寧靜鞭

“如果11月底、12月初中央經(jīng)濟(jì)工作會議之前能有貨幣層面動作（比如降準(zhǔn)降息），則2015年開年首套按揭將明顯回落至9折附近，那么地產(chǎn)股目前可以適當(dāng)配置，在貨幣信號明確之后堅決超配?！边@是在11月中旬，我們提示的策略。

此次降息時點上發(fā)生在11月下旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會議前，為對地產(chǎn)股最有利時點選擇，也給基本面托底，隨著明年開年房貸折扣利率出現(xiàn)，地產(chǎn)股將迎來基本面、政策雙共振。

簡言之，降息來了，買房不如買地產(chǎn)股！

降息相當(dāng)于總房價下降2%-3%

降息后，5年以上中長期貸款利率由原先的6.55%下降0.4%至6.15%，我們假設(shè)購房貸款總額為100萬元，貸款期限為20年，按照基準(zhǔn)利率計算，降息后每月還款金額下降234元至7251元，總還款金額相當(dāng)于降息前的97折。

而如果是30年期100萬元的房貸，按照基準(zhǔn)利率，降息后每月還款金額下降262元至6092元，總還款金額相當(dāng)于降息前的96折。

綜合來看，推算到整體房價（首付+總還款額），此次降息相當(dāng)于總房價下降2%～3%。

成交量將迎觸底回升

我們匯總了2008、2011年兩次降息、降準(zhǔn)周期，從中發(fā)現(xiàn)成交量在第一次降息之后的3個月內(nèi)將迎來同比的觸底回升。如果將觀察的時間維度拉伸至一年，2008年第一次降息時點的前一個月，8月份的住宅銷售面積單月同比為-36.6%，一年后2009年8月份同比升至86.5%，該期間平均同比漲幅為14.2%。

2012年第一次降息時點前一個月，5月份單月同比為-9.1%，一年后2013年5月份同比升至27.3%，該期間平均同比漲幅為21.1%。

由此可以看出前兩次的降息周期對實體市場的刺激非常明顯，但房價反映要滯后3-6個月。

我們也觀察到，無論是全國數(shù)據(jù)還是重點16大城市周度交易數(shù)據(jù)，在2011至2012年降息降準(zhǔn)期間的表現(xiàn)，反彈幅度都不及2008年降息降準(zhǔn)期間，我們認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場飽和度的逐漸提升，再加上中長期人口、存量住房等因素都不支持行業(yè)需求的繼續(xù)上行，本輪貨幣周期放松主要將對房地產(chǎn)市場托底，很難帶來持續(xù)一年以上的實體市場反轉(zhuǎn)。

行業(yè)庫存去化周期年底有望改善

我們通過前兩次降息降準(zhǔn)周期觀測到，在降息降準(zhǔn)時點后1-2個月，庫存去化周期將出現(xiàn)明顯改善跡象。2008年9月庫存去化周期約為15個月，一年后降至4.7個月；2011年11月庫存去化周期為16.3個月，一年后降至10.9個月。截至本年10月底，庫存去化周期從7月高點的16.9個月降至14.3個月，預(yù)計年底的庫存去化周期將出現(xiàn)明顯改善。

高杠桿率企業(yè)值得關(guān)注

我們發(fā)現(xiàn)，貨幣政策轉(zhuǎn)向是地產(chǎn)股絕對、相對收益提升的起點，持續(xù)的降息降準(zhǔn)放松往往帶來超過30%的相對/絕對收益。在2008年周期中，從2008年9月至2009年7月，中金地產(chǎn)指數(shù)上漲幅度超過100%，相對收益（相對中金A股指數(shù)）超過40%。在2012年周期中，從2011年11月至2013年1月，絕對收益超過20%，相對收益超過30%。

具體到個股上，我們發(fā)現(xiàn)，降息發(fā)生三個月內(nèi)，漲幅較高的股票是中小型市值、高負(fù)債率個股。我們建議地產(chǎn)股票短期關(guān)注高杠桿率、現(xiàn)房存貨較多的企業(yè)，比如中華企業(yè)（600675），中南建設(shè)（000961）、榮盛發(fā)展（002146）、首開股份（600376）、保利地產(chǎn)（600048）和招商地產(chǎn)（000024）等。

2015年來自政策的驚喜多于基本面，地產(chǎn)股估值將伴隨增量資金而提升，未來更多降準(zhǔn)、降息舉措，或者A股加入MSCI都將成為催化劑。