郝蕾

摘要：本文將解析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問題，并提出完善對(duì)策。房地產(chǎn)企業(yè)是朝陽(yáng)企業(yè)，其重要性不言而喻。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)十分迅猛，但是在高速發(fā)展的同時(shí)卻產(chǎn)生了各種問題。如果不解決這些問題，那么房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量就會(huì)受到影響，在內(nèi)外部環(huán)境共同作用的情況下，找出房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題，并提出完善對(duì)策，顯然是明智和必然的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)信息 問題 對(duì)策

伴隨房屋價(jià)格的快速增漲，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的會(huì)計(jì)核算問題也逐漸凸顯。依據(jù)房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)特征與會(huì)計(jì)核算的流程和模式，與它類領(lǐng)域相比對(duì)有著明顯的區(qū)別。通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象較為嚴(yán)重，稅收情況也不容樂觀。而面對(duì)這樣的雙重困境，筆者試著通過解析找出問題所在，并提出完善或改進(jìn)措施。我國(guó)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題一日不解決，房地產(chǎn)公司就會(huì)受到牽連；因此，找出問題并解決問題十分重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題

（一）明確營(yíng)銷收入的問題

當(dāng)前，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商品的價(jià)值居高不下，通常運(yùn)用預(yù)售和分期付款營(yíng)銷的方法，這就導(dǎo)致收款期和商品房交付期的日期不統(tǒng)一。在收入明確的工作中，有如下辦法：在訂立預(yù)售協(xié)議后應(yīng)明確預(yù)售款項(xiàng)并明確收入；在訂立預(yù)售協(xié)議后以合同金額明確收入；在房地產(chǎn)工程竣工簽收后，頒發(fā)了“入住通知書”并出具營(yíng)銷發(fā)票明確收入；在房屋錢款到賬并且手續(xù)辦妥的前提下明確收入。

以上的營(yíng)銷收入明確辦法在上市房地產(chǎn)公司的年度報(bào)表?xiàng)l款上有所闡述，而最容易出現(xiàn)的問題就是房地產(chǎn)公司營(yíng)銷收入的明確缺乏原則性。而房地產(chǎn)公司與會(huì)計(jì)專家對(duì)房屋所有權(quán)下的風(fēng)險(xiǎn)以及薪酬是否能夠轉(zhuǎn)移等存在不同的說法。通常房地產(chǎn)公司的預(yù)判不能符合注冊(cè)會(huì)計(jì)師的預(yù)期。

實(shí)際上，在明確營(yíng)銷收入時(shí)，無(wú)論是國(guó)際通用的會(huì)計(jì)規(guī)章，還是各個(gè)國(guó)家的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，都重視貿(mào)易的本質(zhì)，例如：明確與營(yíng)銷商品房所有權(quán)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和薪酬是否在本質(zhì)上已經(jīng)遷移、為實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷收入所必須具備的工作流程是否符合規(guī)范、是否具備收訖現(xiàn)金的能力等等。

（二）業(yè)績(jī)信息的問題

房地產(chǎn)開發(fā)商從土地開發(fā)到收入的明確需要一年甚至若干年的時(shí)間，在房地產(chǎn)工程籌劃建設(shè)時(shí)期大量資本會(huì)涌入房地產(chǎn)在建工程，大批的管理費(fèi)計(jì)入當(dāng)期的利潤(rùn)或虧損；而因?yàn)橐恍┰诮üこ痰年P(guān)系，其預(yù)售賬款也不能明確為收入。如此一來(lái)，會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比準(zhǔn)則所起到的作用就十分有限。年度的損益表因?yàn)槊總€(gè)工程的情況不同，而導(dǎo)致利潤(rùn)起伏劇烈。例如：某房地產(chǎn)公司大多數(shù)的工程都處于在建的狀態(tài)，而其年度業(yè)績(jī)也只能顯示投資費(fèi)用，所以其年度財(cái)務(wù)報(bào)表就無(wú)法體現(xiàn)真實(shí)性的原則。此外，也不能與它類的公司相比對(duì)。而省去了比對(duì)這一環(huán)節(jié)，待工程竣工并完成銷售，大部分的預(yù)售賬款就被明確為收入。這樣一來(lái)，本年度的收入實(shí)際上就是公司未來(lái)幾年的收入。因此，使用常規(guī)的公司業(yè)績(jī)考評(píng)指標(biāo)——例如凈利潤(rùn)指標(biāo)等并不能保障其所反映的公司的財(cái)務(wù)情況真實(shí)、可靠，并極易給投資者造成決策困擾。

（三）風(fēng)險(xiǎn)信息披露問題

房地產(chǎn)開放公司在開發(fā)過程中會(huì)遭遇多類風(fēng)險(xiǎn)，包含策略風(fēng)險(xiǎn)、工程開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等等。企業(yè)的面臨的風(fēng)險(xiǎn)眾多，它要求房地產(chǎn)公司對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的披露程度要較其它企業(yè)為高。

根據(jù)我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，我國(guó)房地產(chǎn)公司信息披露的辦法有：證監(jiān)會(huì)容許房地產(chǎn)公司提取質(zhì)量保證金并公開其核算辦法；證監(jiān)會(huì)讓房地產(chǎn)公司在財(cái)會(huì)報(bào)告附錄中披露的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)包括抵押借貸的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)；我國(guó)目前的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中并未要求房地產(chǎn)公司披露質(zhì)量保證金的提取流程。對(duì)于質(zhì)量保證金的披露未形成規(guī)范化要求，是風(fēng)險(xiǎn)信息披露的關(guān)鍵問題。

二、完善對(duì)策探討

通過上面問題的闡述，要縮短國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)信息核算、披露等工作與國(guó)外先進(jìn)企業(yè)的差距，提升房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，就應(yīng)打造一個(gè)牢固的會(huì)計(jì)系統(tǒng)。

（一）健全各類規(guī)章制度

近些年來(lái)，伴隨全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程加快以及會(huì)計(jì)理論研討的白熱化，國(guó)家財(cái)政機(jī)構(gòu)與一部分會(huì)計(jì)專家都已經(jīng)著手打造一部分新穎的會(huì)計(jì)旁支，例如：人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、物價(jià)變更會(huì)計(jì)等。然而，當(dāng)前房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)工作中的一些特別項(xiàng)目還沒有會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)其進(jìn)行約束，使房地產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)核算不統(tǒng)一，這在一定程度上影響了房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)情況的公開，其運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)信息也并非毫無(wú)漏洞可言。例如：房地產(chǎn)公司制定了收入明確準(zhǔn)則，這時(shí)應(yīng)構(gòu)建并引導(dǎo)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的訂立，讓業(yè)界的收入明確問題得到解決。例如：香港特別行政區(qū)的會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)就訂立會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引導(dǎo)制度，其目標(biāo)是使房地產(chǎn)營(yíng)銷收入的明確有據(jù)可依，香港會(huì)計(jì)師公會(huì)在引導(dǎo)中指出完工百分比法并不適合開發(fā)商品房，所以在引導(dǎo)準(zhǔn)則中明確房地產(chǎn)收入除需遵守國(guó)家制度外，在項(xiàng)目工程竣工，賣方受到交房協(xié)議后，房地產(chǎn)公司才能將預(yù)售賬款計(jì)入當(dāng)期收入，該引導(dǎo)準(zhǔn)則在明確收入的前提下，提升了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。

（二）健全配套工程的會(huì)計(jì)核算原則的引導(dǎo)

國(guó)家相關(guān)法規(guī)對(duì)配套設(shè)備費(fèi)用的預(yù)扣有著明文規(guī)定，而國(guó)家現(xiàn)有的法律條文對(duì)該項(xiàng)目的引導(dǎo)還不夠，不同的房地產(chǎn)開發(fā)公司其成本核算辦法也不盡相同，進(jìn)而可能降低公司成本核算信息的質(zhì)量，也無(wú)法與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比對(duì)。例如：某房地產(chǎn)公司依照應(yīng)收應(yīng)付制準(zhǔn)則與收入費(fèi)用配比準(zhǔn)則，在結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品的營(yíng)銷成本時(shí)預(yù)扣了1億元的配套設(shè)備費(fèi)用。這樣，不但使當(dāng)期利潤(rùn)表中的產(chǎn)品開發(fā)成本增長(zhǎng)了1億元，也在當(dāng)期財(cái)務(wù)狀況表中使債務(wù)又增長(zhǎng)了1億元。所以，這對(duì)房地產(chǎn)公司的當(dāng)期財(cái)務(wù)狀況會(huì)形成一定的影響。然而，這項(xiàng)1億元的配套設(shè)備預(yù)扣費(fèi)用只能算作公司的未來(lái)開支。全球通用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在2009年對(duì)一部分條例進(jìn)行了改動(dòng)，意在使財(cái)務(wù)報(bào)表能反映企業(yè)的真實(shí)情況，并強(qiáng)化會(huì)計(jì)信息的披露程度。也明確告知房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況表應(yīng)準(zhǔn)確反映公司的實(shí)際成本以及能夠精準(zhǔn)計(jì)量的債務(wù)。

（三）重視內(nèi)部會(huì)計(jì)核算

目前，我國(guó)房地產(chǎn)公司還缺少科學(xué)、合理的內(nèi)部核算體制。成熟的財(cái)會(huì)系統(tǒng)不但要囊括國(guó)家的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，還要房地產(chǎn)公司依照其自身的運(yùn)營(yíng)特征和管理需求訂立科學(xué)的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算體制，它包含會(huì)計(jì)核算的基本管理?xiàng)l例和方法、成本核算體制和方法、內(nèi)部財(cái)會(huì)成本的解析方法、考評(píng)體制和方法等。但是，當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)公司這方面的工作卻流于形式，而要提升會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，就需要構(gòu)造完備的、科學(xué)的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算體制。endprint

（四）提升房地產(chǎn)公司信息披露的信息含量

1、在目前的會(huì)計(jì)體制要求的利潤(rùn)表格式下，加設(shè)“預(yù)提的公共配套設(shè)備費(fèi)用”項(xiàng)目

該項(xiàng)目反映了應(yīng)收應(yīng)付制和收入費(fèi)用配比的準(zhǔn)則，在結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)銷成本時(shí)，應(yīng)預(yù)扣配套設(shè)備費(fèi)用。

2、披露房地產(chǎn)公司的預(yù)售策略及狀況。

因?yàn)樵诠こ涛打?yàn)收前，預(yù)售收入無(wú)法結(jié)轉(zhuǎn)，但是其預(yù)售狀況跟公司的營(yíng)銷狀況可謂聯(lián)系緊密。目前由于各個(gè)房地產(chǎn)公司的預(yù)售策略不盡相同，其預(yù)售策略也不一樣。不一樣的預(yù)售策略對(duì)企業(yè)各階段的財(cái)務(wù)情況的運(yùn)營(yíng)結(jié)果的影響較明顯，這樣投資者極難從財(cái)務(wù)報(bào)告中找到預(yù)售會(huì)計(jì)信息。

以某省作為例子進(jìn)行說明：依照當(dāng)前該省的策略，房屋的構(gòu)造封頂或架構(gòu)建設(shè)到2/3高時(shí)，房地產(chǎn)公司才能申辦預(yù)售證書；而它類省份的策略又跟該省不相同。所以，披露房地產(chǎn)公司的策略及狀況讓投資者在信息資源不夠時(shí)，能夠獲取第一手會(huì)計(jì)信息或資料。

3、在財(cái)務(wù)報(bào)告附錄中對(duì)各項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息進(jìn)行公開

即是說以房地產(chǎn)公司每一項(xiàng)開發(fā)工程為基準(zhǔn)，披露其在開發(fā)運(yùn)營(yíng)過程中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，包含營(yíng)銷房屋和土地的現(xiàn)金、購(gòu)置工程原料以及發(fā)放薪水所產(chǎn)生的現(xiàn)金。披露現(xiàn)金流量的目的是提升現(xiàn)金流量使用的透明度和效率，以補(bǔ)充利潤(rùn)表信息。

三、結(jié)束語(yǔ)

近年來(lái)，房地產(chǎn)公司的發(fā)展和進(jìn)步有目共睹，它已成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的助推器。但是伴隨房地產(chǎn)公司集資的多元化、營(yíng)銷模式的復(fù)雜化以及民眾繳付房?jī)r(jià)的多樣化，房地產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)信息的容量也會(huì)變得更為龐大，房地產(chǎn)公司假如不緊跟時(shí)代并及時(shí)更新會(huì)計(jì)信息，提升會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，那么就將會(huì)面臨艱難的局面。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性正在不斷降低，這不但阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的快速和可持續(xù)發(fā)展，也給投資者帶來(lái)了決策困擾，而一旦處理不好將引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)。所以，提升房地產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量有著巨大的現(xiàn)實(shí)意義。

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