倪廣順

（南京南咨工程咨詢有限公司，江蘇 南京 210018）

1 問題的提出

現(xiàn)階段，能源危機(jī)在世界范圍內(nèi)的威脅日益顯著，我國能源供需關(guān)系也日趨失衡，節(jié)能問題在國內(nèi)得到了高度重視。建筑能耗是目前我國能耗三駕馬車之一。隨著住宅竣工面積的增加以及民眾使用電氣頻率的提高，住宅總體能耗對能源供應(yīng)形成了巨大壓力。

作為深化經(jīng)濟(jì)體制改革的一個重要組成部分，新建建筑節(jié)能設(shè)計和既有建筑的節(jié)能改造是減少能源消耗和碳排放的有效途徑。一般而言，與發(fā)電和汽車節(jié)能分別提高5%和10%相比，采用節(jié)能技術(shù)的建筑能耗節(jié)約一般在50%～60%左右。然而，節(jié)能技術(shù)廣泛采用的一個最直接結(jié)果是房地產(chǎn)開發(fā)商建筑成本的顯著增加。如何切實(shí)降低建筑成本，從而實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)住宅和低成本建設(shè)雙贏的局面，已經(jīng)成為學(xué)界和社會普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。

從動態(tài)的角度看，整個節(jié)能住宅項目產(chǎn)生的成本不應(yīng)僅僅著眼于項目開發(fā)的前期一次性投資額，其實(shí)還包括建設(shè)工程后期的管理、維修費(fèi)用。因此，合理地進(jìn)行節(jié)能住宅項目建設(shè)成本核算與控制應(yīng)該考慮住宅項目的使用年限。

2 節(jié)能住宅全壽命周期成本模型

全壽命周期成本主要是指一個設(shè)備在其全部壽命過程當(dāng)中所產(chǎn)生的費(fèi)用總和，又可以稱其為全壽命周期成本或全壽命費(fèi)用。最初的全壽命周期費(fèi)用僅僅是一個靜態(tài)的概念。Griffith，Rose，David，Rich 和Ostwald 等學(xué)者提出：評價對象的全壽命周期成本等于期初投資加上其在使用周期內(nèi)的運(yùn)行成本與余值處置費(fèi)用。隨著資金時間價值即“折現(xiàn)”概念得到民眾的廣泛認(rèn)知，20 世紀(jì)70 年代末與80 年代初，Sherif 和Kolarik 等人在將資金的時間價值融入全壽命周期成本的估算。目前，對全壽命周期費(fèi)用的估算大都采取了考慮資金時間價值的估算模型，Joseph Harkness 和Sandra Newman 等將這一模型運(yùn)用到建筑領(lǐng)域。

本文決定選用Joseph Harkness 和Sandra Newman 等人提出的動態(tài)模型作為建筑節(jié)能全壽命成本計算模型。1997 年，Joseph Harkness 和Sandra Newman 等人提出了全壽命周期費(fèi)用估算模型為：

其中，LCCpv表示節(jié)能住宅項目全壽命費(fèi)用的現(xiàn)值；K0表示期初初始投資（即第0 年費(fèi)用）；Kt表示建設(shè)期第t 年的建設(shè)投資；M0表示運(yùn)營期第0 年維護(hù)成本；Mt表示運(yùn)營期第t 年的維護(hù)成本費(fèi)用；Et表示第t 年的其他使用費(fèi)用；VT表示第T 年節(jié)能住宅的余值；r 表示貼現(xiàn)率；T 表示該住宅的整個壽命周期。

3 節(jié)能住宅全壽命周期費(fèi)用的成本控制分析：以某項目B8棟為例

3.1 節(jié)能設(shè)計的節(jié)能投入

為了對節(jié)能住宅在全壽命周期費(fèi)用方面的成本控制有更深入的認(rèn)識，現(xiàn)對某項目B8 棟按65%設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)與采取節(jié)能50%標(biāo)準(zhǔn)、30%標(biāo)準(zhǔn)和非節(jié)能的維護(hù)結(jié)構(gòu)成本進(jìn)行對比分析。其相互之間的節(jié)能投入及其實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效益如表1 所示。

表1 表明，隨著節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格，相應(yīng)的成本投入也正比例不斷提高，節(jié)能65%的投資比非節(jié)能的投資要高2 倍多，這也一定程度上解釋了為什么現(xiàn)階段多數(shù)開發(fā)商不愿意提高節(jié)能技術(shù)甚至采取節(jié)能技術(shù)。

3.2 節(jié)能住宅全壽命費(fèi)用的計算與比較

3.2.1 建造費(fèi)

根據(jù)B8 棟所采用節(jié)能技術(shù)的施工工藝流程，運(yùn)用《2008計價規(guī)范》的基本原理并結(jié)合本項目的實(shí)際進(jìn)行概算，得到其節(jié)能住宅建造費(fèi)用如表2 所示。

3.2.2 使用費(fèi)

根據(jù)對B8 棟入住業(yè)主住宅節(jié)能維護(hù)成本調(diào)查及電氣使用費(fèi)用的估算，得到其使用費(fèi)用如表3 所示。

表1 某項目B8 棟節(jié)能住宅的節(jié)能投入分析

表2 某項目B8 節(jié)能率65%的節(jié)能住宅建造費(fèi)用

表3 某項目B8 節(jié)能率65%的節(jié)能住宅使用費(fèi)用

3.2.3 節(jié)能住宅全壽命周期費(fèi)用

B8 棟住宅的建筑面積為10 958m2，共有71 戶，現(xiàn)已全部銷售完畢，專項維修費(fèi)用在銷售時預(yù)收，其建造及使用費(fèi)用的相關(guān)數(shù)據(jù)如表3 和表4 所示，全壽命周期費(fèi)用相關(guān)的數(shù)據(jù)估算如下所示：

（1）初始投資（含前期準(zhǔn)備費(fèi)用與建造費(fèi)用）：10958m2×2430元/m2=2663 萬元；

（2）專項維修費(fèi)用：10958m2×60 元/m2=66 萬元；

（3）年度物業(yè)管理費(fèi)用：10958m2×1.2 元/m2·月×12 月=16萬元；

（4）年度使用費(fèi)用：10958m2×1.62 元/m2·月×5 月+（880+200+600）元/年·戶×71 戶+10958m2×1 元/m2=22 萬元；

（5）廢棄處置費(fèi)用：10958m2×20 元/m2=22 萬元；

（6）節(jié)能住宅的殘值：2663 萬元×3%=80 萬元；

貼現(xiàn)率取央行長期借款利率6.55%，殘值率為3%，壽命期為30 年，則其全壽命周期費(fèi)用的計算結(jié)果為：

LCCpv=3095 萬元。

3.2.4 非節(jié)能住宅全壽命周期費(fèi)用

基于效果對比，選擇B8 棟項目所在地區(qū)節(jié)能不到50%及30%分戶計量的節(jié)能住宅作為比較對象，依照表3 和表4 內(nèi)容梳理非節(jié)能住宅相關(guān)費(fèi)用，并計算其全壽命周期費(fèi)用如下：

（1）初始投資（含前期準(zhǔn)備費(fèi)用與建造費(fèi)用）：10958m2×2320 元/m2=2542 萬元；

（2）專項維修費(fèi)用：10958m2×60 元/m2=66 萬元；

（3）年度物業(yè)管理費(fèi)用：10958m2×1.2 元/m2·月×12 月=16萬元；

（4）年度使用費(fèi)用：10958m2×3.3 元/m2·月×5 月+（880+200+600）元/年·戶×71 戶+10958m2×1 元/m2=31 萬元；

（5）廢棄處置費(fèi)用：10958m2×20 元/m2=22 萬元；

（6）節(jié)能住宅的殘值：2542 萬元×3%=76 萬元；

貼現(xiàn)率取央行長期借款利率6.55%，殘值率為3%，壽命期為30 年，則其全壽命周期費(fèi)用的計算結(jié)果為：

LCCpv=3116 萬元。

3.2.5 節(jié)能與非節(jié)能住宅全壽命周期費(fèi)用對比

選擇某項目B8 棟節(jié)能住宅與非節(jié)能住宅作為研究對象，將其全壽命周期費(fèi)用按照不同貼現(xiàn)率、壽命期等進(jìn)一步比較，可以得到動態(tài)條件下2 種住宅全壽命周期費(fèi)用結(jié)果（見表4）。

表4 某項目B8 棟住宅全壽命費(fèi)用與非節(jié)能住宅的對比

對表4 的相關(guān)結(jié)果比較可得，雖然某項目B8 棟節(jié)能率為65%的節(jié)能住宅，初始投資比同地區(qū)非節(jié)能住宅高110 元/m2，但由表4 的計算結(jié)果可知，其全壽命周期費(fèi)用明顯低于非節(jié)能住宅，在考慮資金的時間成本前提下，建筑壽命越長（住宅使用年限一般為70 年），這種節(jié)能效果則越明顯。

3 結(jié)語

現(xiàn)階段，資源和環(huán)境約束已成為社會發(fā)展的首要障礙，節(jié)能課題值得全社會共同研究，建筑能耗占全社會能耗近1/3，其受關(guān)注權(quán)重高于一般領(lǐng)域。采用節(jié)能技術(shù)將建筑能耗控制在一定的比例之下，已成為緩解能源供給矛盾、實(shí)現(xiàn)全社會低碳發(fā)展的一項直接有效舉措。

盡管廣泛采用節(jié)能技術(shù)的一個最直接結(jié)果，是房地產(chǎn)開發(fā)商建筑成本的顯著增加。但本文認(rèn)為住宅的節(jié)能初始投資僅僅是住宅項目整個使用周期的一部分，住宅項目后續(xù)運(yùn)營過程中還會產(chǎn)生能耗相關(guān)費(fèi)用。從全社會角度出發(fā)，這些費(fèi)用同樣需要涵蓋進(jìn)目總體成本核算當(dāng)中。

本文的研究分析表明，節(jié)能住宅設(shè)計盡管在初期投資方面要比非節(jié)能住宅設(shè)計高很多，但是，全壽命周期費(fèi)用卻遠(yuǎn)低于非節(jié)能住宅，在考慮資金時間價值的情況下，隨著貼現(xiàn)率的增大，這種效果越明顯，而節(jié)能設(shè)計的經(jīng)濟(jì)效益也是很明顯的。本文的研究結(jié)論無疑將為節(jié)能住宅在我國的推廣進(jìn)一步提供理論上的支持。現(xiàn)實(shí)生活中，初始投資和運(yùn)營期能耗費(fèi)用支付主體分別為開發(fā)商和購買者，對于加大建筑節(jié)能投資費(fèi)用，二者利益相悖。從宏觀調(diào)控角度，采取合理的補(bǔ)償和激勵措施激勵開發(fā)商加大節(jié)能投資，從而節(jié)約全社會費(fèi)用，值得學(xué)者們進(jìn)一步研究，也是本文下一步研究方向。

［1］中國工程造價管理協(xié)會.建設(shè)項目全壽命周期成本控制理論與方法［M］.北京：中國計劃出版社，2007.

［2］龍惟定，武涌.建筑節(jié)能技術(shù)［M］.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2009.

［3］麥勒維爾·穆勒.綠色建筑底線：可持續(xù)建筑的實(shí)際成本［M］.沈陽：遼寧科學(xué)技術(shù)出版社，2010.