王東

[摘 要]為有效實施國家房屋按揭貸款制度，使國之惠民用之于民，方法只有高度重視對個人住房按揭貸款的風(fēng)險管理，建立健全按揭貸款房產(chǎn)檔案，確保其完整安全，才能發(fā)揮按揭貸款房產(chǎn)檔案的應(yīng)有作用。

[關(guān)鍵詞]按揭貸款；檔案；管理

按揭貸款房產(chǎn)檔案是指個人在購房過程中由金融部門發(fā)放個人住房抵押貸款，在辦理和管理貸款業(yè)務(wù)中形成的具有保存價值的專業(yè)材料，是房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)活動的真實記錄，是進(jìn)行貸款管理，財務(wù)分析及資產(chǎn)管理的原始憑證和重要依據(jù)是產(chǎn)權(quán)業(yè)務(wù)管理部門在產(chǎn)權(quán)監(jiān)理過程中的重要文件。隨著住房制度改革的深化，人民群眾購房和改善居住條件的要求不斷提高，房產(chǎn)按揭貸款機制的形成對房地產(chǎn)發(fā)展起著重要的推動作用。房產(chǎn)按揭貸款機制的形成對房地產(chǎn)發(fā)展起著重要的推動作用。由于按揭貸款房產(chǎn)檔案是按揭購房的真實記錄，原始憑證，在維護(hù)抵押權(quán)人和抵押人的合法權(quán)益中有著不可替代的作用，因此按揭貸款房產(chǎn)檔案在處理貸款糾紛，防范加按揭貸款和加強房地產(chǎn)金融管理中，發(fā)揮越來越重要的作用。

一、按揭貸款房產(chǎn)管理的重要作用

1.按揭貸款房產(chǎn)檔案是解決按揭貸款糾紛必不可少的憑證，在房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商或個人欠債不還，蓄意出售抵押物，惡意逃債等現(xiàn)象時有發(fā)生，要解決此類問題，需要依法辦事，需要司法部門的支持。按揭貸款房產(chǎn)檔案是按揭購房的最原始記錄，真實的反應(yīng)著按揭購房的過程以及按揭雙方的權(quán)與責(zé)是處理按揭貸款糾紛必不可少的憑證。目前我國按揭購房方面的法律法規(guī)還不健全，在管理方面也缺乏經(jīng)驗，各方當(dāng)事人在操作中出現(xiàn)一些不規(guī)范的行為，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)按揭糾紛的發(fā)生。

2.按揭貸款房產(chǎn)檔案能有效防范“假按揭”現(xiàn)象的出現(xiàn)。房地產(chǎn)按揭貸款中“假按揭”現(xiàn)象屢見不鮮，有的房地產(chǎn)企業(yè)為了套取銀行資金，有的為了造成房屋緊俏熱賣的假象，以此抬高房價，往往采用“假按揭”的手段。“假按揭”侵占了銀行資金，形成了不良資產(chǎn)，危害了信貸資金的安全。之所以會出現(xiàn)“假按揭”現(xiàn)象，重要的原因就是沒有嚴(yán)格的按揭貸款房產(chǎn)檔案制度，因此產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門要積極做好產(chǎn)權(quán)備案登記工作，凡辦理按揭貸款購房的，應(yīng)認(rèn)真審查購房合同書，審核購房人的身份證明證件，及時將產(chǎn)權(quán)備案檔案歸檔。對房屋的銷售情況了如指掌，“假按揭”也就無機可乘了。

3.按揭貸款房產(chǎn)檔案能有效地防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。一般地說，房地產(chǎn)金融業(yè)是安全性較高的信貸業(yè)務(wù)。但目前我國市場的競爭體質(zhì)不夠規(guī)范，房地產(chǎn)市場發(fā)育還不完善，房地產(chǎn)市場的變化也難以把握，銀行的信貸風(fēng)險約束機制和風(fēng)險防范機制還不夠完善，個人信用體系尚未建立健全等等，這些都可能產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險。為了防范金融風(fēng)險①我們通過按揭貸款房地產(chǎn)檔案信息的提取與整合，分析房地產(chǎn)供需整體走勢和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，為管理和決策部門提供科學(xué)的信息，以利于他們調(diào)控市場，監(jiān)測房地產(chǎn)交易情況，防范風(fēng)險。②通過房地產(chǎn)按揭貸款檔案分析房地產(chǎn)市場交易情況，監(jiān)測商品房價格的不斷攀長，就要預(yù)防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。③通過按揭貸款檔案對房地產(chǎn)投資的分析，監(jiān)測其投資與收益的幅度是否正常，如出現(xiàn)低價飛漲，增幅過高過大，就需采取調(diào)控措施。④通過按揭貸款檔案從房地產(chǎn)項目貸款增長率，按揭利率方面的分析，監(jiān)測房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動是否正常。

二、按揭貸款房產(chǎn)檔案的管理

加強按揭貸款房產(chǎn)檔案的管理是當(dāng)務(wù)之急按揭貸款房產(chǎn)檔案是改革開放環(huán)境下的新工作，是社會主義市場經(jīng)濟(jì)下的新產(chǎn)物。房地產(chǎn)檔案工作者對這項工作研究還不深，經(jīng)驗也不多，而且目前還存在人員偏少，專業(yè)化水平不高等問題，同時隨著檔案信息化管理步伐的加快，按揭貸款房產(chǎn)檔案的管理必須從根本上加強，從技術(shù)上提高，從觀念上突破，從服務(wù)上拓展。

1.從根本上加強，就是加強房地產(chǎn)檔案內(nèi)部的管理和內(nèi)部運行機制的完善。由于按揭貸款房產(chǎn)檔案的重要性和唯一性，所以要在源頭上保證按揭貸款房產(chǎn)檔案材料的完整與齊全，要把按揭貸款房產(chǎn)檔案工作列入重中之重，明確程序和要求，建立健全按揭貸款房產(chǎn)檔案管理的規(guī)章制度。人員素質(zhì)的提高也是根本之一，檔案工作人員是連接檔案與檔案利用者的紐帶和橋梁，他們的素質(zhì)直接關(guān)系到檔案的利用以及檔案館在公眾心目中的形象。新的任務(wù)要求他們不斷調(diào)整自己的知識結(jié)構(gòu)，學(xué)習(xí)新知識，掌握新技術(shù)，特別是信息技術(shù)以及熟悉按揭貸款房產(chǎn)檔案的業(yè)務(wù)和相關(guān)的法律知識。

2.從觀念上突破，就是用市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律來對待按揭貸款房產(chǎn)檔案工作，嚴(yán)格把好按揭貸款房產(chǎn)檔案關(guān)。按揭貸款房產(chǎn)檔案管理不能就管理而管理，在強調(diào)自主創(chuàng)新的年代，管理方式方法上要不斷創(chuàng)新。按揭貸款房產(chǎn)檔案工作要主動融入市場經(jīng)濟(jì)，除了正常的嚴(yán)格按照工作流程操作，嚴(yán)把材料審核關(guān)，資料記載清晰，借據(jù)要素齊全，印章簽字完備等要求外，還要研究逐步與國際規(guī)范接軌等事項，為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展提供有力保障。

3.從服務(wù)上拓展，就是按揭貸款房產(chǎn)檔案工作要注重應(yīng)用效果，拓展利用空間。檔案的開發(fā)利用是檔案管理的應(yīng)有之義，在“購房熱”“按揭熱”的今天，按揭貸款房產(chǎn)檔案的開發(fā)利用，更是檔案事業(yè)發(fā)展的推進(jìn)器。服務(wù)的拓展要緊扣利用的信息化手段，全方位延伸服務(wù)觸角，把部門，單位，企業(yè)，個人有機的融入按揭貸款房產(chǎn)檔案管理服務(wù)之中。要堅持檔案工作于貸款工作同步管理，按揭貸款房產(chǎn)檔案的收集，整理，歸檔與按揭貸款的立項，發(fā)放，回收同步進(jìn)行；理順各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)之間的關(guān)系，確保按揭貸款房產(chǎn)檔案的齊全與安全。積極推進(jìn)房地產(chǎn)檔案信息資源的二次開發(fā)，建立多種形式的按揭貸款房產(chǎn)檔案信息資源體系。依據(jù)檔案信息，多做專題研究和編研工作，采取多種形式發(fā)布檔案信息，利用網(wǎng)上多媒體系統(tǒng)，實現(xiàn)網(wǎng)上視頻點播，讓更多的用戶了解按揭貸款房產(chǎn)檔案，提高檔案的利用價值。

個人住房按揭貸款制度對深化住房制度改革，加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)，解決城鎮(zhèn)居民的住房問題，改善居住條件，提高住房消費起到了巨大的推動作用。只有高度重視對個人住房按揭貸款的風(fēng)險管理，建立健全按揭貸款房產(chǎn)檔案，確保其完整與安全，才能發(fā)揮按揭貸款房產(chǎn)檔案的應(yīng)有作用。