李維強(qiáng)，田立偉

（葫蘆島市房產(chǎn)測(cè)量中心，遼寧 葫蘆島 125000）

前言

在實(shí)際工作中，共有建筑面積分?jǐn)偸侵攸c(diǎn)。共有建筑面積分?jǐn)偟囊饬x主要在于四各方面，包括房產(chǎn)管理的需要、法律的規(guī)定、人們?nèi)粘Ｉ畹男枰⒓夹g(shù)規(guī)定要求。

在實(shí)際操作中需要進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算的房屋是房屋異產(chǎn)毗鄰的房屋，并存在共有建筑情況和一般的商品房。而不需要進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算的房屋為私房、獨(dú)立別墅房、廠房、獨(dú)立酒店等。即：整幢房屋為一個(gè)業(yè)主所有。如果其中存在多幢或社區(qū)服務(wù)的房屋，需要分割。如：人防工程、消防間、物業(yè)管理用房等。

我們先要明確相關(guān)的具體問(wèn)題，包括下面幾個(gè)方面：

（1）專(zhuān)有建筑面積（套內(nèi)面積、自用面積）：產(chǎn)權(quán)單元權(quán)屬范圍內(nèi)水平投影面積，包括權(quán)屬單元內(nèi)的使用面積、墻體結(jié)構(gòu)面積和陽(yáng)臺(tái)面積；

（2）公共建筑面積：是建筑物內(nèi)業(yè)主一同使用的或者由于必要的原因共同擁有的面積；

（3）產(chǎn)權(quán)面積：指的是產(chǎn)權(quán)業(yè)主依照法律擁有房屋所有權(quán)的建筑面積，包含套內(nèi)面積和分?jǐn)偝龅墓灿忻娣e。建筑物的產(chǎn)權(quán)面是由相應(yīng)的政府部門(mén)或受其委托的機(jī)構(gòu)進(jìn)行確認(rèn)和認(rèn)定的；

（4）房屋的套內(nèi)面積一般來(lái)說(shuō)是有三部分組成的，其包括了居住單元的使用面積、房屋內(nèi)的使用面積以及套內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)面積；

（5）房屋的使用面積，指的是房屋可以使用的面積，它的計(jì)算規(guī)則應(yīng)該遵循四點(diǎn)原則。第一，房屋內(nèi)的樓梯依據(jù)其自然的層數(shù)的水平投影面積進(jìn)行計(jì)算，將全部的投影面積做和。第二是對(duì)于房屋內(nèi)的內(nèi)墻裝飾部分，其所占的水平投影面積也記入房屋的的使用面積。第三是房屋內(nèi)具有使用功能的面積，例如，起居室、廚房、臥室、衛(wèi)生間、過(guò)道、過(guò)廳、臥室內(nèi)衛(wèi)生間、壁柜以及貯藏室等空間應(yīng)按其水平投影的面積計(jì)入使用面積。最后是一些不在結(jié)構(gòu)面積中的房屋內(nèi)的通風(fēng)道、煙囪和管道井均計(jì)入使用面積。這些部位的總和就是一套住宅的全部使用面積。

（6）技術(shù)（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層和技術(shù)設(shè)備層

技術(shù)（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層又稱設(shè)備層，其主要的作用是由于建筑物的設(shè)計(jì)需要或者由于上下樓層發(fā)生使用功能的轉(zhuǎn)變而設(shè)置的過(guò)渡層?？梢岳迷搶訉⒔ㄖ锏慕Y(jié)構(gòu)類(lèi)型加以變換，來(lái)滿足不同使用功能的需要。所以該層又稱為轉(zhuǎn)換層。由于該層的作用僅僅是用來(lái)轉(zhuǎn)換建筑物的結(jié)構(gòu)形式，所以通常一些必要的水電設(shè)備和通風(fēng)供暖設(shè)備也常常設(shè)計(jì)安裝在該層，在計(jì)算建筑面積方面，如果其不具備設(shè)備層的功能，就不應(yīng)該進(jìn)行分?jǐn)?，僅作為獨(dú)立的面積，獨(dú)立的權(quán)屬，不增加到業(yè)主中。

在實(shí)際的房產(chǎn)面積分?jǐn)傊?，我們先要將其分為二個(gè)主要的區(qū)域，即功能區(qū)和參攤區(qū)。功能區(qū)是依據(jù)房屋的使用功能或者共有某一公共面積而劃分的區(qū)域。而參攤區(qū)是參加分?jǐn)傆?jì)算的區(qū)域，指房屋中參加分?jǐn)偰骋还灿薪ㄖ娣e的范圍（可以為層、單元、套、間、或綜合區(qū)間等）。也要明確產(chǎn)權(quán)單元權(quán)屬界限的劃分，這是進(jìn)行面積算的前提。

產(chǎn)權(quán)單元權(quán)屬界限的邊界劃分四種情況需要注意。第一是成套產(chǎn)權(quán)房屋的分戶界線應(yīng)該按照外墻或分戶隔墻的中心線進(jìn)行分割。第二是當(dāng)進(jìn)行商鋪和車(chē)位進(jìn)行權(quán)屬分割的過(guò)程中，應(yīng)該依照分隔墻的中間線進(jìn)行分割，若沒(méi)有分隔墻，就要利用并列兩個(gè)部分的分界點(diǎn)進(jìn)行計(jì)算。第三是當(dāng)整體建筑物的一層為獨(dú)立一戶時(shí)，應(yīng)該按照外墻的外邊線以及房屋與公共使用部位的分隔墻中線圈定計(jì)算面積。第四是當(dāng)某個(gè)單元為獨(dú)立一戶的時(shí)候，權(quán)屬分界線應(yīng)該取單元之間的分隔墻中間線以及外墻的外邊線進(jìn)行圈定計(jì)算。

實(shí)際工作中要注意分清房屋各個(gè)部分的使用功能，根據(jù)使用功能和規(guī)定劃分各個(gè)部分的性質(zhì)，對(duì)能夠分?jǐn)偯娣e和不能分?jǐn)偯娣e的部分要區(qū)分清楚。在實(shí)際中，如何分劈的爭(zhēng)議性很大，各個(gè)地區(qū)往往有不同的原則，結(jié)合規(guī)范的相關(guān)規(guī)定，以下就基本的劃分原則做了一個(gè)劃分，當(dāng)然這只是一個(gè)探討。

建筑面積中不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的部分一般包括，作為人防工程的建筑面積，可以單獨(dú)進(jìn)行使用的，有足夠空間的地下室和半地下室以及車(chē)棚車(chē)庫(kù)等部分，多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、設(shè)備用房、管理用房，用作公共休息用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物，用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物。

在實(shí)際的工作中，對(duì)于“技術(shù)（結(jié)構(gòu)）”轉(zhuǎn)換層”，除兼有“設(shè)備層”功能外的，該樓層均列為不分?jǐn)偟墓薪ㄖ娣e，作為獨(dú)立的權(quán)屬單元。

可以分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的部分包括，建筑物內(nèi)的電梯、垃圾、管道、提物以及觀光井（道）等部位，建筑物內(nèi)共有的樓梯和電梯間，為建筑物服務(wù)的水泵、變電設(shè)備房和警衛(wèi)值班室等部位，為建筑物服務(wù)的公共管理用房，整體建筑物的門(mén)廳、大廳以及走廊、門(mén)斗和過(guò)道，還包括建筑物的電梯設(shè)備間、水箱和避險(xiǎn)間，建筑物的室外樓梯，以及建筑物的地下室和半地下室，還包括公共建筑物的分隔墻和外墻的一半面積。

應(yīng)該分?jǐn)偟慕ㄖ娣e指的是在建筑物內(nèi)，服務(wù)于多個(gè)業(yè)主的公共使用或從屬的建筑面積，但依照規(guī)則不能或不應(yīng)該分?jǐn)偟某?。一般?lái)說(shuō)包括建筑物內(nèi)的室內(nèi)外樓梯，建筑物內(nèi)的電梯間和電梯井以及一些垂直管道，例如提物、通風(fēng)和垃圾管道等部分，還包括建筑物內(nèi)的門(mén)廳門(mén)斗，以及交通通道等部位的建筑面積。還有建筑物內(nèi)的一些設(shè)備機(jī)房的建筑面積都應(yīng)該進(jìn)行分?jǐn)偂Ａ硗膺€有服務(wù)于建筑物的各類(lèi)公共用建筑和管理用房，以及公共建筑間隔墻的一半面積，和法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是如果產(chǎn)權(quán)歸屬各方有符合法律規(guī)定的執(zhí)行文件應(yīng)該按文件進(jìn)行分割。如果沒(méi)有協(xié)議或者沒(méi)有合法的分割協(xié)議文件，則應(yīng)該依照相關(guān)建筑物的各個(gè)產(chǎn)權(quán)單位的面積進(jìn)行按比例分割。

共有面積的分?jǐn)偡椒◤娜缦滤膫€(gè)方面進(jìn)行

（1）共有建筑面積的分類(lèi)：

a.整棟共有的建筑面積。

b.功能區(qū)間專(zhuān)用的共有建筑面積。

c.功能區(qū)內(nèi)專(zhuān)用的共有建筑面積。

d.功能區(qū)內(nèi)局部區(qū)域?qū)Ｓ玫墓灿薪ㄖ娣e。

e.其他共有建筑面積。

（2）共有建筑面積的確認(rèn)

a.由房屋建設(shè)單位在經(jīng)規(guī)劃部門(mén)核準(zhǔn)后的設(shè)計(jì)平面圖上對(duì)共有部位進(jìn)行標(biāo)識(shí)。

b.共有面積確認(rèn)前，房屋建設(shè)單位應(yīng)出具共有部位的情況說(shuō)明。

3.決算與預(yù)算的銜接不密切。在日常會(huì)計(jì)核算中不完全遵循預(yù)算的要求進(jìn)行相應(yīng)的支出核算，或預(yù)算不明晰支出經(jīng)濟(jì)分類(lèi)、功能及標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致日常核算質(zhì)量不高，從而造成決算與預(yù)算相互脫節(jié)，影響決算及時(shí)、完整、真實(shí)、準(zhǔn)確等。

c.房屋進(jìn)行實(shí)測(cè)的，還需要房產(chǎn)測(cè)繪人員根據(jù)圖紙?jiān)诂F(xiàn)場(chǎng)逐一檢核、勘測(cè)，并確認(rèn)其功能和共有情況。

（3）共有建筑面積按比例分?jǐn)?，?jì)算公式如下：

式中：K—共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)；

Si—各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2；

δSi—各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯?，m2；

ΣδSi—需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，m2；

ΣSi—參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，m2。

（4）共有面積的計(jì)算

基本單元的共有建筑面積=共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×基本單元套內(nèi)建筑面積

共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=共有建筑面積之和÷各基本單元套內(nèi)建筑面積之和

b.采用整體分?jǐn)倵l件分析

①使用功能單一的房屋，房屋基本單元對(duì)共有面積的共有情況一致。

②一棟房屋雖然具有多種使用功能，但各基本單元對(duì)共有建筑面積共有情況一致

在具體的分?jǐn)傊?，分為四?jí)分?jǐn)偟哪Ｊ?，每一?jí)分?jǐn)偠几鶕?jù)法律法規(guī)和規(guī)范進(jìn)行分?jǐn)?，具體方法則是按照當(dāng)級(jí)的公共建筑面積之和除以當(dāng)級(jí)的參與分?jǐn)偟淖杂薪ㄖ娣e的總和，得出當(dāng)級(jí)分?jǐn)傁禂?shù)之后，再乘以當(dāng)級(jí)區(qū)域的自有建筑面來(lái)進(jìn)行計(jì)算。某個(gè)分?jǐn)倕^(qū)域內(nèi)分戶的情況如果符合整體分?jǐn)偟臈l件時(shí)，可以參照整體分?jǐn)偟霓k法在該區(qū)域內(nèi)將共有建筑面積直接進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

以上是對(duì)房產(chǎn)測(cè)量基本性計(jì)算的原則性探討，在實(shí)際工作中具體的情況千差萬(wàn)別，房產(chǎn)測(cè)量的從業(yè)人員應(yīng)以規(guī)范為基礎(chǔ)，靈活運(yùn)用，增加實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，只有這樣才能使房產(chǎn)測(cè)量的成果經(jīng)得起檢驗(yàn)和推敲，我們的業(yè)務(wù)水平才能更進(jìn)一步。

［1］國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局.GB/T17986.1-2000房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范［S］.北京：中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2000.

［2］房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)量技術(shù)［M］.北京：中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2001.

［3］李劍，侯偉娜.房產(chǎn)測(cè)量中的面積測(cè)算及相關(guān)問(wèn)題［J］.青海國(guó)土經(jīng)略，2011，4：36-38.

［4］中華人民共和國(guó)建設(shè)部.房地產(chǎn)測(cè)繪管理辦法［S］.北京：中國(guó)民主法制出版社，2000.

［5］何永亮.測(cè)繪工程測(cè)量技術(shù)的發(fā)展探究［J］.黑龍江科學(xué)，2013，12：268.

［6］陳峰.項(xiàng)目管理在工程中的應(yīng)用淺談［J］.建筑與預(yù)算，2013，5：1-2.