王 飛

（甘肅政法學院，蘭州 730070）

1 保障性住房項目的建設管理原則

針對現有用地范圍內新建一個集住宅、小型商業(yè)及社區(qū)服務為主的新型住宅小區(qū)，與市政公用管理的各個方面都息息相關，是一項全面而具體的工程項目。在工程建設過程中需要與水、電、煤、通信等企業(yè)打交道，同時還需要在規(guī)劃土地、房產管理以及市政水務綠化市容等相關政府部門之間進行協(xié)調。因此在進行保障性住房項目建設管理時，應綜合考慮多種因素，其中包括工程項目的規(guī)模、成本等。當對工程進行建設時，還應充分考慮工程的具體情況，以及工程建設對周邊環(huán)境的影響。在進行保障性住房項目的建設中，應遵循以下的幾點原則。

1.1 合理性原則

工程項目規(guī)劃和布局應確?？茖W合理。

1.2 經濟性原則

本工程為保障性住房項目，不僅需要注重實際可操作性，同時還應重點追求社會和經濟的雙重效益。

1.3 生態(tài)性原則

對周邊環(huán)境造成影響時， 應充分考慮施工場地與周邊環(huán)境的和諧，確保兩者之間的生態(tài)可持續(xù)性。當對工程項目進行規(guī)劃和布局時，應充分考慮周邊環(huán)境現有的自然條件，在盡量保護自然環(huán)境的基礎上確定項目方案。

1.4 人性化原則

在本工程項目建設中，對未來居住居民的生活特點進行考慮，以居民的實際需要為基礎，從而做到滿足安全性、耐久性以及健康性等要求。

1.5“四高”原則

本工程項目在進行建設中應切實做好高起點規(guī)劃、高水平設計、高質量施工以及高標注管理。

2 工程實例

甘肅政法學院保障性住房建設項目為獨立擴大組團級規(guī)模，小區(qū)內有6棟高層住宅樓、1棟獨立幼兒園。在1#、2#住宅樓一層局部設物業(yè)辦公用房，沿街結合3#、4#、5#住宅樓一層設商業(yè)配套服務網點，高層地下室局部擴大，相互連接，設地下復式停車庫、設備用房及人防。總建筑面積134 144.06 m2，住宅建筑面積115 335.22 m2，住宅總戶數1 146戶，容積率4.58，建筑密度20.55%。小區(qū)含6棟高層住宅樓及一棟幼兒園，高層建筑地上耐火等級為一級，屋面防水等級為Ⅰ級；幼兒園耐火等級為二級，屋面防水等級為Ⅱ級；地下室耐火等級為一級，防水等級除配電室為一級外其他均為二級。設計使用年限為50年，抗震設防烈度為八度。

3 工程建設管理的具體過程

由于本工程規(guī)模較大，工程較為復雜，因此成立了專門的項目工作組，經過分析研究，按照以下的流程進行項目的工作。

3.1 調查

首先對本工程項目的分別情況進行分析，并對工程建設的基礎資料進行調查和收集，這是一項相當繁瑣的工作，調查資料應確保準確和完整，這樣才能為下個階段的設計工作提供真實可靠的依據。這在成本控制中是一項關鍵的環(huán)節(jié)。

3.2 設計

對于本工程的設計規(guī)劃，聘請有資質的專業(yè)的規(guī)范設計單位，同時在商討中制定了甘肅政法學院保障性住房大市政配套咨詢報告工作機制、時間計劃、工作要點以及編制框架等。并且還根據本工程建設各個階段的要求分別不同的專業(yè)管理單位咨詢了意見。以總結的意見為依據，將項目細分，分別委托不同的專業(yè)設計單位進行專項規(guī)范設計。

3.3 咨詢

根據意見反饋情況以及結合設計初稿，同時與所聘請的專業(yè)規(guī)劃單位一起進行協(xié)商，并著手開始對整個工程項目進行甘肅政法學院保障性住房大市政配套規(guī)劃文本的編制工作。并且根據需要分別向該地區(qū)的土地局、房管局、規(guī)劃局、市政管理和綠化管理等政府管理部門征求意見，從而對規(guī)范文本進行修改和完善。

3.4 評審

根據咨詢階段所得到的意見，各專項設計單位完成正式規(guī)范設計稿，并組織不同專業(yè)的專家對稿件進行評審。同時組織人員編寫甘肅政法學院保障性住房大市政配套的初步正式規(guī)劃文件，并具體編制可實施性的規(guī)劃文件。最終形成正式的甘肅政法學院保障性住房大市政配套規(guī)劃文件，并上報該地區(qū)的規(guī)劃部門進行審批。

3.5 分步實施

各項設計規(guī)劃審核完成之后，則開始進入分步實施的階段。這一階段是整個工程項目成果的體現階段。此階段所花費的時間是最長的，同時也是難度最大的一個階段。

4 保障性住房項目建設管理的重點

根據本工程的規(guī)劃設計，在本工程的項目建設管理過程中，需要特別重視的管理項目為道路和排水工程的建設。這是因為在整個工程項目中，供電和通訊是由專業(yè)的施工單位進行完成的，但是道路和排水工程卻是由項目管理公司完成的。因此在甘肅政法學院保障性住房項目建設的可行性研究和初步設計階段，應嚴格做好道路和排水工程的管理控制工作。

根據與本工程類似的工程實踐經驗表明，在甘肅政法學院保障性住房項目建設的可行性研究和初步設計階段，整個工程項目的中絕大比例的費用投入可以在這一階段得到確認，基本可以達到80%，因此在工程項目的管理過程中，應加強項目建設的可行性研究和初步設計階段的管理工作，這樣才能有效地確保資金的投入得到很好的控制。針對甘肅政法學院保障性住房市政配套的項目管理建設的具體情況，筆者重點從以下幾個方面闡述如何做好保障性住房項目的建設管理工作。

4.1 對項目的前期管理加強重視

在本工程建設項目的前期管理中，應重點進行的工作包括項目建議書、工程可行性研究以及初步設計管理等方面的工作。同時在項目的各個審批階段，應及時完成從項目選址到建設規(guī)劃許可的全部證照的辦理工作，這樣才能確保整個建設工程項目的順利進行。

4.2 在施工階段加強項目管理工作

在工程的整個實施過程中，最重要的一個管理控制環(huán)節(jié)為施工階段。因此在施工階段，應加強施工管理工作，從各個方面切實做好管理工作，其中主要可以從安全、質量、成本、進度以及風險等方面入手，確保工程項目的順利完成。在施工階段進行管理工作，應根據不同的方面將管理工作進行細分，從不同的層次，不同的細節(jié)入手，做好施工精細化的管理，這樣才能確保整個工程項目在規(guī)定的時間內保質保量的順利完成。

5 成本測算管理

甘肅政法學院保障性住房市政配套規(guī)范中涉及的專業(yè)有很多，其中包括水、電、氣、通信以及排水等專業(yè)，是一項系統(tǒng)的項目，同時建設工程量也非常大。根據建設管理的相關原則，在進行本工程的規(guī)劃時，需要對工作中涉及的各項具體工作進行詳細而具體的成本測算，同時還需要將各個工作的成本測算按照近期、中期以及遠期三個方面分別進行考慮，應特別重視近期的成本測算工作，考慮哪些項目必須配合保障性住房的建設進度進行項目立項啟動工作。

在整個工程項目中，當對工程的成本進行測算時，其精細程度對工程整個壽命周期內的成本管理有著至關重要的影響，因此對本工程進行成本測算時，應確保其精細程度、詳細完備程度滿足工程的要求。這才能做好整個工程項目的成本管理工作。成本測算完成之后應還上報專業(yè)設計人員和專家進行評審，同時在與政府相關部門進行協(xié)商之后，才能最終形成了詳細、完善、準確的成本測算。如表1所示為本工程的具體成本測算表。

表1甘肅政法學院保障性住房的成本測算

6 建設管理經驗總結

1）在進行項目規(guī)范設計時，應充分收集未來入住居民的意見，從而對規(guī)范的合理性進行細致的優(yōu)化，盡量減少居民在入住之后的不便。

2）在建筑管理過程中，應選擇專業(yè)實力強的設計單位，并且可以考慮設計施工一體化的招標模式，這樣可以有效的解決施工單位及時力量薄弱的缺點。

3）在工程項目的建設管理中，應加強項目橫向之間的協(xié)調溝通，加強設計單位、施工單位以及政府相關部分的連續(xù)，及時召開相關的協(xié)商會議，從而做好事前籌劃到位、事中管理到位以及事后服務到位。

7 結語

保障性住房作為地方政府政績考核的重要指標指標，保障性住房建設管理以及成本預測是其建設過程中重點關注環(huán)節(jié)。針對保障性住房建設存在較強政策性、巨大建設規(guī)模、較多參建單位以及和協(xié)調難度大等特點，文章通過結合甘肅政法學院保障性住房建設項目為案例，筆者分析保障性住房項目建設管理應當采取的基本原則，系統(tǒng)探討了保障性住房建設過程中的組織、質量等方面存在的管理問題，旨在對保障性住房建設管理提出切實可行的措施。

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