梁榮+常鵬飛

1980年4月，鄧小平提出“出售公房，調(diào)整租金，鼓勵個人建房買房”的設想，拉開了住房制度改革的序幕，歷經(jīng)30多年的發(fā)展，從貨幣化分房開始到安居時代，再到投資時代進而投機時代，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了繁榮，也忍受了嚴寒。房地產(chǎn)商品，尤其是住宅商品價格變化受到社會各界的廣泛關注，房價指數(shù)成為關注的焦點，一個能夠反映真實市場價格變化的指數(shù)便成了學術界研究的熱點。

住宅價格指數(shù)是反映不同時期住宅價格水平變化趨勢的指標，歐美房地產(chǎn)市場起步早，對房地產(chǎn)價格指數(shù)理論的研究也較深入，出現(xiàn)了如成本投入法、加權(quán)平均法、重復交易法、特征價格法等指數(shù)測量方法，較為真實地反映了房地產(chǎn)市場的價格變化程度。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的興起，我國也開始了相關方面的研究。據(jù)不完全統(tǒng)計，我國測算和公布的房價指數(shù)主要有中房指數(shù)、全國70個大中城市住宅價格指數(shù)、偉業(yè)指數(shù)、戴德梁行指數(shù)等，其中，由國家統(tǒng)計局按月公布的70個大中城市房價指數(shù)是關注度最高，也能夠全面地反映商品住宅市場、二手住宅市場價格變化，雖然對價格反映靈敏、及時，但還是存在一定的失真性，不能準確反映價格的變化。

一、70個大中城市住宅價格指數(shù)的發(fā)展演變

國家統(tǒng)計局在1998年首次組織編寫70個大中城市房價指數(shù)，按季度和年度公布，最初僅有35個城市列入，包括直轄市、省會城市以及自治區(qū)首府城市（不含拉薩市），從2005年起，增加了經(jīng)濟發(fā)展速度較快，人口較多，城市規(guī)模較大的35個計劃單列市。自2007年起，我國商品房價格急劇上升，房價指數(shù)測算存在較大偏差，因此，國家統(tǒng)計局在2010年開始征求新的住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案，經(jīng)過眾多專家學者的研究討論，自2011年初開始，新的住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案開始實施，并在多方面進行了完善，適應了時代的發(fā)展。

（一）數(shù)據(jù)來源

在2011年以前，我國統(tǒng)計機構(gòu)計算房價指數(shù)采取的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表價格采集方法，房價數(shù)據(jù)由開發(fā)商上報。這種價格采集方法雖然簡化了數(shù)據(jù)采集過程，可剔除非正常交易的情況，但卻降低了數(shù)據(jù)的可信度。2011年后，住宅價格數(shù)據(jù)采用房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有如下優(yōu)勢：一是數(shù)據(jù)齊全，包含新建商品住宅的全部交易數(shù)量；二是信息完整，包括戶主信息以及地址、樓層、價格等詳細信息，有助于價格指數(shù)的測算；三是獲取方便，直接從當?shù)胤课莨芾聿块T調(diào)取。

（二）房屋分類

2011年以前，指數(shù)測量標準將新建住宅和二手住宅分別細分成普通住宅、高檔公寓和別墅三類，以此計算同比和環(huán)比指數(shù)。而新方案僅按房屋面積分類，將新建住宅和二手住宅以90和144平方米來劃分。原因是從2006年起，國家住建部要求新審批、新開工的商品房建設，套型建筑面積在 90平方米以下住房面積的比重須達到總開發(fā)建設面積的70%以上，并減少了高檔小區(qū)、別墅的用地審批。新方案的分類方法滿足了行政要求，減小統(tǒng)計誤差。

（三）指標增減

在2011年以前，取70個大中城市的房價漲幅平均數(shù)按月發(fā)布，該數(shù)字模糊了各個城市的典型特征，導致大眾對房價指數(shù)的誤解，取消發(fā)布以后有利于社會大眾及時地了解對其所在城市房價的具體變化情況，也有利于地方政府有效地調(diào)控房價。

同時，增加了定基（2010）價格指數(shù)，這樣可以計算不同時期對比基期的價格指數(shù)，以便更好地觀察不同時期房價的變化情況。

二、70個大中城市住宅價格指數(shù)失真性分析

盡管自2011年起，國家統(tǒng)計局已經(jīng)按照新的《住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案》來測算該指數(shù)，但是仍不能較為真實準確地反映出房價變化的趨勢，不能使社會公眾信服，問題何在？

（一）公眾主觀感受存在偏差

一個城市的房價上漲，通常是中心城區(qū)和城市郊區(qū)的房價同時上漲，但是中心城區(qū)的房價上漲幅度遠大于城市郊區(qū)，而大眾普遍認為的房價上漲是中心城區(qū)的房價上漲，忽略了城市郊區(qū)房價的上漲，因此認為房價指數(shù)偏低。其實不然，房價統(tǒng)計包括中心城區(qū)和城市郊區(qū)的所有房屋的價格，根據(jù)不同區(qū)域銷售房屋數(shù)量的不同賦予不同的權(quán)數(shù)計算房價指數(shù)，因此，城市郊區(qū)住宅銷售數(shù)量增加會拉低該城市房價的同比及環(huán)比指數(shù)。

（二）網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在缺陷

截至2012年，全國70個大中城市住宅價格指數(shù)中新建住宅數(shù)據(jù)全部采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（在2011年1月僅有35個），網(wǎng)簽數(shù)據(jù)盡管相比從前有很多優(yōu)勢，但還是存在一些缺陷。

首先是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)時間存在滯后。通常，從銀行獲得貸款購買的房屋，其房價網(wǎng)簽往往會滯后兩周，甚至有些商品房簽約滯后期達到1個月以上，這樣就影響了數(shù)據(jù)的時效性。

其次是在二手住宅市場，“陰陽合同”的簽訂可能會導致網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的失真。在實際交易當中，有的二手房買賣雙方會簽署兩份合同來避稅，一份合同以實際價格簽訂，用來支付房款，而另一份合同用于繳納稅金，故價格較低。

（三）小產(chǎn)權(quán)房對房價指數(shù)的影響巨大

小產(chǎn)權(quán)房是指建設在農(nóng)村集體土地上并且未繳納土地出讓金等費用的房屋。該種房產(chǎn)無國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，在房管局也無備案。小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)與快速成長的導火索是近幾年我國房價的快速躥升。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國小產(chǎn)權(quán)房屋的建筑面積已累積高達66億平方米（2007年），另據(jù)全國工商聯(lián)的數(shù)據(jù)，1995—2010年全國小產(chǎn)權(quán)房竣工面積相當于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%，小產(chǎn)權(quán)房在深圳、北京等地的銷量達到房地產(chǎn)市場總銷量的1/5，可見其數(shù)量之多。由于該種房產(chǎn)在房屋管理部門無備案，不列入指數(shù)統(tǒng)計范圍，因此房價指數(shù)所采用的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不包含小產(chǎn)權(quán)房的銷售情況，這使得房價指數(shù)數(shù)據(jù)采集不全面，并且對計算出來的指數(shù)造成影響，使得指數(shù)失真。

小產(chǎn)權(quán)房的大量銷售影響了商品房市場，尤其影響90平方米以下商品房的銷售數(shù)量，使指數(shù)中90平方米以下商品房銷售面積和銷售金額下降，權(quán)重降低。這又導致其它類型（90—144平方米、144平方米以上商品住宅和保障性住房）商品房權(quán)重相對上升，與實際情況相悖，造成該月環(huán)比指數(shù)不準確。endprint

（四）大量的新開樓盤無法對比

新開項目的環(huán)比指數(shù)無法測量。根據(jù)住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案，如果新開項目附近區(qū)域存在可比在售項目，則可按該可比項目所對應的分類成交價格評估新開項目的上月價格；如果沒有，則根據(jù)區(qū)域、地段、價格的同質(zhì)可比性，選取與該項目位置屬同一級別區(qū)域的相似項目，按照其對應分類成交價格評估新開項目上月價格；若上述條件均不存在，則根據(jù)該項目附近區(qū)域內(nèi)本月二手住宅有關價格數(shù)據(jù)變動幅度，如交易價格變動幅度來進行評估。這樣就存在一個相似項目選擇的問題，相似項目選的越貼近，房價指數(shù)誤差就越小，但由于城市土地供應緊張，開發(fā)大量耕地，甚至出現(xiàn)新區(qū)，使得一些樓盤無可對比項目，相似項目難以選擇使得指數(shù)存在偏差。

（五）房屋統(tǒng)計不夠細致

在計算某一個項目不同分類的環(huán)比指數(shù)之前，需要計算該項目本月的平均價格，同一個項目的同一個分類下的房屋銷售金額和面積都被統(tǒng)計到一起，而無法反映出由于樓層、結(jié)構(gòu)及朝向的不同所帶來的價格差異。舉一個極端的例子，同一個小區(qū)上月統(tǒng)計的90平方米以下的住房全是1層西戶，本月統(tǒng)計的該小區(qū)90平方米以下的房屋都是3層東戶，價格肯定上升了（因為各地普遍存在的現(xiàn)象是3層房價要高于1層，東戶房價高于西戶），但如果本月本小區(qū)1層價格不變的話，反映在房價指數(shù)中卻是平均價格上升，進而使該項目環(huán)比指數(shù)（環(huán)比指數(shù)=本月價格/上月價格）上升。同樣，還用該例，該市每一個項目同一個分類下都是這種情況（上月銷售均為1層西戶，本月均為3層東戶），會導致該分類環(huán)比價格上升，測算出來的房價指數(shù)比實際值偏高。

（六）開發(fā)商的銷售策略模糊真實房價

新建商品房項目在不同的銷售推廣階段可能會運用不同的價格策略，比如在新建商品住宅開盤初期，開發(fā)商為了增加銷量，贈送車位、車庫、閣樓、小院等，名義上贈送，實則加價于房屋購買，而這一部分是不計入網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的，反映在房價指數(shù)中即為價格的上升，但卻相當于購買了其它配套物業(yè)，因此對房價指數(shù)造成影響，使得房價指數(shù)偏高。

（七）房屋異質(zhì)性的影響房價指數(shù)

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品具有特殊的性質(zhì)，該特殊性表現(xiàn)在：（1）不同的項目有不同的價格；（2）同一個項目在不同時期的價格不同；（3）時間性強，即每一項目經(jīng)過一段時間后，將因銷售完畢而退出市場；（4）房地產(chǎn)商品價格的影響因素繁多，包括地理位置、周邊環(huán)境、經(jīng)濟走勢、質(zhì)量、戶型、朝向、樓層等。房地產(chǎn)商品純粹的價格變化由于這些特殊的性質(zhì)很難表現(xiàn)出來，其中質(zhì)量差異是拉式指數(shù)法無法剔除的一項，國家統(tǒng)計局所公布的價格指數(shù)中定基價格以2010年為基期，到2014年國家在建筑標準中做了很多改善，導致房屋質(zhì)量有了相應的提高，據(jù)最新數(shù)據(jù)（2014年5月）顯示北京定基價格指數(shù)為121.7%，增長了22個百分點，就存在一個較大的誤差，因為房屋質(zhì)量因素占了一定比例，導致房價指數(shù)嚴重失真。

（八）新的分類指標引發(fā)的新問題

按照新的分類指標，將新建商品住宅和二手住宅設為90平方米及以下、90—144平方米、144平方米以上三個基本分類。這就存在144平方米以上的商品房是別墅還是高檔公寓的問題。由于環(huán)境、物業(yè)等等因素使得二者價格相差懸殊，卻放在同一個分類里，那么這樣的指數(shù)勢必無法準確地反映出別墅以及高檔公寓的價格變化。

三、討論

（一）其它價格指數(shù)的運用缺陷

歐美發(fā)達國家測算房價指數(shù)一般都采用特征價格法和重復交易法，這源于國外有完善的統(tǒng)計指標和統(tǒng)計數(shù)據(jù)。近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場逐漸地成熟和規(guī)范，以及隨著交易案例和房產(chǎn)交易備案制度的逐漸完善、統(tǒng)計方法和統(tǒng)計模式的國際化，使得某些經(jīng)濟發(fā)展較早較快的地區(qū)擁有了應用特征價格法和重復交易法的條件，可嘗試利用該法測算房價指數(shù)，例如北京、上海、深圳等地。

同時，我國二手房市場發(fā)展滯后于一級市場，且二手房數(shù)據(jù)缺失、封閉，就無法運用重復交易法來測算房地產(chǎn)價格指數(shù)。但在一些市場條件好、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間長的地區(qū)，如上海、深圳，就可以考慮采用該法。對于大多數(shù)城市在很長一段時期內(nèi)都很難具備應用特征價格法的條件，那么采用加權(quán)平均法也是可行的。

（二）增強網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的可靠性

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的可靠性受到大部分專家學者的充分肯定，但仍然存在一些問題。建議統(tǒng)計局在采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的同時，一方面，采用其它與之配套的輔助性手段，例如統(tǒng)計人員實地調(diào)查購房者，對可能存在造假的環(huán)節(jié)進行跟蹤調(diào)查或訪問等。另一方面，要鼓勵并支持房地產(chǎn)企業(yè)或其它第三方機構(gòu)參與房價統(tǒng)計，形成互補。

（三）指標體系進一步細分

新方案的統(tǒng)計指標盡管有了很大的改進，但還是不盡如人意，如果指數(shù)系統(tǒng)能設計標準價格調(diào)整體系，對不同朝向、不同樓層、不同結(jié)構(gòu)的房屋進行手工價格調(diào)整，盡量消除非市場因素對價格的影響，并且將統(tǒng)計指標進一步細分，將新舊統(tǒng)計方案的指標結(jié)合，可以更好地滿足社會公眾對房價指數(shù)的需求，也可以更精確地計算房價指數(shù)。

（四）將Gis技術與房價指數(shù)系統(tǒng)相結(jié)合

房地產(chǎn)價格指數(shù)系統(tǒng)與GIS系統(tǒng)結(jié)合對于整個指數(shù)系統(tǒng)的維護有重大的意義， 利用該系統(tǒng)可以完成對每個樣本項目的調(diào)查跟蹤， 得到整個樣本庫的變化歷史， 從而更準確地找到不同城市的房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展方向，并以可視化的效果來顯示70個大中城市住宅價格指數(shù)的變化。

基金項目：內(nèi)蒙古自治區(qū)高等學校自然科學重點項目“呼包鄂城市群保障房融資機制創(chuàng)新研究”（項目編號NJZZ13001）。

（作者單位：內(nèi)蒙古大學經(jīng)濟管理學院）

責任編輯：代建明endprint