孫華良

低迷了半年之久的上海樓市，終于借政策之勢“撥開烏云見太陽”了。這令樓市看多者沾沾自喜，以勝利者自居而笑傲樓市；同樣，也令樓市看空者灰頭土臉，以落荒者自貶而顏面盡失。其實，中國樓市不存在永遠正確的預言家，因為真理和謬論之間，也僅僅是一墻之隔，而這堵堅墻就是“政策”。押賭上海樓市之漲跌，簡而言之就是賭政策是嚴厲，還是寬松。那不是預言家能猜測的事，不必鬧心。

日前，新浪樂居在上海仁恒置業(yè)公司“仁恒·森蘭雅苑”售樓中心召開業(yè)內(nèi)專家研討會，在解答如何看待2015年上海樓市發(fā)展趨勢時，我發(fā)表了如此觀點：“去年底，上海頒布了加強樓市調(diào)控的‘滬八條，導致了今年前三個季度樓市量價不振的局面。而今年第四季度，央行限貸放松，上海配合限貸放松政策，調(diào)整了普通商品房的衡量標準。這是一種樓市調(diào)控放松的政策信號，肯定是有利于上海樓市的向好發(fā)展，亦有利于上海樓市交易量的增加，也會促使上海房價的逐步上揚，這是一種樓市政策利好影響下的必然結果?！?/p>

如果說央行限貸松綁是表明一種樓市“政策托底”的信號，那么，上海調(diào)整普通商品房衡量標準，肯定是一種“政策救市”的標志，并能積極地起到促進房地產(chǎn)市場交易的作用。而日前央行出人意料地宣布降息，則是真正吹響了上海樓市“筑底反彈”的市場沖鋒號！

那么，大家現(xiàn)在最關心的是，上海調(diào)整普通商品房價格衡量標準，能提高上海樓市多少交易量？這種交易量的提高，能否導致上海房價的不斷上漲？

我之前曾發(fā)表文章預判：“我對上海今年第四季度樓市行情的預測如下：其一，上海第四季度的新建商品房交易量應該在250萬平方米以上，從而使上海全年交易量達到900萬平方米以上的良好水平，保持著今年上海房地產(chǎn)市場量價平穩(wěn)的市場發(fā)展格局?！?/p>

目前看來，我的預判不僅是“靠譜”的，同時，還略顯保守。我認為眾多的政策救市之舉，至少能提高上海房地產(chǎn)市場的交易量30%以上。而且，這個數(shù)據(jù)僅僅是指上海的新建商品房。我分析預判的依據(jù)如下：

其一，上海松綁限貸政策中規(guī)定：“還清貸款的購房者可以享受首套房30%首付政策的，僅限于普通住宅?！倍虾Ｆ胀ㄗ≌臉藴适莾?nèi)環(huán)內(nèi)總價330萬元，內(nèi)外環(huán)200萬元，外環(huán)外160萬元。這種購買住房的總價標準，基本上與改善型購買者無緣。購房者要購買改善型住房，即使有購房資格，也極少有人能享受首付30%的貸款資格，以及貸款的利率優(yōu)惠。而上海新的普通商品房標準為：內(nèi)環(huán)內(nèi)總價450萬元，內(nèi)外環(huán)310萬元，外環(huán)外230萬元。分別比原來提高了120萬元，110萬元和70萬元。這一商品房總價調(diào)整之新政及時配合了央行限貸政策的松綁，使一大批購房者可以享受到貸款新政的首付30%和利率降低的優(yōu)惠待遇。這對市場購買力絕對是一種刺激作用，能切實有效地提高市場的購買力。

其二，如果按新普通住宅標準計算，上海普通商品房的市場占有比例會提高多少？這是預判市場交易量能提高多少的一種實實在在的依據(jù)。據(jù)有關專業(yè)人士估算，根據(jù)目前上海在售樓盤公開的數(shù)據(jù)推測，新政策之后的普通商品房提高比例分別為內(nèi)環(huán)內(nèi)15%，內(nèi)外環(huán)23%，外環(huán)外71%。因此，我認為，如此高比例地擴大普通商品房的范圍，肯定能巨額提高市場的交易量。預判上海樓市能提高30%以上的交易量，肯定是一種“不離譜”的專業(yè)判斷。

因為新的普通商品房認定標準，會極大地釋放市場的購買力。在上海限貸政策沒有取消之前，這等于是一種變相的政策“放水”行為。稍懂樓市行情的人都知道，如果以新標準為例，單價5萬元可以在內(nèi)環(huán)內(nèi)購買到90平方米總價的兩房一廳住房；單價2.9萬元，可以在內(nèi)外環(huán)線購買到110平方米以上的小三房二廳住房；單價1.7萬元，可以在外環(huán)外購買到140平方米以下的大三房二廳住房。這對于無論是剛需購買和改善型購買，都是一種實際可行的市場購買行為。

其三，新的普通商品房標準的認定，對于購房者而言，能獲得多少利益呢？首先是能享受首付30%的待遇，既減輕購房者購買資金壓力，又能享受貸款70%的利率優(yōu)惠；其次，可節(jié)省各種交易稅費，降低了購房成本。以內(nèi)環(huán)內(nèi)一套售價450萬元、滿5年非唯一的二手房、購入350萬元、不能提供發(fā)票的住房為例，如以新政標準計算，賣家于此可以節(jié)省稅費10.15萬元，買家需交的契稅也可減少6.75萬元。而以新建商品房計算，內(nèi)環(huán)內(nèi)總價450萬元住房以非普通商品房標準交稅標準是3%，而調(diào)整為普通商品房的交稅標準為1.5%，可以節(jié)省稅費6.75萬元，而且其他稅費也相應地降低。這對于購房者而言，其購房的積極性會不斷地提高。

眾多的政策利好實施之后，能提高上海樓市30%以上的交易量是毋庸置疑的。如果今年新建商品房交易量能達到900萬平方米，那么，2015年上海新房交易量應該達到1150萬平方米以上，仍然是處于一種平穩(wěn)合理的市場交易量狀態(tài)。

這種市場交易量的提高，肯定對明年上海房價的上漲起到積極的推動作用，其全年房價漲幅應該會控制在15%左右的合理區(qū)間。endprint