孫華良
低迷了半年之久的上海樓市,終于借政策之勢(shì)“撥開烏云見太陽”了。這令樓市看多者沾沾自喜,以勝利者自居而笑傲樓市;同樣,也令樓市看空者灰頭土臉,以落荒者自貶而顏面盡失。其實(shí),中國樓市不存在永遠(yuǎn)正確的預(yù)言家,因?yàn)檎胬砗椭囌撝g,也僅僅是一墻之隔,而這堵堅(jiān)墻就是“政策”。押賭上海樓市之漲跌,簡(jiǎn)而言之就是賭政策是嚴(yán)厲,還是寬松。那不是預(yù)言家能猜測(cè)的事,不必鬧心。
日前,新浪樂居在上海仁恒置業(yè)公司“仁恒·森蘭雅苑”售樓中心召開業(yè)內(nèi)專家研討會(huì),在解答如何看待2015年上海樓市發(fā)展趨勢(shì)時(shí),我發(fā)表了如此觀點(diǎn):“去年底,上海頒布了加強(qiáng)樓市調(diào)控的‘滬八條,導(dǎo)致了今年前三個(gè)季度樓市量?jī)r(jià)不振的局面。而今年第四季度,央行限貸放松,上海配合限貸放松政策,調(diào)整了普通商品房的衡量標(biāo)準(zhǔn)。這是一種樓市調(diào)控放松的政策信號(hào),肯定是有利于上海樓市的向好發(fā)展,亦有利于上海樓市交易量的增加,也會(huì)促使上海房?jī)r(jià)的逐步上揚(yáng),這是一種樓市政策利好影響下的必然結(jié)果?!?/p>
如果說央行限貸松綁是表明一種樓市“政策托底”的信號(hào),那么,上海調(diào)整普通商品房衡量標(biāo)準(zhǔn),肯定是一種“政策救市”的標(biāo)志,并能積極地起到促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的作用。而日前央行出人意料地宣布降息,則是真正吹響了上海樓市“筑底反彈”的市場(chǎng)沖鋒號(hào)!
那么,大家現(xiàn)在最關(guān)心的是,上海調(diào)整普通商品房?jī)r(jià)格衡量標(biāo)準(zhǔn),能提高上海樓市多少交易量?這種交易量的提高,能否導(dǎo)致上海房?jī)r(jià)的不斷上漲?
我之前曾發(fā)表文章預(yù)判:“我對(duì)上海今年第四季度樓市行情的預(yù)測(cè)如下:其一,上海第四季度的新建商品房交易量應(yīng)該在250萬平方米以上,從而使上海全年交易量達(dá)到900萬平方米以上的良好水平,保持著今年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)平穩(wěn)的市場(chǎng)發(fā)展格局?!?/p>
目前看來,我的預(yù)判不僅是“靠譜”的,同時(shí),還略顯保守。我認(rèn)為眾多的政策救市之舉,至少能提高上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量30%以上。而且,這個(gè)數(shù)據(jù)僅僅是指上海的新建商品房。我分析預(yù)判的依據(jù)如下:
其一,上海松綁限貸政策中規(guī)定:“還清貸款的購房者可以享受首套房30%首付政策的,僅限于普通住宅?!倍虾F胀ㄗ≌臉?biāo)準(zhǔn)是內(nèi)環(huán)內(nèi)總價(jià)330萬元,內(nèi)外環(huán)200萬元,外環(huán)外160萬元。這種購買住房的總價(jià)標(biāo)準(zhǔn),基本上與改善型購買者無緣。購房者要購買改善型住房,即使有購房資格,也極少有人能享受首付30%的貸款資格,以及貸款的利率優(yōu)惠。而上海新的普通商品房標(biāo)準(zhǔn)為:內(nèi)環(huán)內(nèi)總價(jià)450萬元,內(nèi)外環(huán)310萬元,外環(huán)外230萬元。分別比原來提高了120萬元,110萬元和70萬元。這一商品房總價(jià)調(diào)整之新政及時(shí)配合了央行限貸政策的松綁,使一大批購房者可以享受到貸款新政的首付30%和利率降低的優(yōu)惠待遇。這對(duì)市場(chǎng)購買力絕對(duì)是一種刺激作用,能切實(shí)有效地提高市場(chǎng)的購買力。
其二,如果按新普通住宅標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,上海普通商品房的市場(chǎng)占有比例會(huì)提高多少?這是預(yù)判市場(chǎng)交易量能提高多少的一種實(shí)實(shí)在在的依據(jù)。據(jù)有關(guān)專業(yè)人士估算,根據(jù)目前上海在售樓盤公開的數(shù)據(jù)推測(cè),新政策之后的普通商品房提高比例分別為內(nèi)環(huán)內(nèi)15%,內(nèi)外環(huán)23%,外環(huán)外71%。因此,我認(rèn)為,如此高比例地?cái)U(kuò)大普通商品房的范圍,肯定能巨額提高市場(chǎng)的交易量。預(yù)判上海樓市能提高30%以上的交易量,肯定是一種“不離譜”的專業(yè)判斷。
因?yàn)樾碌钠胀ㄉ唐贩空J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),會(huì)極大地釋放市場(chǎng)的購買力。在上海限貸政策沒有取消之前,這等于是一種變相的政策“放水”行為。稍懂樓市行情的人都知道,如果以新標(biāo)準(zhǔn)為例,單價(jià)5萬元可以在內(nèi)環(huán)內(nèi)購買到90平方米總價(jià)的兩房一廳住房;單價(jià)2.9萬元,可以在內(nèi)外環(huán)線購買到110平方米以上的小三房二廳住房;單價(jià)1.7萬元,可以在外環(huán)外購買到140平方米以下的大三房二廳住房。這對(duì)于無論是剛需購買和改善型購買,都是一種實(shí)際可行的市場(chǎng)購買行為。
其三,新的普通商品房標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定,對(duì)于購房者而言,能獲得多少利益呢?首先是能享受首付30%的待遇,既減輕購房者購買資金壓力,又能享受貸款70%的利率優(yōu)惠;其次,可節(jié)省各種交易稅費(fèi),降低了購房成本。以內(nèi)環(huán)內(nèi)一套售價(jià)450萬元、滿5年非唯一的二手房、購入350萬元、不能提供發(fā)票的住房為例,如以新政標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,賣家于此可以節(jié)省稅費(fèi)10.15萬元,買家需交的契稅也可減少6.75萬元。而以新建商品房計(jì)算,內(nèi)環(huán)內(nèi)總價(jià)450萬元住房以非普通商品房標(biāo)準(zhǔn)交稅標(biāo)準(zhǔn)是3%,而調(diào)整為普通商品房的交稅標(biāo)準(zhǔn)為1.5%,可以節(jié)省稅費(fèi)6.75萬元,而且其他稅費(fèi)也相應(yīng)地降低。這對(duì)于購房者而言,其購房的積極性會(huì)不斷地提高。
眾多的政策利好實(shí)施之后,能提高上海樓市30%以上的交易量是毋庸置疑的。如果今年新建商品房交易量能達(dá)到900萬平方米,那么,2015年上海新房交易量應(yīng)該達(dá)到1150萬平方米以上,仍然是處于一種平穩(wěn)合理的市場(chǎng)交易量狀態(tài)。
這種市場(chǎng)交易量的提高,肯定對(duì)明年上海房?jī)r(jià)的上漲起到積極的推動(dòng)作用,其全年房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)該會(huì)控制在15%左右的合理區(qū)間。endprint