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        德國:房價緣何十年不漲

        2010-08-15 00:53:00郇公弟
        共產黨員(遼寧) 2010年8期
        關鍵詞:評估師建房房價

        德國緣何能創(chuàng)造“房價十年不漲”的奇跡?該國獨具特色的房地產制度,起了關鍵性作用。

        確保房屋充足供應,保持供求平衡仍然是穩(wěn)定房價的硬道理。無論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面,德國都有著詳盡的建房規(guī)劃,住房建設依人口需求而定,基本保證每個家庭擁有一套住房。德國所有房貸都實行固定利率制,儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變,商業(yè)貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期,幾乎可以抗衡任何金融市場的波動,對房貸市場起著穩(wěn)定器作用。

        德國發(fā)達的房屋租賃市場,也成為穩(wěn)定房價的“定海神針”。德國租賃住房率達到58%,特別是年輕人中,77%都是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。除了針對特殊群體的“廉租房”外,市場上同樣供應大量商業(yè)出租房,政府同樣對房租水平進行一定的規(guī)范。德國鼓勵自建房、合作建房,打破開發(fā)商對房屋供應的壟斷,同樣也是影響市場房價的重要因素。德國建立了地產價格獨立評估機制。各類地產價格并不是由房地產商說了算,也不是由政府說了算,而是由獨立的地產評估師來評估認定。評估師對自己的評估結果負責30年,對評估中的錯誤負有法律責任。

        德國法律規(guī)定,對于房價、房租超高乃至暴利者,地產商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產商制定的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”,根據(jù)德國《經濟犯罪法》,這已經構成了違法行為,購房者可以向法院起訴。如果房價不立即降到合理范圍內,出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制定的房價超過“合理房價”50%則為“暴利房價”,這已經觸犯《刑法》構成犯罪,出售者將面臨更高罰款甚至最高長達三年的牢獄之災。

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