握我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)業(yè)之間的運(yùn)行邏輯。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)業(yè);經(jīng)濟(jì)互動(dòng)效應(yīng);互動(dòng)發(fā)展規(guī)律;運(yùn)轉(zhuǎn)周期

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也在快速的發(fā)展，它成為了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，其中，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)成為了國家經(jīng)濟(jì)的核心。我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，它是我國經(jīng)濟(jì)的“導(dǎo)航”，而且，隨著我國進(jìn)入世界貿(mào)易組織以來，國家經(jīng)濟(jì)與國際經(jīng)濟(jì)逐漸接軌，我國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)正式成為了整體國家經(jīng)濟(jì)中的新型增長點(diǎn)，并對(duì)拉動(dòng)整體國家經(jīng)濟(jì)的增長具有顯著作用。相反，國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市化進(jìn)程加速，推動(dòng)了我國城鄉(xiāng)一體化，有力的促進(jìn)了我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)從發(fā)達(dá)城市逐漸轉(zhuǎn)向二線、三線以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村，以此形成循環(huán)模式，促進(jìn)了我國整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與進(jìn)步。

一、相關(guān)理論概述

1.房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容概述

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，在法律意義上稱之為不動(dòng)產(chǎn)。房產(chǎn)是指在國家規(guī)定的建筑土地上，所建筑的各種民用、商用的住宅、廠房、文化、教育等房屋建筑;地產(chǎn)則是指在建筑土地之下的土地，包括地下的各項(xiàng)基本基礎(chǔ)設(shè)施，以及在建筑輻射范圍之內(nèi)的地面道路燈，因此，從物質(zhì)角度來講，房產(chǎn)與地產(chǎn)是統(tǒng)一整體，而從經(jīng)濟(jì)角度角度來講，房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)一實(shí)現(xiàn)了房屋建筑的經(jīng)濟(jì)屬性與交易化。其中商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)品。

2.房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)是在房地產(chǎn)基礎(chǔ)之上形成的概念體系，主要是指將土地以及建筑物作為基礎(chǔ)，進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)，從事新建筑項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)以及經(jīng)營等的綜合性產(chǎn)業(yè)活動(dòng)，它是在第二產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上形成的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品，其具有非常明顯的先導(dǎo)性與基礎(chǔ)性，但也蘊(yùn)含著其他產(chǎn)業(yè)所不具備的高風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)

1.二者的一般關(guān)系分析

房地產(chǎn)是當(dāng)代中國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成成分，對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有核心推動(dòng)作用。利用整體角度來講，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)體系之中具有基礎(chǔ)性，它是其他經(jīng)濟(jì)內(nèi)容的支柱，其他服務(wù)性以及支撐性的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容都是圍繞商業(yè)地產(chǎn)業(yè)展開的，因此，它是我國城市建設(shè)以及城市人民生活水平提高的基礎(chǔ)。

從哲學(xué)角度來講，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)與整體國家經(jīng)濟(jì)存在一定程度的相互制約性與促進(jìn)性，從整體與局部角度來講，它是國民經(jīng)濟(jì)的構(gòu)成部分，而從內(nèi)在聯(lián)系來看，國民經(jīng)濟(jì)是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，更是制約商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的因素，此外，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為我國經(jīng)濟(jì)的增長提供了支柱性的支持，其發(fā)展的規(guī)模與速度在一定程度上影響了國家經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，處理好二者之間的關(guān)系，可以最大程度的促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及宏觀調(diào)控的效應(yīng)。

此外，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展之間存在著協(xié)調(diào)動(dòng)態(tài)模式，二者的發(fā)展必須依靠科學(xué)知識(shí)與經(jīng)濟(jì)學(xué)體系，從而客觀的掌握二者之間內(nèi)在規(guī)律與內(nèi)涵。在我國商業(yè)的地產(chǎn)快速發(fā)展的過程中，存在一定認(rèn)知偏差，主要變現(xiàn)在主觀與客觀兩個(gè)方面，首先表現(xiàn)在區(qū)域投資中商業(yè)地產(chǎn)業(yè)所占比重過大，導(dǎo)致供過于求，經(jīng)濟(jì)縮水出現(xiàn)泡沫增長，甚至嚴(yán)重的擾亂了區(qū)域內(nèi)的市場秩序與經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，從而引發(fā)了一系列激烈的矛盾。目前社會(huì)對(duì)二者的關(guān)系的良性互動(dòng)非常關(guān)注。

因此，我國的商業(yè)地產(chǎn)也與整體國民經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系是異常復(fù)雜的，其復(fù)雜性首要表現(xiàn)在二者是雙向作用的存在，即互為動(dòng)力的存在，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速增長，從而帶動(dòng)國家國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而反之，國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是國民經(jīng)濟(jì)的快速增加為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了優(yōu)勢條件，二者是一種互為增長的關(guān)系模式。

2.互動(dòng)效應(yīng)分析

二者之間的關(guān)系是一個(gè)動(dòng)態(tài)性的存在，其表現(xiàn)在多個(gè)方面：

（1）商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展階段與國家的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在明顯的互動(dòng)效應(yīng)模式。因商業(yè)的地產(chǎn)本身的特質(zhì)，其工程量較大，生產(chǎn)周期又太長，這就要求在發(fā)展階段就需要對(duì)其進(jìn)行很大的投資，其發(fā)展對(duì)整體國民經(jīng)濟(jì)的要求也隨之增加，它需要社會(huì)具備充足的資本與資源才能發(fā)展，并隨著國民經(jīng)濟(jì)的前進(jìn)步伐不斷發(fā)展。因此，在此過程中，應(yīng)該防止出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，這不僅不會(huì)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長，反而會(huì)嚴(yán)重的影響國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（2）商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度與國家的國民經(jīng)濟(jì)增長速度之間存在比較明顯的互動(dòng)效應(yīng)。我國對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的投資可以獲得可觀的回報(bào)，它為社會(huì)提供較多的就業(yè)機(jī)會(huì)，并在其基礎(chǔ)上為人民提供更多的基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)尤其是建筑房屋，建筑業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了國內(nèi)鋼鐵、化工等其他行業(yè)的發(fā)展，而且建筑業(yè)內(nèi)部管理又帶動(dòng)了我國現(xiàn)代管理技術(shù)的進(jìn)步，因此，國家內(nèi)部的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度可以在一定程度上認(rèn)為是與國家的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是相同的，或高于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。

（3）商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展波動(dòng)與國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行周期之間具有非常明顯的互動(dòng)效應(yīng)。國民經(jīng)濟(jì)本身含有非常明顯的運(yùn)行周期，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部也有著非常明顯的周期循環(huán)與波動(dòng)，這主要表現(xiàn)在高峰與低谷，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在價(jià)值規(guī)律，而影響這一價(jià)值規(guī)律的核心則是國家整體國民經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn)。

三、中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)與經(jīng)濟(jì)互動(dòng)及協(xié)調(diào)發(fā)展的舉措

中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)只有與國民經(jīng)濟(jì)保持良好的互動(dòng)并且相互協(xié)調(diào)發(fā)展，才能更加有利于我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)保持可持續(xù)增長的狀態(tài)，這也是為了響應(yīng)黨中央貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，為建設(shè)和諧社會(huì)做出相應(yīng)的貢獻(xiàn)。我國的商業(yè)房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)有著一定的關(guān)聯(lián)性，只有相互保持協(xié)調(diào)發(fā)展，才能滿足我國經(jīng)濟(jì)水平的整體增長。基于以上所闡述的種種現(xiàn)狀，可以總結(jié)出，若要使中國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)良好的互動(dòng)并相互協(xié)調(diào)發(fā)展，只有在對(duì)二者之間有著充分認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)之上，全面提升解決問題的能力，并以實(shí)際的角度為出發(fā)點(diǎn)，將國民經(jīng)濟(jì)與部門經(jīng)濟(jì)二者保持平衡，具體需要依靠相關(guān)行業(yè)的積極發(fā)展觀念，適當(dāng)降低商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的“熱度”，開發(fā)的規(guī)模也要保持適度，出臺(tái)并完善相關(guān)的一系列市場機(jī)制等的重要關(guān)系。具體可以從以下幾方面來開展。

1.確保產(chǎn)業(yè)定位的準(zhǔn)確性

中國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和規(guī)模方面看似矛盾，只有確保商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中有著準(zhǔn)確的定位，才是使商業(yè)地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展的重要問題。

首先，優(yōu)化國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，正確協(xié)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，考慮到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也要加大商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)力。要做到這一點(diǎn)，就要強(qiáng)化地方政府的職責(zé)，抑制過分的“土地投資”，做到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展“因地制宜”。避免商業(yè)地產(chǎn)業(yè)急功近利的混亂現(xiàn)象。

其次，確保商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模適度。只有充分做好對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的限制，才能斬?cái)嘤善湟l(fā)的經(jīng)濟(jì)泡沫。近幾年來，諸多地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商均有著大規(guī)模投資，使得整個(gè)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)過分白熱化，已經(jīng)對(duì)我國的國民經(jīng)濟(jì)造成了不小的影響，并且受金融領(lǐng)域的大力扶持，大有鋪天蓋地的趨勢。因此，相關(guān)部門要大力加強(qiáng)監(jiān)管，限制貸款，拓寬商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的融資渠道，盡量降低房地產(chǎn)投資所帶來的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

最后，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形式。當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)，往往以粗放型的發(fā)展方式占據(jù)著國民經(jīng)濟(jì)的市場，高投入、高耗能、大量資源浪費(fèi)，諸多情況均使得行業(yè)的粗放型發(fā)展痕跡凸顯，明顯有悖于國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。因此，必須大力加強(qiáng)相關(guān)制度的建設(shè)，并使其轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)理念，做到以人為本、“節(jié)能省地”。

2.強(qiáng)化地方政府職能

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主要負(fù)責(zé)經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)，地方政府對(duì)此有著較大的控制權(quán)，但是宏觀調(diào)控的決策權(quán)仍歸屬中央。這種情況勢必會(huì)造成信心不對(duì)稱，產(chǎn)生一定的差異。要解決這樣的問題，就要平衡當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，強(qiáng)化地方政府職能并且提升政府的行為能力。

首先，降低地方發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度。最近十多年，各地的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)成了整體國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，尤其是以北京、上海等“大城市”為代表的城市中這種情況尤其明顯。由此就使得地方政府過度依賴房地產(chǎn)業(yè)來促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)建設(shè)，對(duì)于這種現(xiàn)象，多數(shù)不成熟的地區(qū)也開始紛紛效仿，因此，必須轉(zhuǎn)變地方政府的這種不良的思維觀念。提升當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，完全不必僅僅依靠房地產(chǎn)，可以結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣贫▊€(gè)性化的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

其次，規(guī)范地方政府的行為。因地方政府與當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商和銀行都有著較為密切的聯(lián)系，因此存在由地方政府擔(dān)保房地產(chǎn)企業(yè)信貸的情況，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，則必然會(huì)給政府帶來不小的沖擊。所以，地方政府必須樹立良好的政績觀念，杜絕類似情況的發(fā)生。

3.完善商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策

首先，防止商業(yè)地產(chǎn)業(yè)升溫的同時(shí)，也要維持其適度的發(fā)展規(guī)模。以現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)過熱的狀態(tài)，“降溫”勢在必行，但也要適度。以全球的經(jīng)濟(jì)視角來看，國家的發(fā)展，必然離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)擁有一定的規(guī)模，也是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展所必需。

其次就是要完善我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的整體運(yùn)作體系，并完善宏觀調(diào)控機(jī)制。從宏觀調(diào)控的政策上使商業(yè)地產(chǎn)業(yè)由原來的管理機(jī)制轉(zhuǎn)變?yōu)榍袑?shí)有效的自我控制機(jī)制。

四、結(jié)論

綜上所述，中國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)代中國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要特征，不僅影響著我國的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整，更影響著我國整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)形成良好互動(dòng)進(jìn)而取得協(xié)調(diào)發(fā)展，是進(jìn)一步促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要戰(zhàn)略舉措。

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