黃金良，黃藝文

(中山市測(cè)繪工程有限公司，廣東中山528400)

一、引 言

眾所周知，在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)依照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T 17996.1—2000)(簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)范》)來(lái)開(kāi)展由于規(guī)范中涉及的面比較廣，多數(shù)條文只作了宏觀上的規(guī)定，加之隨著現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展，建筑的風(fēng)格和形式也較之前大不同，這使得測(cè)繪人員在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)由于對(duì)《規(guī)范》中的一些規(guī)定的認(rèn)知和理解存在著差異，在房產(chǎn)預(yù)算和實(shí)際測(cè)算中難以把握，本文提出幾個(gè)典型例子，以圖形的形式表達(dá)出來(lái)，與讀者交流、探討。

二、典型例子

在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)算時(shí)總會(huì)遇到哪些計(jì)算全部面積、哪些計(jì)算一半面積、哪些不計(jì)算面積的問(wèn)題，下面就一些典型的例子進(jìn)行探討。

1.門(mén)廊、雨篷的面積測(cè)算

首先要明確門(mén)廊、雨篷的定義:建筑物出入口的上方有供遮雨、遮陽(yáng)的上蓋，當(dāng)下方空間視作門(mén)廊，則當(dāng)上蓋應(yīng)為建筑;當(dāng)上蓋為專(zhuān)設(shè)蓋板，則視作雨篷。至于門(mén)廊、雨篷面積的計(jì)算可以圖1歸納。

2.陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)面積測(cè)算

各類(lèi)型的陽(yáng)臺(tái)可以圖2簡(jiǎn)單歸納。

在陽(yáng)臺(tái)面積測(cè)算時(shí)，行業(yè)的共識(shí)是:具備上蓋且全封閉的陽(yáng)臺(tái)，計(jì)算時(shí)按外圍水平投影面積全部計(jì)算;若未封閉的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按外圍水平投影面積一半計(jì)算。正如前面所說(shuō)到的現(xiàn)代建筑的風(fēng)格和形式也較之前大不同，衍生出各類(lèi)型的陽(yáng)臺(tái)，如有頂蓋的不封閉陽(yáng)臺(tái)，當(dāng)其上蓋高度達(dá)到或超過(guò)兩個(gè)自然層應(yīng)怎樣計(jì)算的問(wèn)題，如圖3所示。

圖1 門(mén)廊、雨蓬建筑面積算法

圖2 陽(yáng)臺(tái)分類(lèi)

圖3 陽(yáng)臺(tái)計(jì)算圖示

關(guān)于這個(gè)問(wèn)題上，《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范》對(duì)此方面的規(guī)定值得參考。

1)上蓋高度小于兩個(gè)自然層時(shí)，按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

2)上蓋高度大于等于兩個(gè)自然層時(shí)，其底板至上蓋的垂直空間沒(méi)有水平鏤空樓板，沒(méi)有連接橫梁，開(kāi)敞面完全開(kāi)敞時(shí)，則不計(jì)算建筑面積;否則該陽(yáng)臺(tái)按常見(jiàn)陽(yáng)臺(tái)處理，計(jì)算一半建筑面積。

另外如圖4所示，在住宅的第一層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物，且第一層又向其開(kāi)門(mén)并類(lèi)似于陽(yáng)臺(tái)、架空的建筑空間，上層為陽(yáng)臺(tái)，則下方空間視作陽(yáng)臺(tái)，并以上層陽(yáng)臺(tái)的外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。如上層為建筑時(shí)，下方空間視作門(mén)廊并按門(mén)廊的一般規(guī)定計(jì)算建筑面積。

圖4 首層中陽(yáng)臺(tái)與門(mén)廊的劃分

3.飄窗面積測(cè)算及外墻認(rèn)定

進(jìn)行飄窗測(cè)算時(shí)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)飄窗的分類(lèi)、窗臺(tái)高度、凸窗高度、進(jìn)深等，如圖5所示。

圖5 凸窗及其指標(biāo)定義

在計(jì)算飄窗時(shí)應(yīng)以此考慮:飄窗高度小于2.20 m時(shí)，不計(jì)算建筑面積，大于2.20 m時(shí)則應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。圖6中(a)、(b)、(c)均不視作飄窗，原因是其窗體未凸出于外墻及窗體上(下)方凹入部分的外側(cè)以各種類(lèi)型建筑材料封閉，窗體部分的層高與套內(nèi)其他部分一樣測(cè)算，層高大于2.20 m時(shí)，應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。而又當(dāng)陽(yáng)臺(tái)或花池內(nèi)有飄窗凸出時(shí)，其所占用的陽(yáng)臺(tái)或花池的空間仍計(jì)入陽(yáng)臺(tái)或花池的建筑面積中。如圖7中向陽(yáng)臺(tái)或花池凸出的凸窗。

圖6 幾類(lèi)窗體外墻定義

圖7 向陽(yáng)臺(tái)或花池凸出的凸窗

4.采光井、通風(fēng)井、煙道面積測(cè)算

在規(guī)范中關(guān)于采光井、通風(fēng)井、煙道等字面上提到的少之又少，關(guān)于此類(lèi)問(wèn)題的測(cè)算以圖8簡(jiǎn)單表示并歸納如下。

圖8 采光井、通風(fēng)井、煙道測(cè)算

地下室或半地下室所使用的采光井、通風(fēng)井、煙道面積測(cè)算:在地下部分按其通過(guò)的層數(shù)計(jì)算建筑面積;在地面部分若不在建筑物內(nèi)部時(shí)，層高在2.20 m以上并有圍護(hù)結(jié)構(gòu)和上蓋，則按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積，計(jì)入地下室或半地下室的建筑面積中;在地面部分若位于建筑物內(nèi)部或者附著建筑物外墻時(shí)，按以下兩種情況分別計(jì)算建筑面積。

1)在地面部分位于建筑物之內(nèi)有上蓋且層高大于2.2 m，則按一層計(jì)算建筑面積，計(jì)入地下室或半地下室的建筑面積中，其通過(guò)的地面以上各層應(yīng)除去該部分的面積值。

2)若地面部分層高小于2.20 m，則不計(jì)算其建筑面積，在地面建筑空間的建筑面積中不扣除其所占用的建筑面積，但須在分戶(hù)面積表的備注欄中對(duì)地下室風(fēng)井等占用的建筑面積數(shù)予以說(shuō)明。

5.屋面上的建筑空間面積測(cè)算

大家所熟知的位于屋面的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等，高度在2.20 m以上的，均需按其外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積，但有以下幾種情況可以探討一下。

1)屋頂水箱間與屋面之間設(shè)有架空隔層，隔層的外圍水平投影面小于水箱間水平投影面時(shí)，無(wú)論其層高如何，均將其與水箱間一起按照一個(gè)水箱間計(jì)算建筑面積。若隔層的外圍水平投影面是大于水箱間的水平投影面，且層高在2.20 m以上，那么隔層應(yīng)單獨(dú)計(jì)算建筑面積。

2)屋面層的電梯機(jī)房，機(jī)房的下方設(shè)有緩沖層時(shí)，其高度在2.20 m以上且向天面開(kāi)門(mén)，緩沖層應(yīng)計(jì)算建筑面積;當(dāng)其向天面不開(kāi)門(mén)時(shí)，面積測(cè)算原則與水箱間架空隔層雷同，如圖9、圖10所示。

圖9 天面水箱間計(jì)算

圖10 電梯機(jī)房緩沖層計(jì)算圖示

6.汽車(chē)坡道面積測(cè)算

在汽車(chē)坡道面積測(cè)算方面，人們關(guān)心的是如圖11中陰影部分應(yīng)該怎么計(jì)算，筆者認(rèn)為坡道下方為回填無(wú)建筑空間、不可利用的建筑空間和直接是地下一層的建筑空間的，該坡道對(duì)應(yīng)的地面一層有蓋部分作上空處理，只計(jì)算一層建筑面積并計(jì)入地下一層建筑面積中，如圖11所示的陰影部分。如果坡道下方空間可利用，那坡道應(yīng)分別計(jì)算兩層建筑面積，均歸入地下室建筑面積中，如圖12所示陰影部分在地面一層應(yīng)單獨(dú)計(jì)算一層建筑面積。

圖11 汽車(chē)坡道類(lèi)型圖示1

圖12 汽車(chē)坡道類(lèi)型圖示2

三、結(jié)束語(yǔ)

在房產(chǎn)測(cè)繪中諸如此類(lèi)的問(wèn)題還有很多，問(wèn)題的解決與否直接關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益，同時(shí)制定較為詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)指導(dǎo)廣大測(cè)繪技術(shù)人員，無(wú)疑是將房產(chǎn)測(cè)繪水平提升到一個(gè)新的階段。希望通過(guò)與同行們的廣泛交流，暢所欲言，總結(jié)出更為合理、更加科學(xué)的測(cè)繪計(jì)算方法。

［1］國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局.GB/T 17986.1-2000房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范［S］.北京:［s.n.］，2000.

［2］深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局.深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范［S］.深圳:［s.n.］，2006.