1．轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)如何納稅

問：本公司于3年前受讓A公司5畝土地，原本計(jì)劃用于自建辦公樓，每畝價(jià)格為28萬元，已支付A公司土地款并取得了正式發(fā)票，但未辦理土地使用證。公司在土地上進(jìn)行了“三通一平”，現(xiàn)在由于公司效益不好，準(zhǔn)備將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他單位，每畝轉(zhuǎn)讓價(jià)格為33萬元。由于產(chǎn)權(quán)并未過戶到我公司，轉(zhuǎn)讓主體仍然是以A公司名義，但土地轉(zhuǎn)讓款全部歸我公司所有。請(qǐng)問，我公司取得的土地款應(yīng)當(dāng)如何納稅？受讓方應(yīng)當(dāng)繳納哪些稅款？

十堰市天涯科技有限公司 王斌

答：一般來說，擁有土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)主要涉及營業(yè)稅、土地增值稅、契稅等。受讓土地使用權(quán)方應(yīng)當(dāng)繳納契稅、印花稅。但在具體實(shí)踐中，一些單位和個(gè)人為了逃避上述稅款，在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地時(shí)往往會(huì)采取隱形的方式，不辦理土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，或者對(duì)未取得土地使用權(quán)屬證書的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押或置換。對(duì)此，《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕645號(hào)）作出明確規(guī)定：“土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收”。所以，你公司雖然并未取得土地使用權(quán)，但取得的土地轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)當(dāng)繳納以下稅金：一是按照《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅〔2003〕16號(hào)）的規(guī)定，按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購置價(jià)的差價(jià)繳納5%的“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”營業(yè)稅1.25萬元〔5%×（5×33－5×28）〕；同時(shí)按繳納的營業(yè)稅繳納7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加0.125萬元。二是按取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額，繳納土地增值稅。規(guī)定扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。稅率為四檔：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%～100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%～200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的，稅率為60%。為計(jì)算方便，可以通過速算公式計(jì)算：土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)（0、5%、15%、35%分別對(duì)應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率）。三是按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。四是如果你公司在上一受讓環(huán)節(jié)未繳納契稅的，還應(yīng)當(dāng)按照受讓價(jià)款補(bǔ)繳3%～5%的契稅（具體稅率由各省確定）。同時(shí)作為受讓方應(yīng)當(dāng)繳納3%～5%的契稅以及按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。

趙慧芝