何紅

摘 要：為抑制房地產(chǎn)市場波動，建立房地產(chǎn)市場發(fā)展目標是必要的。過去的房地產(chǎn)市場主要追求經(jīng)濟的發(fā)展而忽視了社會的需求，因此，明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的目標是抑制房地產(chǎn)市場波動，促進其穩(wěn)定健康發(fā)展的前提和基礎。通過對房地產(chǎn)市場波動含義和房地產(chǎn)市場波動根源的分析，提出抑制房地產(chǎn)市場波動的對策。

關鍵詞：房地產(chǎn)；市場波動；對策

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）29-0069-01

一、房地產(chǎn)市場波動含義

學術界對房地產(chǎn)市場波動并沒有確切的定義，許多學者將“房地產(chǎn)市場周期”及“房地產(chǎn)市場波動”混為一談，但是二者之間存在著很大區(qū)別。簡單來說，房地產(chǎn)市場波動包含多種形式，周期波動只是其中一種。房地產(chǎn)市場波動廣義的含義是房地產(chǎn)經(jīng)濟數(shù)量表現(xiàn)出依時間先后次序所組成的排列，狹義的定義是指房地產(chǎn)價格水平、房地產(chǎn)經(jīng)濟增長率等方面的波動形成的整體運行狀態(tài)。

二、房地產(chǎn)市場波動根源

房地產(chǎn)市場供求關系變動是房地產(chǎn)市場波動的根本原因。從長期來看，房地產(chǎn)需求會不斷上升，這是由房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的支柱性地位所決定的；而另一方面，由于房地產(chǎn)的不可移動性，盡管土地供給和房屋供給都會不斷增加，但是二者在數(shù)量和結構上總是存在差異，這就使得一定長的時間內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在波動。假設房地產(chǎn)市場供給在短期內(nèi)保持相對不變，房地產(chǎn)市場需求呈現(xiàn)持續(xù)出上升趨勢，而此時土地的供應量不變，房地產(chǎn)生產(chǎn)過程較長，使得房地產(chǎn)市場無法在短期內(nèi)增加供給，從而使得在相對較長的房地產(chǎn)市場運行過程中，基本保持不變的房地產(chǎn)供給將無法在短期內(nèi)滿足不斷上升的房地產(chǎn)需求，導致房地產(chǎn)市場波動。

三、抑制房地產(chǎn)市場波動的對策

1.明確房地產(chǎn)市場發(fā)展目標

房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展與其市場繁榮，帶動了國民經(jīng)濟增長，提高了居民的生活水平。為抑制房地產(chǎn)市場波動，建立房地產(chǎn)市場發(fā)展目標是必要的。過去的房地產(chǎn)市場主要追求經(jīng)濟的發(fā)展而忽視了社會的需求，因此，明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的目標是抑制房地產(chǎn)市場波動，促進其穩(wěn)定健康發(fā)展的前提和基礎。

2.加大房地產(chǎn)市場需求調(diào)控

供求關系是房地產(chǎn)市場波動的根源，因此調(diào)整房地產(chǎn)市場的需求和供給平衡才能從根本上抑制房地產(chǎn)市場的大幅度波動。針對中國房地產(chǎn)市場需求的特點，應通過抑制投資和投機需求、限制被動需求、打擊虛假需求三種措施來調(diào)整需求和供給之間不平衡關系。

3.加強保障性住房建設

中國保障性住房制度訂立及建造過程中存在一些問題，出現(xiàn)了資格審查不嚴，保障對象錯位；建設標準不嚴，戶型不合理；區(qū)位不合適，交通不便利等現(xiàn)象，這些問題的存在阻礙了保障性住房建設的發(fā)展。在保障性住房制度完善方面，應加大保障性住房建設考核力度，盤活空置房進入保障性住房市場、鼓勵房地產(chǎn)商參與保障房建設，完善保障性住房的準入和退出制度。

4.健全房地產(chǎn)市場監(jiān)控機制

房地產(chǎn)市場運行是個完全動態(tài)的經(jīng)濟變化過程，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的完整周期實行動態(tài)跟蹤能更早的發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場中存在的問題。首先，應建立房地產(chǎn)市場預警機制，根據(jù)監(jiān)測的數(shù)據(jù)設立合理的警戒線，為房地產(chǎn)市場調(diào)控的時間與手段提供依據(jù)。其次，應完善房地產(chǎn)市場監(jiān)測機制，通過房地產(chǎn)市場監(jiān)測數(shù)據(jù)，政府或房地產(chǎn)企業(yè)可以對市場進行周密的分析，進而預測供應量，促進供給與需求平衡。房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系建設必須注重其長效性，從監(jiān)測制度、信息及動態(tài)等方面加強長效機制建設。

5.完善房地產(chǎn)業(yè)相關政策

能有效抑制中國房地產(chǎn)市場波動的宏觀調(diào)控政策有許多因素，主要包括土地供應政策研究、金融政策研究和稅收政策等方面。

（1）完善土地政策

中國土地政策是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控體系中重要組成部分，它以優(yōu)化土地資源配置、保護土地資源為最終目標，通過經(jīng)濟、法律及行政手段，以保證國民經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展。為了使中國房地產(chǎn)市場供需平衡、結構合理，土地供應應進一步定量化、結構化與目標化。根據(jù)土地政策對房地產(chǎn)市場的產(chǎn)生的三方面影響，應加強城市存量用地挖潛供應，增加保障性住房土地供應比例，完善城市土地節(jié)約集約利用考核評價。

（2）完善金融政策

房地產(chǎn)金融是指，貫穿房地產(chǎn)全過程，隨著中國房地產(chǎn)金融政策體系的建立和完善，中央銀行在貨幣政策上對房地產(chǎn)市場的發(fā)展進行引導，運用金融政策促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。金融政策對中國房地產(chǎn)市場的的影響體現(xiàn)在市場供給與需求平衡關系上，通過供給與需求的調(diào)整來影響房地產(chǎn)市場的價格。首先，房地產(chǎn)金融政策通過調(diào)節(jié)貨幣供應量以及利率水平等方面來影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資能力，從而影響房地產(chǎn)市場的供給。其次，金融政策對住房需求市場針對性漸強，2011年1月國務院對貸款購買第二套住房進行了限制，規(guī)定貸款利率不低于基準利率的1.1倍。從以上國家出臺的金融政策來看，國家的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的需求的控制地位越來越重要，影響程度越來越強。

（3）完善稅收政策

房地產(chǎn)稅是國家經(jīng)濟宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)市場體系包括開發(fā)、轉(zhuǎn)讓及交易和保有3個階段。房地產(chǎn)開發(fā)階段課稅，將會影響房地產(chǎn)商品的供給，控制投資規(guī)模和調(diào)節(jié)投資結構；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓階段課稅，能夠有效抑制房產(chǎn)投機行為，影響房產(chǎn)市場的需求；房地產(chǎn)保有階段課稅，會使資源得到合理使用和最優(yōu)化的配置。通過以上三個階段稅收的調(diào)控，可平衡房地產(chǎn)市場的供求矛盾，避免房地產(chǎn)泡沫帶來的不利影響。首先，應制定科學的房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)，增強其稅收的靈活性和針對性；改變稅收分塊管理的現(xiàn)狀，加強房地產(chǎn)交易的公正性，增強房地產(chǎn)稅收課征的有效性。其次，不斷完善房地產(chǎn)價格評估制度。一方面，要加強對房地產(chǎn)價格監(jiān)測和評估體系，逐步形成能符合中國實際國情的房地產(chǎn)估價體系，為房地產(chǎn)稅收計征提供科學的依據(jù)；另一方面，稅務部門內(nèi)部應建立健全評稅機構和培養(yǎng)專職評稅人員，加強房地產(chǎn)稅收征管的力度。參考文獻：

[1] 黃超杰.房地產(chǎn)市場供需對房價波動的影響分析[D].濟南：山東大學，2010.

[2] 劉國慶.房地產(chǎn)業(yè)對相關產(chǎn)業(yè)帶動效應的動態(tài)分析[J].集體經(jīng)濟，2009，（10）.

[責任編輯 仲 琪]endprint