黃金良,黃藝文
(中山市測(cè)繪工程有限公司,廣東中山528400)
眾所周知,在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)依照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T 17996.1—2000)(簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)范》)來(lái)開(kāi)展由于規(guī)范中涉及的面比較廣,多數(shù)條文只作了宏觀上的規(guī)定,加之隨著現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展,建筑的風(fēng)格和形式也較之前大不同,這使得測(cè)繪人員在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)由于對(duì)《規(guī)范》中的一些規(guī)定的認(rèn)知和理解存在著差異,在房產(chǎn)預(yù)算和實(shí)際測(cè)算中難以把握,本文提出幾個(gè)典型例子,以圖形的形式表達(dá)出來(lái),與讀者交流、探討。
在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)算時(shí)總會(huì)遇到哪些計(jì)算全部面積、哪些計(jì)算一半面積、哪些不計(jì)算面積的問(wèn)題,下面就一些典型的例子進(jìn)行探討。
首先要明確門(mén)廊、雨篷的定義:建筑物出入口的上方有供遮雨、遮陽(yáng)的上蓋,當(dāng)下方空間視作門(mén)廊,則當(dāng)上蓋應(yīng)為建筑;當(dāng)上蓋為專(zhuān)設(shè)蓋板,則視作雨篷。至于門(mén)廊、雨篷面積的計(jì)算可以圖1歸納。
各類(lèi)型的陽(yáng)臺(tái)可以圖2簡(jiǎn)單歸納。
在陽(yáng)臺(tái)面積測(cè)算時(shí),行業(yè)的共識(shí)是:具備上蓋且全封閉的陽(yáng)臺(tái),計(jì)算時(shí)按外圍水平投影面積全部計(jì)算;若未封閉的陽(yáng)臺(tái),應(yīng)按外圍水平投影面積一半計(jì)算。正如前面所說(shuō)到的現(xiàn)代建筑的風(fēng)格和形式也較之前大不同,衍生出各類(lèi)型的陽(yáng)臺(tái),如有頂蓋的不封閉陽(yáng)臺(tái),當(dāng)其上蓋高度達(dá)到或超過(guò)兩個(gè)自然層應(yīng)怎樣計(jì)算的問(wèn)題,如圖3所示。
圖1 門(mén)廊、雨蓬建筑面積算法
圖2 陽(yáng)臺(tái)分類(lèi)
圖3 陽(yáng)臺(tái)計(jì)算圖示
關(guān)于這個(gè)問(wèn)題上,《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范》對(duì)此方面的規(guī)定值得參考。
1)上蓋高度小于兩個(gè)自然層時(shí),按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。
2)上蓋高度大于等于兩個(gè)自然層時(shí),其底板至上蓋的垂直空間沒(méi)有水平鏤空樓板,沒(méi)有連接橫梁,開(kāi)敞面完全開(kāi)敞時(shí),則不計(jì)算建筑面積;否則該陽(yáng)臺(tái)按常見(jiàn)陽(yáng)臺(tái)處理,計(jì)算一半建筑面積。
另外如圖4所示,在住宅的第一層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物,且第一層又向其開(kāi)門(mén)并類(lèi)似于陽(yáng)臺(tái)、架空的建筑空間,上層為陽(yáng)臺(tái),則下方空間視作陽(yáng)臺(tái),并以上層陽(yáng)臺(tái)的外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。如上層為建筑時(shí),下方空間視作門(mén)廊并按門(mén)廊的一般規(guī)定計(jì)算建筑面積。
圖4 首層中陽(yáng)臺(tái)與門(mén)廊的劃分
進(jìn)行飄窗測(cè)算時(shí)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)飄窗的分類(lèi)、窗臺(tái)高度、凸窗高度、進(jìn)深等,如圖5所示。
圖5 凸窗及其指標(biāo)定義
在計(jì)算飄窗時(shí)應(yīng)以此考慮:飄窗高度小于2.20 m時(shí),不計(jì)算建筑面積,大于2.20 m時(shí)則應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。圖6中(a)、(b)、(c)均不視作飄窗,原因是其窗體未凸出于外墻及窗體上(下)方凹入部分的外側(cè)以各種類(lèi)型建筑材料封閉,窗體部分的層高與套內(nèi)其他部分一樣測(cè)算,層高大于2.20 m時(shí),應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。而又當(dāng)陽(yáng)臺(tái)或花池內(nèi)有飄窗凸出時(shí),其所占用的陽(yáng)臺(tái)或花池的空間仍計(jì)入陽(yáng)臺(tái)或花池的建筑面積中。如圖7中向陽(yáng)臺(tái)或花池凸出的凸窗。
圖6 幾類(lèi)窗體外墻定義
圖7 向陽(yáng)臺(tái)或花池凸出的凸窗
在規(guī)范中關(guān)于采光井、通風(fēng)井、煙道等字面上提到的少之又少,關(guān)于此類(lèi)問(wèn)題的測(cè)算以圖8簡(jiǎn)單表示并歸納如下。
圖8 采光井、通風(fēng)井、煙道測(cè)算
地下室或半地下室所使用的采光井、通風(fēng)井、煙道面積測(cè)算:在地下部分按其通過(guò)的層數(shù)計(jì)算建筑面積;在地面部分若不在建筑物內(nèi)部時(shí),層高在2.20 m以上并有圍護(hù)結(jié)構(gòu)和上蓋,則按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積,計(jì)入地下室或半地下室的建筑面積中;在地面部分若位于建筑物內(nèi)部或者附著建筑物外墻時(shí),按以下兩種情況分別計(jì)算建筑面積。
1)在地面部分位于建筑物之內(nèi)有上蓋且層高大于2.2 m,則按一層計(jì)算建筑面積,計(jì)入地下室或半地下室的建筑面積中,其通過(guò)的地面以上各層應(yīng)除去該部分的面積值。
2)若地面部分層高小于2.20 m,則不計(jì)算其建筑面積,在地面建筑空間的建筑面積中不扣除其所占用的建筑面積,但須在分戶(hù)面積表的備注欄中對(duì)地下室風(fēng)井等占用的建筑面積數(shù)予以說(shuō)明。
大家所熟知的位于屋面的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等,高度在2.20 m以上的,均需按其外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積,但有以下幾種情況可以探討一下。
1)屋頂水箱間與屋面之間設(shè)有架空隔層,隔層的外圍水平投影面小于水箱間水平投影面時(shí),無(wú)論其層高如何,均將其與水箱間一起按照一個(gè)水箱間計(jì)算建筑面積。若隔層的外圍水平投影面是大于水箱間的水平投影面,且層高在2.20 m以上,那么隔層應(yīng)單獨(dú)計(jì)算建筑面積。
2)屋面層的電梯機(jī)房,機(jī)房的下方設(shè)有緩沖層時(shí),其高度在2.20 m以上且向天面開(kāi)門(mén),緩沖層應(yīng)計(jì)算建筑面積;當(dāng)其向天面不開(kāi)門(mén)時(shí),面積測(cè)算原則與水箱間架空隔層雷同,如圖9、圖10所示。
圖9 天面水箱間計(jì)算
圖10 電梯機(jī)房緩沖層計(jì)算圖示
在汽車(chē)坡道面積測(cè)算方面,人們關(guān)心的是如圖11中陰影部分應(yīng)該怎么計(jì)算,筆者認(rèn)為坡道下方為回填無(wú)建筑空間、不可利用的建筑空間和直接是地下一層的建筑空間的,該坡道對(duì)應(yīng)的地面一層有蓋部分作上空處理,只計(jì)算一層建筑面積并計(jì)入地下一層建筑面積中,如圖11所示的陰影部分。如果坡道下方空間可利用,那坡道應(yīng)分別計(jì)算兩層建筑面積,均歸入地下室建筑面積中,如圖12所示陰影部分在地面一層應(yīng)單獨(dú)計(jì)算一層建筑面積。
圖11 汽車(chē)坡道類(lèi)型圖示1
圖12 汽車(chē)坡道類(lèi)型圖示2
在房產(chǎn)測(cè)繪中諸如此類(lèi)的問(wèn)題還有很多,問(wèn)題的解決與否直接關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益,同時(shí)制定較為詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)指導(dǎo)廣大測(cè)繪技術(shù)人員,無(wú)疑是將房產(chǎn)測(cè)繪水平提升到一個(gè)新的階段。希望通過(guò)與同行們的廣泛交流,暢所欲言,總結(jié)出更為合理、更加科學(xué)的測(cè)繪計(jì)算方法。
[1]國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局.GB/T 17986.1-2000房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范[S].北京:[s.n.],2000.
[2]深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局.深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范[S].深圳:[s.n.],2006.