梁蒙蒙

【文章摘要】

《物權(quán)法》上的善意取得制度是一項(xiàng)十分重要的物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則，我國(guó)《物權(quán)法》第106條對(duì)其作出了規(guī)定，但是對(duì)于善意取得的構(gòu)成要件并未加以明確，也沒(méi)有對(duì)其核心要件“善意”做出單獨(dú)明確的界定，從而在法律適用時(shí)很難把握。筆者意在為在司法實(shí)踐中更好的解決相關(guān)問(wèn)題，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得中“善意”的涵義、判斷標(biāo)準(zhǔn)、判斷時(shí)點(diǎn)和排除情形做了界定和解釋。

【關(guān)鍵詞】

不動(dòng)產(chǎn)；善意取得；善意

1 “善意”的涵義

之所以設(shè)立善意取得制度，其價(jià)值在于在于保護(hù)善意的受讓人，在判定是否適用善意取得制度時(shí)，受讓人必須持有善意的主觀態(tài)度方可。因此，明確此時(shí)的“善意”的涵義，是決定能否適用善意取得制度的關(guān)鍵。

在不動(dòng)產(chǎn)的交易中，取得人所持有的善意這種主觀狀態(tài)是多種多樣的，但并不是所有的善意都是不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的“善意”。維護(hù)交易安全是該制度的根本宗旨所在，依據(jù)的是不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，也即取得人對(duì)登記簿的信賴，因此不動(dòng)產(chǎn)善意取得的“善意”只能是取得人的善意，不能是出讓人的善意，換言之，即使不動(dòng)產(chǎn)登記薄上記載的權(quán)利人是出讓人，并且出讓人真誠(chéng)地認(rèn)為自己的權(quán)利無(wú)瑕疵，但實(shí)際上真是權(quán)利人不是出讓人，，此時(shí)也不可能適用善意取得制度，只能按登記薄的推定效力來(lái)予以保護(hù)。此外，在認(rèn)定善意時(shí)登記薄的作用是必不可少的，也就是說(shuō)，取得人善意是指取得人因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記薄上記載的權(quán)利，而因?yàn)樾刨嚻渌麢?quán)利憑證，如對(duì)房產(chǎn)證的錯(cuò)誤產(chǎn)生了信賴也不是這里的善意，因?yàn)榉慨a(chǎn)證的公信力不夠，就不動(dòng)產(chǎn)而言，僅限于對(duì)登記簿的信賴，登記薄是唯一的權(quán)利憑證。

從國(guó)外立法上來(lái)看對(duì)取得人善意的認(rèn)定，德國(guó)在立法上采用了“純客觀化”的標(biāo)準(zhǔn)，意思是無(wú)論取得人實(shí)際上是否真實(shí)地查閱了登記薄，只要登記薄上記載的權(quán)利人在客觀上可以支持權(quán)利人對(duì)權(quán)利的取得就可以善意取得。筆者認(rèn)為，這種狀態(tài)下，取得人已毫無(wú)“善意”可言，主觀標(biāo)準(zhǔn)已不存在，純客觀的標(biāo)準(zhǔn)不是我國(guó)的選擇，應(yīng)該要求取得人在實(shí)際上查閱不動(dòng)產(chǎn)登記薄并知悉記載的權(quán)利人。

2 不動(dòng)產(chǎn)善意取得中“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)

在不動(dòng)產(chǎn)善意取得對(duì)“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)方面，我國(guó)理論界的主要爭(zhēng)議集中在兩個(gè)方面，一個(gè)是取得人是否負(fù)有實(shí)際的調(diào)查核實(shí)的義務(wù)，另一個(gè)是取得人的重大過(guò)失情形能否認(rèn)定為善意。

在判斷是否可以適用善意取得時(shí)，筆者認(rèn)為就不動(dòng)產(chǎn)而言，取得人不應(yīng)該負(fù)有調(diào)查核實(shí)的義務(wù)（這里的調(diào)查核實(shí)的義務(wù)是指核對(duì)登記薄上記載的權(quán)利人是否是真實(shí)的權(quán)利人）。原因在于，從公平的角度來(lái)看，登記薄上存在的錯(cuò)誤記載是由于出讓人自己或者第三人的故意或者過(guò)失導(dǎo)致的，在形成上與受讓人無(wú)關(guān)，受讓人只需盡到自己的注意義務(wù)就可以了，無(wú)需為他人的錯(cuò)誤買單，進(jìn)一步講，若登記薄的錯(cuò)誤記載是由他人惡意偽造或篡改，受讓人很難調(diào)查出真相，這無(wú)疑給受讓人增加了不合理的負(fù)擔(dān)，在實(shí)踐中也是很難操作的。

因重大過(guò)失而為的交易不可以認(rèn)定為善意，即取得人由于重大過(guò)失而未盡該義務(wù)時(shí)不能認(rèn)為是善意，不適用善意取得制度。關(guān)于受讓的善意，各個(gè)國(guó)家都對(duì)其進(jìn)行了規(guī)定，但具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有所不同。從《德國(guó)民法典》來(lái)看，其排除了重大過(guò)失作為善意的情況，因重大過(guò)失屬于非善意?！度毡久穹ǖ洹凡⑽匆?guī)定重大過(guò)失這種情況，只籠統(tǒng)規(guī)定了因過(guò)失的情況屬于非善意。王利明教授認(rèn)為，在不動(dòng)產(chǎn)善意取得的要件上，“無(wú)重大過(guò)失”是構(gòu)成善意的必備要件。重大過(guò)失是指過(guò)失程度比較大，可以避免的過(guò)失，他只要稍加注意，錯(cuò)誤本就不會(huì)發(fā)生，試想，在不動(dòng)產(chǎn)交易中，若取得人對(duì)自己的利益都不加以注意，也就更不能要求其他人為他承擔(dān)不利后果，重大過(guò)失在某種程度上已類似于明知的心理態(tài)度。因此，在重大過(guò)失情況下排除善意的適用是合理的，也是公平的。反言之，如果把重大過(guò)失納入到善意的認(rèn)定范圍內(nèi)，那么對(duì)受讓人的保護(hù)就太過(guò)于絕對(duì)，對(duì)受讓人及其他相關(guān)權(quán)利人的權(quán)益的保護(hù)力度就會(huì)減小，天平就會(huì)傾斜，在法倫理上是講不通的。此外，受讓人不可以不動(dòng)產(chǎn)登記薄的公信力作為排除自己最起碼的應(yīng)有的注意義務(wù)。

3 不動(dòng)產(chǎn)善意取得中“善意”的判斷時(shí)點(diǎn)

基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)可以用公式表述為：有效的債權(quán)行為+登記=不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。因此，只有到登記完成時(shí)為止取得人都是善意的，才能構(gòu)成完整意義上的善意取得。然而，不動(dòng)產(chǎn)登記瞬間完成是不可能的，根據(jù)我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定而是需要一段時(shí)間后才能完成的，因此決定取得人是否善意就出現(xiàn)了多個(gè)時(shí)間點(diǎn)，如提出登記申請(qǐng)的時(shí)間、登記機(jī)構(gòu)受理登記的時(shí)間以及完成登記的時(shí)間，以哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)為準(zhǔn)，理論和實(shí)踐中無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，在不動(dòng)產(chǎn)交易中，善意的判斷時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)以完成登記的時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)。原因在于：一方面，在判斷善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)登記薄上的記載是重要的依據(jù)，那么，判斷的時(shí)點(diǎn)也應(yīng)當(dāng)與判斷標(biāo)準(zhǔn)一致，確定為登記變更之時(shí)，登記變更完成時(shí)，取得人的權(quán)利也確定了。另一方面，從善意取得制度的目的和價(jià)值來(lái)看，其旨在保護(hù)交易安全和善意的第三人，如果在登記變更之前，第三人已經(jīng)知道處分人無(wú)處分權(quán)的事實(shí)，那么，第三人已經(jīng)是惡意了，其已無(wú)被保護(hù)的價(jià)值了，并且此時(shí)權(quán)利人還可以采取措施救濟(jì)。

在判斷時(shí)點(diǎn)上，我們還有一個(gè)問(wèn)題需要注意，并不能刻板地認(rèn)定為必須以完成登記的時(shí)間為準(zhǔn)，在登記中，已完成了登記方面的實(shí)質(zhì)性手續(xù)，形式上的登記并沒(méi)有完成，此時(shí)我們也應(yīng)該認(rèn)定為善意，可以適用善意取得。因?yàn)榈怯浀淖兏卜撬查g成就可以完成的。

4 不動(dòng)產(chǎn)善意取得中“善意”的排除

善意是一種心理狀態(tài)，主觀上的因素是很難把握的，我們只能從體現(xiàn)于客觀上的外在特征來(lái)判斷。對(duì)善意的認(rèn)定，我們不僅可以從正面來(lái)判斷，我們還可以利用列舉的方式用反證來(lái)排除，比如具體有以下幾種情況：一是登記簿上記載著異議登記（但15天未起訴的除外）、預(yù)告登記或抵押登記的內(nèi)容，受讓的第三人是不可以主張善意的，因?yàn)榇藭r(shí)第三人應(yīng)當(dāng)注意到該不動(dòng)產(chǎn)可能有瑕疵，沒(méi)有充分的理由來(lái)相信登記簿上的權(quán)利人就是真實(shí)的權(quán)利人。二是受讓的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格偏低。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)在價(jià)值上都偏大，所以受讓人應(yīng)該有更高的注意義務(wù)，若不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格偏低，則存在權(quán)利人有權(quán)利瑕疵的可能，受讓人在意識(shí)到價(jià)格偏低的情況下仍然進(jìn)行交易則不能認(rèn)定其為善意。

【參考文獻(xiàn)】

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