馮海燕

(廣州海榮建設監(jiān)理有限公司,廣東廣州 510095)

廣州某大型住宅項目的工程造價分析

馮海燕

(廣州海榮建設監(jiān)理有限公司,廣東廣州 510095)

本文首先簡述廣州市某大型住宅項目的工程概況及其工程造價,通過與廣州市同時期同地區(qū)同類工程項目的平均水平進行對比分析。隨著房地產(chǎn)市場的成熟,工程造價控制不再是狹義的工程造價—僅僅節(jié)約工程成本,而應該從更大的范圍,更長遠的角度來控制工程造價亦只是從項目的壽命周期成本出發(fā),并將工程造價對后期項目的運行維修及銷售、消費者購買欲望的影響納入研究范圍。

住宅項目 工程造價 成本分析

1 工程概況

(1)項目簡介：本項目為廣州市某大型住宅小區(qū)投資項目，位于廣州市花都區(qū)，建設用地面積：369000m2，規(guī)劃建筑面積：959400m2，容積率為2.6，土地出讓方式為掛牌出讓，成交價格為：31500萬元，樓面地價328元/m2。2004年3月21日廣州市某房地產(chǎn)投資公司通過拍買獲得該土地的使用權；2004年8月26日廣州市某房地產(chǎn)投資公司完成該項目的可行性研究，約5個月時間。2005年6月1日為該項目的開工時間，2012年10月8日全面竣工。該項目分五期建設，先建設中高層住宅項目，然后再建設別墅項目，配套設施(如酒店、學校，會所等)跟主項目同時進行，整個項目的建設時間為7年。

(2)相關的經(jīng)濟指標：該項目占地面積為36.9萬平方米，建筑面積為：95.94萬平方米，按建筑面積來計算的土地使用權出讓金為：328元/m2；建筑安裝平均成本為：2485.22元/m2；總工程造價：415280.1萬元。

(3)建設條件：五通一平(通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地)；已取得了用地許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和建設工程開工許可證等。

配套設施：

五星級酒店、雙語幼兒園、雙語小學、雙語中學、高級會所、游泳池、健身中心、超級市場、停車場、數(shù)字電視、寬帶設施、自動報警器等

(4)裝修程度：1)中高層住宅項目僅裝修公共部份，裝修等級按中高級以上的標準來執(zhí)行，套內(nèi)面積不裝修，由業(yè)主自主裝修；2)別墅項目僅做外裝修，裝修等級按中高級以上的標準來執(zhí)行，內(nèi)裝修由業(yè)主自主裝修；3)酒店裝修按五星級標準執(zhí)行；4)學校及其它設施按相關要求的中高標準執(zhí)行。

表1.1 工程造價中各項費用所占的比例

表1.2 廣州市住宅項目工程造價結構表

2 工程造價分析

2.1 本項目的工程造價結構如下

本項目各項工程成本占總成本的比重分別為：土地成本：7.59%；建安工程成本為57.41%；開發(fā)管理成本為15%；其他配套設施成本為20%；合計為100%。見下表2.1。

表1.3 工程造價偏差分析

2.2 分析本工程項目的工程造價

(1)據(jù)房地產(chǎn)管理部門及相關的研究機構分析，廣州市2012年同地區(qū)同類型房地產(chǎn)項目工程造價合理的投資結構為：(注土地為2004年獲得土地使用權，2004年平均土地使用權出讓金平均占總工程造價的10%～20%左右，現(xiàn)在按15%計算)。

(2)上表已經(jīng)形象的說明了，合理的住宅項目工程造價結構為：土地成本：15%；建安工程成本為65%；開發(fā)管理成本為10%；其他配套設施成本為10%；合計為100%。

(3)根據(jù)合理的工程造價結構計算出各項投資費用，并計算投資偏差。

(4)本項目的工程造價詳細分析，綜合表1.1、1.2、1.3以及從成本、經(jīng)濟效益等各方面進行分析本項目的工程造價是否合理？

1)時間成本：①從獲得土地使用權到可行性研究結束也就是從2004年3月21日開始到2004年8月26日，持續(xù)了5個月零5天，對整個住宅項目市場作了詳細的調(diào)研，同時也對一些國外，香港等經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)和國家的成功案例進行研究。②從2004年8月26日至2005年6月1日進行了詳細的設計，該工作持續(xù)了將近10個月，不但進行了詳細的施工圖設計，還參照中內(nèi)外成功項目的典范對設計方案進行了優(yōu)化。③2005年6月1日至2012年10月8日該項目全面竣工?？偨ㄖ娣e為95.94萬平方米，建設時間為7年，平均年建設13.71萬m2，分五期建設，配套設施與主項目同時進行，工期安排合理。分期建設分期銷售，有利于項目資金的回收和流動。④從各個建設階段來看，時間成本的投入比平均水平稍高一點，也屬于正常范圍內(nèi)，主要原因是由于本項目是該投資公司的第一個房地產(chǎn)項目，投資巨大，當時的房地產(chǎn)市場才開始運作不久，可借鑒的項目不多，投資者需要高瞻遠矚，深思熟慮。

2)經(jīng)濟成本：①綜合表1.1、1.2、1.3對本項目進行經(jīng)濟成本的分析，表1.3計算出該項目的總投資比平均水平節(jié)約了13.43%，約64419.99萬元。也就是從節(jié)約成本的角度來說，該項目是成功的。下面按各個分項成本指標逐個分析：②土地成本：由于土地資源的稀缺性，廣州市同地區(qū)同類型的土地使用權出讓金一直節(jié)節(jié)攀升，從2004年開始廣州市同地區(qū)同類型的土地使用權出讓金由均價350元/m2一路飆升至今接近4000元/m2，土地使用權出讓金在工程造價中所占的比例由原來的10%到現(xiàn)在的45%～50%，更有甚者超出了50%。本項目的土地使用權是2004年初獲得，當時的土地市場剛剛開始公開招拍掛沒多久，所以價格相對比較便宜。2004年的土地使用權出讓金上升幅度較大，450～1200元/m2均屬于合理的范圍值。根據(jù)上表所示，最大節(jié)約成本的是土地成本，節(jié)約了56.22%。本項目土地使用權出讓金為328元/m2，與廣州市同地區(qū)同類型的土地使用權出讓金的平均水平相比稍微偏低。③建安工程成本：廣州市同時期同類型房地產(chǎn)項目建筑安裝平均成本約為：3000～3500元／m2；而本項目的建筑安裝成本為2485.22元／m2，比廣州市同時期同類型的建筑安裝平均成本節(jié)約了23.53%，主要原因有以下幾點：⑴建立健全的項目管理制度；⑵項目前期工作考慮周全，后期建設過程一切都在計劃考慮中，沒有發(fā)生較大的變更；⑶建設工程材料采購以性價比為主要原則，盡量少采購進口建設工程材料，因為進口材料價格大多數(shù)比較昂貴，當然若進口設備性價比國產(chǎn)的要高，也會采用進口設備，以性價比為主要原則。由于建設工程的材料費在建筑安裝成本中占60%～80%，所以單這一項能管理好，就可以節(jié)約工程總造價的10%～20%，非?？捎^。④開發(fā)管理成本：開發(fā)管理成本主要包括與本項目開發(fā)有關的其他費用，如建設項目管理費，勘察設計費，研究試驗費，項目管理臨時設施費，工程監(jiān)理費，工程保險費，引進技術和進口設備其他費，工程承包費，聯(lián)合試運轉等費用。在本項目中占總造價的15%，而廣州市的平均水平則為：10%左右，比廣州市的平均水平高出了5%，整個項目高出了29.86%，主要原因在于建設單位加強了本項目的建設團隊，對勘察設計的要求要比當時平均社會水平要高，考慮得更長遠等等。⑤其他配套成本：其他配套成本主要包括休閑娛樂會所建設，環(huán)境建設，供水供電等等其他配套成本。本項目的其他配套成本占總成本的20%，而廣州市平均水平為10%左右，超出社會平均水平的10%。主要由于當時的消費者對房子的要求不高，主要關注房子的質(zhì)量，很少會有人關注房子其他設施。隨著房地產(chǎn)市場的成熟，越來越多的購房者不再是僅僅關注房子本身的質(zhì)量和價格，同時也會關注到房子周邊的環(huán)境，小區(qū)的管理水平，設施是否齊全等等。

3)經(jīng)濟效益：項目完成后，對項目進行項目經(jīng)濟效益評價：從近期來看，從節(jié)約項目成本的角度來看，整個項目成本節(jié)約了13.43%，是成功的，主要得益于土地成本的節(jié)約。從項目的銷售工作來看，本項目環(huán)境優(yōu)美，設施齊全，服務質(zhì)量一流，宜居宜商。跟其他房地產(chǎn)項目對比，更顯得一枝獨秀，雖然銷售價格比其它項目稍微偏高，但銷售工作非常順利，供不應求。

從消費都需求方面來看，本項目環(huán)境優(yōu)美，配套完美，質(zhì)量可靠，服務好，該項目的房子是值得買的，房地產(chǎn)開發(fā)公司是可信賴的。

從遠期來看，由于消費者對本項目及本公司的信賴，對未來的開發(fā)的項目帶來了巨大的潛在經(jīng)濟效益。