楊紅旭+劉衛(wèi)衛(wèi)

進入2014年，全國房地產(chǎn)市場步入降溫通道，部分城市頻見樓盤促銷現(xiàn)象，全國房價也趨于止?jié)q。與此同時，崩盤論甚囂塵上。我們一直認為，當前中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的并非大泡沫，也不會崩盤。但是，房地產(chǎn)存在短周期波動規(guī)律，2013年是夏天，2014年上半年進入秋天，下半年還將進入冬天。在這一變化過程中，全國市場趨于分化，部分城市住宅庫存積壓嚴重，而需求不旺；部分城市供求基本平衡，房價下跌的空間不大。

研究房價走勢，必須首先研究供求關(guān)系。一般而言，商品住宅供應(yīng)量會隨著市場需求的變化而變化，所以，研究需求是掌握供求關(guān)系以及房價變化的關(guān)鍵。我們主要從全國35個大中城市（4個直轄市、5個計劃單列市、26個省會城市）的歷史成交水平、常住人口規(guī)模及變化、結(jié)婚人數(shù)規(guī)模及變化、未來動遷規(guī)模、城市的購買力等因素，對各城未來住宅需求情況進行對比研究。

35城商品房成交狀況

商品房及商品住宅成交量，代表著已經(jīng)實現(xiàn)的市場需求，從中可知歷史變化軌跡，也可在一定程度上窺察未來走勢。

1.35城近十年商品房銷售面積。從2003-2013年全國35個大中城市商品房銷售總面積排名情況看，主要與城市規(guī)模相匹配。呈現(xiàn)以下特點：一是東部城市表現(xiàn)突出，上海、北京、沈陽、天津和廣州五城市進入前十，其中上海、北京、廣州等一線城市分別排在第二、第三和第七位；二是中部城市整體表現(xiàn)平穩(wěn)，武漢、長沙和鄭州進入前十，其余城市也處于中游位置；三是西部城市兩級分化嚴重，重慶和成都分別排名第一和第四，蘭州和西寧處于最末位置。作為直轄市和全國最大的城市，重慶近年來城市建設(shè)不斷升級，房地產(chǎn)市場需求也不斷提升，導致商品房銷售量高居首位。

2.35城2013年商品房銷售面積增幅。2013年全國35個大中城市商品房銷售面積平均增幅約為18%，從增幅排名看，西寧、福州、烏魯木齊分列前三位。呈現(xiàn)以下特點：一是東部城市整體表現(xiàn)相對平穩(wěn)，除了福州增幅較高處于第二以外，其余城市大多處于中游位置，沈陽和?？谏踔撂幱谀┪?；二是中部城市合肥、太原增幅明顯，也進入前十排名；三是西部城市西寧、烏魯木齊、銀川、蘭州增幅較快，均進入前五排名。

近十年，各區(qū)域商品房市場整體均呈現(xiàn)了先振蕩、后逐步企穩(wěn)回升的態(tài)勢，2008年受金融危機影響，商品房銷售跌入谷底，2009年樓市重新繁榮，商品房銷售增幅快速上行。2010年以來，樓市調(diào)控政策始終堅持從嚴基調(diào)，商品房銷售增幅也逐步趨于平穩(wěn)，但整體依舊呈現(xiàn)上行態(tài)勢。分區(qū)域看，東部城市增幅振蕩最明顯，在2012年快速上升后，2013年增幅基本平穩(wěn)；西部城市整體增幅領(lǐng)先，但近兩年下降明顯；中部城市在2010年后的增幅呈現(xiàn)逐步平緩向上的走勢。

3.35城近五年商品住宅銷售面積。從近五年全國35個大中城市商品住宅銷售總面積排名情況看，主要與城市規(guī)模相匹配。重慶、北京、上海位列前三位。呈現(xiàn)以下特點：一是北京、上海、天津、廣州、沈陽和青島六城市均進入前十；二是西部城市差異化明顯，重慶居排行榜第一位，但呼和浩特和蘭州居榜末位置；三是中部城市整體表現(xiàn)穩(wěn)定，長沙和武漢進入前十，在中部城市中表現(xiàn)較為突出。

4.35城2013年商品住宅銷售面積增幅。2013年全國35個大中城市商品住宅銷售面積平均增幅約為30.6%，從增幅排名看，烏魯木齊、銀川、蘭州分居前三位，其中11個城市商品住宅成交面積增幅位于均值線以上，24個城市位于均值線以下。從城市看，呈現(xiàn)以下特點：一是東部城市增幅普遍位于中游位置，廣州、北京兩個東部一線城市同比則小幅回落；二是中部城市增幅相對穩(wěn)定，僅有哈爾濱呈現(xiàn)較大跌幅；三是西部城市增幅明顯，烏魯木齊、銀川和蘭州排行前三。說明西部市場發(fā)育滯后于東部。

35城市人口狀況

商品房和住宅需求，主要與人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)有關(guān)，人口總量的變化，是決定一個城市房屋需求規(guī)模變化的核心因素。

1.35城常住人口數(shù)量和增長率分析。 從2012年35個重點城市的常住人口看，按人口規(guī)模總體上可分為四個層級：

第一層級：2000萬人口以上，包括重慶、上海和北京三個直轄市；

第二層級：1000萬—2000萬人口，包括成都、天津、廣州、深圳、石家莊、武漢和哈爾濱等七個城市；

第三層級：500萬-1000萬人口，包括鄭州、青島、杭州、西安、沈陽、南京、長春、寧波、合肥、福州、大連、長沙、南寧、濟南、昆明和南昌16個城市；

第四層級：500萬人以下，包括貴陽、太原、蘭州、廈門、烏魯木齊、呼和浩特、西寧、海口和銀川等九個城市。這類城市主要集中在中西部或者城市區(qū)劃面積較小的東部地區(qū)。

從2008-2012年35個城市常住人口的變化看，各城市常住人口都有不同程度的增加，35個城市五年復合增長率的均值約為2.96%。根據(jù)各城市五年復合平均增長率水平高低可分為五類：

第一類：增速6%以上，包括廈門（10.18%）和合肥（6.34%）兩個城市。廈門常住人口增速名列前茅，主要是隨著經(jīng)濟發(fā)展提速，廈門外來常住人口增長顯著，幾乎快趕上戶籍人口規(guī)模；合肥常住人口增速之所以這么快，一方面原因是2011年合肥行政區(qū)劃面積擴大，將原巢湖市的兩個區(qū)縣并入，另外一方面是因為合肥市經(jīng)濟近五年發(fā)展較快，吸引大批務(wù)工人員集聚。

第二類：增速4%-6%之間，包括銀川、太原、烏魯木齊、北京、鄭州、天津等6個城市。其中北京、鄭州、天津、太原等城市主要是因外來人口顯著增加所致，銀川和烏魯木齊是因戶籍人口和外來人口均出現(xiàn)較快增長。

第三類：增速2%-4%之間，包括大連、?？?、深圳、廣州、貴陽、武漢、蘭州、成都、上海、南昌、長沙、杭州等12個城市。這類城市主要是因外來人口顯著增加所致。

第四類：增速1%-2%之間，包括寧波、哈爾濱、南京、呼和浩特、福州、沈陽、青島、濟南、昆明和長春等10個城市，這類城市主要是因外來人口逐步增加所致，外來人口的增幅快于戶籍人口的增速。endprint

第五類：增速在1%以內(nèi)，包括重慶、西寧、西安和南寧四個城市。其中西安和南寧主要是以戶籍人口增長為主，外來人口增速慢于戶籍人口增長，重慶、西寧常住人口增長相對穩(wěn)定。

從2012年35個城市常住人口增長率的變化看，35城增速的均值約為1.29%。排名靠前的主要是外來常住人口增長較快的城市。如增速在2%以上的有天津、烏魯木齊、大連、蘭州、北京、?？诘?個城市；增速在1%-2%之間的有鄭州、廈門、貴陽、上海、呼和浩特、長春、石家莊、銀川、武漢等9個城市。廣州、深圳、合肥等在五年復合增長率排名靠前的城市，單個年度的增速排名相對靠后。

2.35城外來人口數(shù)量（常住人口-戶籍人口）分析。以2012年35個城市的數(shù)據(jù)看，外來人口規(guī)模排名靠前城市主要集中在東部沿海發(fā)達城市，中西部和東北的省會城市外來人口規(guī)模也呈現(xiàn)逐年增加態(tài)勢，但個別城市仍處于人口凈流出狀態(tài)，如重慶、南寧等。

其中外來人口超過100萬的城市有15個，分別是上海、北京、深圳、廣州、天津、成都、鄭州、武漢、寧波、杭州、南京、廈門、大連、青島、昆明。

外來人口規(guī)模在50-100萬之間的城市有12個，分別是沈陽、濟南、烏魯木齊、哈爾濱、福州、貴陽、呼和浩特、太原、西安、長沙、?？凇⑻m州。

通過分析35個城市近五年來的外來人口變化可以看出，大部分城市隨著經(jīng)濟的發(fā)展，外來常住人口的規(guī)模逐年增加。部分原來以人口流出為主的省會城市，也出現(xiàn)了外來人口的凈流入，如合肥、太原、南昌、哈爾濱、長春等城市。但是仍有極個別城市處于人口凈流出狀態(tài)，如重慶和南寧。

從2012年35城外來人口占常住人口的比重看，35城的平均占比約為17.9%。從具體城市看，可以分為四類：

第一類：外來人口比重超過30%。這類城市共有5個，從高到低分別為深圳（72.7%）、廈門（48%）、上海（40%）、北京（37.3%）和廣州（36%）。這凸顯出國內(nèi)一線城市對外來人口的強大吸引力。

第二類：外來人口比重在20%-30%之間。這類城市共有7個，從高到低分別為天津（29.7%）、?？冢?4.5%）、寧波（24.4%）、烏魯木齊（23%）、呼和浩特（21.9%）、南京（21.8%）和杭州（20.4%）。這類城市也以東部沿海城市居多，輔以西部省會城市。

第三類：外來人口比重在10%-20%之間。這類城市共有13個，從高到低分別為武漢、銀川、大連、成都、昆明、貴陽、鄭州、太原、蘭州、青島、濟南、沈陽和西寧。

第四類：外來人口比重在10%以下。這類城市共有10個，從高到低分別為福州、長沙、西安、哈爾濱、合肥、長春、石家莊、南昌、南寧和重慶。其中南寧和重慶為人口凈流出城市。

3.35城城鎮(zhèn)常住人口和市區(qū)常住人口分析。根據(jù)全國“六普”和“五普”數(shù)據(jù)，重點分析35個城市城鎮(zhèn)常住人口和市區(qū)常住人口的變化特征。

10年間35個城市城鎮(zhèn)常住人口和市區(qū)常住人口在增速上變化基本一致，均值分別為3.88%和3.8%，但個別城市市區(qū)常住人口增長表現(xiàn)更為突出。如武漢、?？凇豸斈君R、福州等城，市區(qū)常住人口的增幅要快于城鎮(zhèn)常住人口的增幅。

35城人均GDP和人均可支配收入增長狀況

人均GDP和人均收入水平及增長率，可以反映一個城市居民的房屋購買能力及變化。

1.2012年35城人均GDP增速。從2012年人均GDP增速看，35個城市人均GDP增速的均值約為12%。按照人均GDP增速的大小，35個城市可以分為四類。

第一類：人均GDP增速在15%以上，包括貴陽、昆明、成都、武漢、深圳、南京和銀川等7個城市。漲幅靠前的以中西部城市為主。

第二類：人均GDP增速在12%-15%之間，包括哈爾濱、合肥、烏魯木齊、長沙、重慶、西安、海口、呼和浩特、南寧和蘭州等10個中西部城市。

第三類：人均GDP增速在10%-12%之間，包括福州、沈陽、南昌、太原、杭州、長春和大連等7個中東部城市。

第四類：人均GDP增速在10%以內(nèi)，包括西寧、青島、天津、鄭州、廈門、石家莊、寧波、廣州、濟南、北京和上海等11個城市，以東部城市為主。

2.2012年35城人均可支配收入增速。從2012年人均可支配收入增速看，35個城市人均可支配收入增速的均值約為13.1%，但主要是受個別城市的增幅過快影響，致使平均增速較高。按照人均可支配收入增速的大小，35個城市可以分為兩類。

第一類：人均可支配收入增速在均值13.1%以上，這類城市主要有成都、南京、杭州、蘭州、西安、昆明、長沙、銀川、武漢、烏魯木齊、南昌、重慶、沈陽、合肥、大連、?？诤秃艉秃铺氐?7個城市。其中成都、南京和杭州三個城市漲幅較大，均在15%以上，拉高35城市的漲幅均值。

第二類：人均可支配收入增速在10%-13.1%之間，這類城市主要有福州、南寧、濟南、青島、哈爾濱、石家莊、鄭州、太原、廈門、深圳、上海、北京、廣州、寧波、天津等18個城市。其中有10個城市的人均可支配收入增速集中在12%-13%之間；增速最低的城市是天津，為10%。

35城市近五年結(jié)婚規(guī)模和增幅

婚房需求，是中國住房有效需求的重要組成部分。按照中國各地結(jié)婚的習俗，一般要求有一套婚房，這就對住房市場產(chǎn)生直接需求，而且是最為緊迫的剛性需求。根據(jù)各城市結(jié)婚數(shù)據(jù)的可得性和連續(xù)性，我們選取26個城市，分析其近五年來的結(jié)婚規(guī)模和增速變化。

近五年大部分城市的結(jié)婚規(guī)模都呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢，26城的平均復合增長率約為3.2%。其中鄭州（10.4%）、銀川（9.2%）、合肥（8.1%）、哈爾濱（7.8%）和深圳（6.7%）的增幅位列前五。少部分城市的結(jié)婚人數(shù)呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降或基本持平的態(tài)勢，如南寧、蘭州、南昌、昆明等地。endprint

從26個城市2012年結(jié)婚人數(shù)的增長變化看，平均增長率約為0.45%，整體保持穩(wěn)步增長態(tài)勢，但城市間分化較大。隨著80后群體結(jié)婚在2011年達到高峰之后，2012年有近半數(shù)城市的結(jié)婚規(guī)模都呈現(xiàn)回落趨勢，其中蘭州、天津、成都和濟南的降幅居前。但與此同時，哈爾濱、廈門、呼和浩特、鄭州和寧波等城市漲幅仍保持較快速度，年增幅都在8%以上。

35城未來拆遷規(guī)模預(yù)測

由于房屋拆遷導致的新房需求，是中國城鎮(zhèn)住房需求的重要組成部分。根據(jù)“六普”房屋數(shù)據(jù)，按照無自來水戶、無廚房戶優(yōu)先進行拆遷改造，按照70年代以前的住宅優(yōu)先拆遷改造的原則，且假定待拆住宅的套均面積為50平方米，則可以推算出未來需拆遷的城鎮(zhèn)房屋規(guī)模。

根據(jù)上述方法計算得出，未來35個城市的拆遷規(guī)?？偭考s為13億平方米。按照城市拆遷規(guī)模的大小，可以分為四類：

第一類：拆遷規(guī)模5000萬平方米以上，包括重慶、北京、上海、成都和石家莊等5個城市。

第二類：拆遷規(guī)模3000-5000萬平方米之間，包括哈爾濱、昆明、天津、大連、西安、青島、長春、長沙、寧波和福州等10個城市。

第三類：拆遷規(guī)模1000-3000萬平方米之間，包括武漢、合肥、南寧、鄭州、杭州、濟南、南昌、貴陽、廣州、沈陽、太原、呼和浩特、南京、蘭州等14個城市。

第四類：拆遷規(guī)模1000萬平方米以下，包括深圳、西寧、廈門、烏魯木齊、海口、銀川等6個城市。

從“六普”常住城鎮(zhèn)人口計算的人均拆遷面積看，35城未來人均拆遷面積的均值約為6.2平方米。按照未來人均拆遷規(guī)模的大小，35個城市可以分為四類，排名與拆遷總量規(guī)模的排序有較大差異：

第一類：人均拆遷面積8平方米以上，包括重慶、石家莊、呼和浩特、昆明、長春和貴陽等6個城市。

第二類：人均拆遷面積6-8平方米，包括大連、南寧、成都、長沙、南昌、福州、合肥、西寧、寧波、青島、西安和哈爾濱等12個城市。

第三類：人均拆遷面積3-5平方米，包括太原、蘭州、濟南、北京、鄭州、?？?、杭州、武漢、天津、上海、銀川和沈陽等12個城市。

第四類：人均拆遷面積3平方米以下，包括廈門、烏魯木齊、南京、廣州和深圳等5個城市。

總結(jié)

1.定性分析。從35城商品房和住宅市場需求現(xiàn)狀看，東部城市在絕對規(guī)模上處于領(lǐng)先，但是中西部城市在發(fā)展增速上則快于東部城市。這表明東部城市的房地產(chǎn)市場逐步進入相對平穩(wěn)發(fā)展期，而中西部城市整體則仍處于快速發(fā)展期。

從35城常住人口變化看，一方面常住人口規(guī)模越大的城市，其對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的購房需求就越大；另一方面，常住人口增長越快的城市，未來房地產(chǎn)市場的需求潛力相應(yīng)較大，房地產(chǎn)市場發(fā)展也較快。

從人均GDP和人均可支配收入增幅看，增幅靠前的城市，意味著經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平增長較快，也意味著其未來有效需求較大，購買力較強。

從城市結(jié)婚規(guī)模和增速看，年均結(jié)婚規(guī)模較大的城市，對住房市場形成的有效剛需就越大，結(jié)婚規(guī)模年均增速越快，意味著結(jié)婚形成的購房需求增長就越快。

從城市未來拆遷規(guī)?？?，待拆遷規(guī)模越大的城市，未來拆遷引致新的購房需求將越大；從人均拆遷規(guī)模看，中西部的省會城市將是未來拆遷的重點，這意味著這些城市的市區(qū)房地產(chǎn)市場還有較大的發(fā)展空間。

2.定量分析。我們重點選取2012年常住人口增長率、“五普”“六普”十年間市區(qū)常住人口復合增長率、2012年人均可支配收入增長率和未來人均拆遷面積等四個具有代表性的指標，通過標準化和加權(quán)平均等方式，綜合測算出未來幾年35城新建住宅需求增速的排序（注意：這里指代需求增長率，而非需求規(guī)模）。

整體上看，以烏魯木齊、重慶和成都為代表的中西部城市，尚處于房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展期，特別是在新型城鎮(zhèn)化推進背景下，未來住房需求增幅較大。而以北上廣深為代表的東部城市則處于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展期，未來新房需求趨弱，但二手房需求規(guī)模繼續(xù)擴大。這里值得提示的是，一線城市的新房需求增速低于二三線城市，并不代表房價增幅也如此。這里我們僅分析以成交面積為標準的需求量，而不涉及更為復雜的房價。

從全國七大區(qū)劃板塊來看，西北和西南區(qū)域住房需求潛力最為強勁。西北區(qū)域的烏魯木齊、蘭州、銀川均位居35城的前十之列；而西南區(qū)域的重慶和成都則分列第二、三位。

華中、華北區(qū)域整體處于中間階段，需求增長值得期待。如武漢、呼和浩特位列第九和第十位，石家莊、長沙等城市也緊隨其后。

華南、華東、東北三個區(qū)域整體處于后位，需求增長趨緩。如華東的上海、寧波，華南的廣州、深圳，東北的哈爾濱和沈陽等城市位居后十位，這些城市房地產(chǎn)市場已進入相對平穩(wěn)發(fā)展的階段。

上述七大板塊的特征可以反映出，國內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性差異，未來幾年新建住宅需求增長情況有別。東部城市發(fā)展的最為成熟，所以增長潛力偏弱，新房需求規(guī)模趨于下滑；中部城市居中，絕對規(guī)模和發(fā)展?jié)摿ι陷^大，還將保持偏快增長；而西部城市則處于房地產(chǎn)市場加速發(fā)展階段，重慶、成都等城市住宅需求規(guī)模和增幅都很大，烏魯木齊、銀川等雖然絕對規(guī)模偏小，但未來增長較快。由此可見，中國新房需求的重心，正由東部核心城市，向中西部核心城市轉(zhuǎn)移。endprint