2013年4季度房地產(chǎn)指數(shù)的連續(xù)單邊下跌（單季度下跌約35%）已經(jīng)充分反映了市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)在流動(dòng)性緊縮、熱錢流出以及限購(gòu)政策調(diào)控下房?jī)r(jià)及銷售量難以為繼的預(yù)期，而今年上半年的量?jī)r(jià)齊跌也印證了這一預(yù)期。因此2014年2季度開始房地產(chǎn)行業(yè)處于一個(gè)利空充分出盡，在這種悲觀的情緒下，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)及其成份股的估值具備了極高的安全邊際。今年4月以來，在經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)整體下滑的背景下，各大城市調(diào)控不斷放松甚至轉(zhuǎn)為刺激，流動(dòng)性拐點(diǎn)在一季度開始顯現(xiàn)，在行業(yè)政策放松與貨幣政策寬松疊加下，根本上轉(zhuǎn)變了市場(chǎng)對(duì)于大勢(shì)及房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀預(yù)期，極大地推動(dòng)了行業(yè)基本面見底回升，也構(gòu)成近半年來房地產(chǎn)指數(shù)單邊大幅上漲的基礎(chǔ)。此次不對(duì)稱降息又猶如一劑強(qiáng)心劑，我們預(yù)判，在2015年信貸政策進(jìn)一步寬松，房地產(chǎn)銷量有望在明年1、2季度得到實(shí)質(zhì)改善和印證，同時(shí)，在二級(jí)市場(chǎng)整體情緒樂觀的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)板塊未來3-6個(gè)月取得超額收益值得期待。

降息與政策共振行業(yè)拐點(diǎn)已現(xiàn)

上周末央行發(fā)布不對(duì)稱降息，本周以來眾多地產(chǎn)上市公司放量上漲，交易量以及行業(yè)指數(shù)均不斷創(chuàng)出新高。從歷次降息對(duì)于地產(chǎn)板塊的短期影響來看，也出現(xiàn)過多次走低的局面，但正如上面分析本次降息大背景有所不同。盡管從表面來看或因此次降息幅度較大超出預(yù)期，但實(shí)質(zhì)則因在經(jīng)濟(jì)較差或者悲觀情緒主導(dǎo)時(shí)，降息更易被理解為利空或者連續(xù)降息后對(duì)于通脹的擔(dān)憂，但當(dāng)前，市場(chǎng)情緒已明顯向好，房地產(chǎn)利空因素早已被消化，經(jīng)過一系列政策加熱刺激后的降息，則更多被理解為利好。本次降息實(shí)質(zhì)強(qiáng)化了新的貨幣寬松周期，在宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不佳的背景下，市場(chǎng)預(yù)計(jì)未來仍有降息及降準(zhǔn)等寬松舉措，房地產(chǎn)行業(yè)作為對(duì)貨幣政策敏感的高彈性品種無疑將持續(xù)受益。

事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)的基本面在預(yù)期主導(dǎo)下早已開始逐步復(fù)蘇，而此次降息則有望與行業(yè)政策形成共振，徹底扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)板塊的悲觀預(yù)期。去年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然銷售火爆卻被悲觀預(yù)期所籠罩，房地產(chǎn)板塊提前反應(yīng)出現(xiàn)大幅下調(diào)，今年1季度起整個(gè)行業(yè)則呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面。不過，今年4月以來政策放松預(yù)期是支撐房地產(chǎn)板塊的主要邏輯，隨著年中房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策開始轉(zhuǎn)向，限購(gòu)不斷放開、信貸政策以及地產(chǎn)調(diào)控政策不斷放松，市場(chǎng)情緒出現(xiàn)了明顯轉(zhuǎn)向。加之從1季度開始的流動(dòng)性不斷寬松、驅(qū)動(dòng)的合力大大增強(qiáng)，此次不對(duì)稱降息更是帶來資金供應(yīng)以及資本成本的改善。更重要的是，資本市場(chǎng)以及上市公司、購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期的扭轉(zhuǎn)。另外，從銷售量來看，此次降息無疑有助于提升有實(shí)際需要的購(gòu)房者支付能力，特別是對(duì)仍在觀望的購(gòu)房者的信心和預(yù)期會(huì)有莫大的提振，短期內(nèi)前期積壓的需求將會(huì)集中釋放，從而有助于市場(chǎng)交投量的回升。

綜上，預(yù)期改善、政策放松、信貸支持、貨幣寬松、銷量回暖以及情緒將構(gòu)成大幅拉升房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)的演繹路徑。目前，房產(chǎn)周均成交量降幅同比縮小，環(huán)比也在逐步改善，我們預(yù)期明年初信貸寬松政策會(huì)有進(jìn)一步體現(xiàn)，從而使明年1、2季度房產(chǎn)銷量得到實(shí)質(zhì)改善。

房地產(chǎn)板塊中長(zhǎng)期行情值得關(guān)注

從投資角度來看，目前房地產(chǎn)股票顯然更具備投資價(jià)值，根據(jù)歷年降息前后房地產(chǎn)板塊的走勢(shì)來看，通常3-6個(gè)月后會(huì)出現(xiàn)超額收益。我們認(rèn)為，在降息的催化下房地產(chǎn)板塊迎來的不是短期行情而是中長(zhǎng)期行情，從資金參與的熱情也可見一斑。以萬科A為例，周一交易量高達(dá)50億，這一數(shù)據(jù)相當(dāng)平時(shí)10倍左右，資金選擇在指數(shù)漲幅不大的前期持續(xù)吸籌，顯然更注重該類個(gè)股的中長(zhǎng)線配置價(jià)值，而不是短期走勢(shì)。

今年7月在第四屆價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上我們強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)板塊率先啟動(dòng)，大盤目前沒有可預(yù)見下行風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)烈看好房地產(chǎn)板塊。三季報(bào)展望我們就曾指出，無論大盤上漲或下跌，房地產(chǎn)板塊都具有極大概率獲得絕對(duì)收益。當(dāng)時(shí)時(shí)點(diǎn)我們認(rèn)為大盤企穩(wěn)的情況下，伴隨著各種行業(yè)利空不斷兌現(xiàn)，利好接踵而來，地產(chǎn)板塊下行風(fēng)險(xiǎn)已逐步排除，此階段房地產(chǎn)行業(yè)板塊具有十分明顯的確定性，獲得絕對(duì)收益概率較大；如果A股盤面出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，中小及主題熱點(diǎn)出現(xiàn)回調(diào)，那么配置房地產(chǎn)板塊相對(duì)收益將會(huì)十分明顯，因此無論上限房地產(chǎn)行業(yè)都極具配置價(jià)值。目前來看，以國(guó)泰國(guó)證房地產(chǎn)B（150118）為例，近5個(gè)交易日日均成交量達(dá)到1.5億元，漲幅已超過40%（截止11月26日）。眾所周知，作為股市風(fēng)向標(biāo)，杠桿基金二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格不是單純反映該杠桿基金的凈值漲跌，而是更多受投資者投資情緒的影響，反映投資者對(duì)行業(yè)、對(duì)杠桿基金未來收益的預(yù)期。當(dāng)下作為投資預(yù)期交換的媒介，房地產(chǎn)B的驚艷表現(xiàn)已充分表明房地產(chǎn)板塊的中長(zhǎng)期配置價(jià)值已經(jīng)被大部分資金所認(rèn)可。

適時(shí)把握投資機(jī)會(huì)

房地產(chǎn)行業(yè)具體投資方向的把握上，目前時(shí)點(diǎn)我們比較看好兩類標(biāo)的：一類是已經(jīng)具備轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的中小市值的地產(chǎn)公司，包括地產(chǎn)醫(yī)療、兒童地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等具備跨界轉(zhuǎn)型預(yù)期的上市公司；另一類則是傳統(tǒng)地產(chǎn)中具有高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高庫(kù)存情形的，這些前期漲幅不大的地產(chǎn)個(gè)股將受益于這波行情。在貨幣增速效應(yīng)遞減的大環(huán)境下，房產(chǎn)投資屬性有所減弱，而伴隨人民幣貶值熱錢外流，房?jī)r(jià)短期出現(xiàn)過快上漲的概率極小，在房?jī)r(jià)平穩(wěn)銷售量放量的情況下房地產(chǎn)行業(yè)更有望具備持續(xù)的投資價(jià)值。

如果看好某個(gè)板塊行情、判斷好方向及幅度和熱點(diǎn)行業(yè)，投資者不妨可以投資對(duì)應(yīng)行業(yè)或板塊的杠桿基金。國(guó)泰國(guó)證房地產(chǎn)分級(jí)基金可以滿足不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者對(duì)于房地產(chǎn)板塊不同的投資需求，熟悉二級(jí)市場(chǎng)且具備一定風(fēng)險(xiǎn)承受能力的投資者可選擇帶有杠桿性質(zhì)的房地產(chǎn)B（150118），指數(shù)持續(xù)上行且其目前每日振幅高達(dá)7%，只要把握好介入時(shí)點(diǎn)則可通過波段操作獲得更大收益；套利者可以場(chǎng)內(nèi)申購(gòu)房地產(chǎn)分級(jí)母基金分拆賣出子份額，獲取相對(duì)無風(fēng)險(xiǎn)收益；機(jī)構(gòu)以及偏穩(wěn)健型個(gè)人投資者則可通過參與國(guó)泰國(guó)證房地產(chǎn)指數(shù)分級(jí)基金（160218）分享房地產(chǎn)行業(yè)的上漲。正所謂投機(jī)者的游樂場(chǎng)，套利者的天堂，長(zhǎng)期投資者的金口袋。endprint