邢英

摘要：作為我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的有機(jī)構(gòu)成部分，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用日益明顯；但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)本身的特性，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算仍然面臨著不少問(wèn)題。本文將首先闡述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特別性，其次闡述房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的問(wèn)題，最后提出改進(jìn)的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)核算 問(wèn)題 對(duì)策

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)，它是生產(chǎn)與銷售合二為一的企業(yè)。該行業(yè)的特殊性使會(huì)計(jì)核算工作還存在一定的漏洞，尤其是在實(shí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后，對(duì)于會(huì)計(jì)核算的要求也變得較為苛刻。與其它行業(yè)的會(huì)計(jì)核算相比較，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算對(duì)象與核算內(nèi)容都有其特性。但是當(dāng)前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算明顯不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特征，從而影響到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，還會(huì)妨礙現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)程、體制的訂立。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特性

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷移交與售后服務(wù)過(guò)程中牽涉到的內(nèi)容較多，且沒(méi)有明晰的地點(diǎn)或時(shí)間界線來(lái)區(qū)分各個(gè)生產(chǎn)流程，而對(duì)每個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算既沒(méi)必要也缺乏可操作性，而在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中，一般將項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期當(dāng)作成本結(jié)算期。

開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的資金最少都需要上百萬(wàn)，是一類高資金的投入項(xiàng)目?？赡墚a(chǎn)生在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)包括：市政計(jì)劃調(diào)節(jié)或地價(jià)變更引起的土地風(fēng)險(xiǎn)；產(chǎn)業(yè)策略變更或銀行信貸策略變更引起的籌資風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)劃不當(dāng)或作業(yè)質(zhì)量不高引起的成本風(fēng)險(xiǎn)等等。

具備較高價(jià)值的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的商品常規(guī)的營(yíng)銷模式為：預(yù)售與分期付款模式。同普通的企業(yè)比較，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的收入明確方法是特殊的。房地產(chǎn)企業(yè)的投資和產(chǎn)出的比例階段性不好預(yù)測(cè)，業(yè)績(jī)的起伏較大，披露的信息失真，這些問(wèn)題都有其特殊性。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的問(wèn)題

（一）無(wú)法有效避免房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算風(fēng)險(xiǎn)

在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，企業(yè)會(huì)遭遇諸多風(fēng)險(xiǎn)。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)盡量規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)證監(jiān)會(huì)頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則雖然規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的行為，然而它只要求房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避擔(dān)保抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，卻未制定房地產(chǎn)企業(yè)必須為應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)提取質(zhì)量保證金等法令。

（二）借款費(fèi)用資本化的問(wèn)題

因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，且資本的回籠較慢，投資的成本相對(duì)集中，其開(kāi)發(fā)資金的籌集一般都要用到債務(wù)資本。然而在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定中，借款費(fèi)用資本化的范疇被擴(kuò)充，而唯有借款費(fèi)用滿足特定的條件時(shí)才能資本化。而房地產(chǎn)企業(yè)明確借款費(fèi)用資本化的影響元素也并非易事；即便可以明確，但也不能將長(zhǎng)時(shí)期未開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備中所包涵的借款費(fèi)用資本化。

（三）企業(yè)業(yè)績(jī)不能透過(guò)收益評(píng)價(jià)的指標(biāo)如實(shí)反映

由于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的投資和產(chǎn)出的周期較長(zhǎng)，在會(huì)計(jì)報(bào)表上時(shí)常會(huì)出現(xiàn)業(yè)績(jī)的劇烈起伏，其在建設(shè)時(shí)期的業(yè)績(jī)較差，然而當(dāng)竣工并售出建筑后，房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)將預(yù)售賬款計(jì)入收入中去，其引起的現(xiàn)象是運(yùn)營(yíng)狀況不能透過(guò)凈利潤(rùn)指標(biāo)如實(shí)反映出來(lái)。

盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況較為良好，但是其凈利潤(rùn)太少甚至顯示為負(fù)數(shù)；并且一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，即便其在建項(xiàng)目多、預(yù)售狀況喜人、資本流動(dòng)鏈穩(wěn)固、盈利能力健全，也可能出現(xiàn)倒閉等狀況。比如：因?yàn)榻ㄔO(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)資產(chǎn)的抵償或資金流動(dòng)受阻等等。所以，除開(kāi)會(huì)計(jì)核算指標(biāo)外，房地產(chǎn)企業(yè)還要預(yù)防外部風(fēng)險(xiǎn)。

（四）會(huì)計(jì)科目的設(shè)立不科學(xué)

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算最令人頭疼的一個(gè)難題就是會(huì)計(jì)科目的設(shè)立不科學(xué)。當(dāng)前，我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)金融、石油、銀行等各領(lǐng)域都作出規(guī)定：應(yīng)設(shè)立科學(xué)的會(huì)計(jì)科目，然而卻未對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目的設(shè)立作出明文規(guī)定。各企業(yè)都是依據(jù)企業(yè)本身的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)設(shè)立會(huì)計(jì)科目，未形成一致的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本費(fèi)用項(xiàng)目包含土地征收以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建設(shè)安裝工程費(fèi)等等。工程的費(fèi)用項(xiàng)目很多，而且其牽涉的內(nèi)容較為廣泛。比如：僅開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用就包含項(xiàng)目管理費(fèi)、資本化借款費(fèi)、銷售設(shè)置建設(shè)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等。開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用核算與工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有直接關(guān)系，然而其所包涵的費(fèi)用項(xiàng)目也無(wú)法明確是哪一部分產(chǎn)生的，在會(huì)計(jì)科目的設(shè)置上還不夠科學(xué)。會(huì)計(jì)科目的混亂給房地產(chǎn)企業(yè)資金成本的核算造成了較大的阻礙。此外，因?yàn)槌Ｒ?guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期較長(zhǎng)，工程建設(shè)需要分成好幾個(gè)步驟，項(xiàng)目從驗(yàn)收到竣工結(jié)算的時(shí)間太長(zhǎng)，這無(wú)形中增加了會(huì)計(jì)核算人員的工作強(qiáng)度。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的完善舉措

（一）增大房地產(chǎn)企業(yè)披露信息的程度

房地產(chǎn)企業(yè)披露的信息中需要包含土地的成本和土地的儲(chǔ)存量。房地產(chǎn)企業(yè)是否能獲得發(fā)展決定于房地產(chǎn)企業(yè)是否有充裕的土地儲(chǔ)備量。因?yàn)橥恋乩萌瞬荒芡高^(guò)土地使用權(quán)總額來(lái)預(yù)判房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備狀況，所以就需要企業(yè)增大土地儲(chǔ)備量并完成信息的有效披露工作。

房地產(chǎn)企業(yè)還需要增大其現(xiàn)金披露程度。披露的企業(yè)現(xiàn)金信息包含運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中所構(gòu)成的全部現(xiàn)金流量，如此才能提升資金流量信息披露的質(zhì)量。

應(yīng)有效預(yù)防房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況表上應(yīng)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)——例如土地風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行預(yù)判，提高房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)辨別能力，并且應(yīng)按一定比例提取質(zhì)量保證金，幫助企業(yè)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。

（二）健全房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)款費(fèi)用核算制度

依照原始成本的準(zhǔn)則以及費(fèi)用配比的準(zhǔn)則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的結(jié)款費(fèi)用應(yīng)與工程總成本發(fā)生直接聯(lián)系，也就是說(shuō)將其劃歸到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用中，并且構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目的部分成本。核算房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)款費(fèi)用時(shí)需要充分權(quán)衡配比準(zhǔn)則，將還未竣工且累計(jì)成本的發(fā)生額大于該工程的預(yù)收賬款的各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目明確為成本對(duì)象，進(jìn)而對(duì)借款費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)?。此外，在獲得除開(kāi)臨時(shí)投入或儲(chǔ)蓄利息的收益后，應(yīng)依照實(shí)際已花費(fèi)的資本來(lái)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本。各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偨杩钯M(fèi)用——借款費(fèi)用=借款費(fèi)用總數(shù)-臨時(shí)投入獲得的利益-儲(chǔ)蓄利息。這樣，各房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本對(duì)象就等于未竣工且累計(jì)成本的產(chǎn)生額大于該項(xiàng)目的預(yù)售賬款。endprint

（三）加快健全房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的成本核算必須明朗化，其既可針對(duì)全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，也能夠是單獨(dú)的建設(shè)項(xiàng)目。那部分擁有一致的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、類似的構(gòu)造、一致的施工企業(yè)以及一致的施工場(chǎng)所的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也可被當(dāng)作成本核算對(duì)象。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中的那些規(guī)模龐大且周期較長(zhǎng)、成本核算以區(qū)域劃分的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的企業(yè)不同，其核算的對(duì)象也可以是各建設(shè)企業(yè)的不同施工部分。

為了解決不同戶型、不同樓層的房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本與效益不匹配的問(wèn)題，應(yīng)依據(jù)豐富的經(jīng)驗(yàn)來(lái)明確各不同戶型與樓層的比例標(biāo)準(zhǔn)，而單位面積的營(yíng)銷成本可運(yùn)用總面積和總成本的加權(quán)平均數(shù)來(lái)核算 。

訂立的成本分配標(biāo)準(zhǔn)必須科學(xué)。當(dāng)開(kāi)發(fā)出的商品房可以竣工并驗(yàn)收時(shí)，可以依據(jù)建筑的成本、方位、地理位置等元素來(lái)明確科學(xué)的營(yíng)銷價(jià)格，進(jìn)而有效調(diào)節(jié)成本和收益間的比例。

（四）設(shè)立合理的跨級(jí)科目

解決房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題，就應(yīng)設(shè)立科學(xué)的會(huì)計(jì)科目。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)了解該領(lǐng)域的發(fā)展?fàn)顩r以及企業(yè)本身的工程開(kāi)發(fā)數(shù)量、規(guī)模等，設(shè)置滿足開(kāi)發(fā)需求的的會(huì)計(jì)科目。假如企業(yè)的分公司不采取單獨(dú)核算的模式，那么工程建設(shè)就不必再設(shè)置額外的間接費(fèi)用賬目，只需要在總賬目下分離子賬目，這樣能使會(huì)計(jì)核算的程序更加簡(jiǎn)易、節(jié)約人力成本、提升會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量。而在工程建設(shè)中，企業(yè)應(yīng)依據(jù)具象化的項(xiàng)目來(lái)編制臺(tái)賬，這樣的臺(tái)賬包含：營(yíng)銷臺(tái)賬、物管臺(tái)賬、項(xiàng)目付款臺(tái)賬、所得稅管理臺(tái)賬等，且對(duì)不相同的會(huì)計(jì)核算對(duì)象設(shè)立不同的賬目卡片，規(guī)范成本費(fèi)用錄入行為，保障工程竣工結(jié)算的有效性和科學(xué)化。

四、補(bǔ)充

應(yīng)注意的是，在房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算中，應(yīng)強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的確認(rèn)工作。在新會(huì)計(jì)制度的要求下，應(yīng)明確房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目營(yíng)銷收入，為企業(yè)的收入核算奠定良好的基礎(chǔ)。而房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算必須從法律標(biāo)準(zhǔn)和財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)層次進(jìn)行明確。

五、結(jié)束語(yǔ)

總之，解決房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題，已成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)獲得生存和發(fā)展的前提和保障。而冷靜解析會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題，探索健全房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度的途徑，已成為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn)時(shí)必須解決的難題。唯有切實(shí)落實(shí)新會(huì)計(jì)制度，利用經(jīng)驗(yàn)使會(huì)計(jì)核算和新會(huì)計(jì)制度盡快融合，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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