沈夢(mèng)怡

在購(gòu)房者都在摩拳擦掌的時(shí)候，珠海的劉保國(guó)等人顯得有些落寞。雖然等到了房貸松綁的暖風(fēng)，但廣發(fā)銀行仍然拒絕履行一年前約定的8.5折利率，這意味著他需要在30年間多付近27萬(wàn)的利息。

劉保國(guó)的“暖風(fēng)”是指9月30日由央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，這則通知寫明“貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍 ”，無(wú)疑給日漸萎靡的房地產(chǎn)注入了一劑強(qiáng)心針。

從各大銀行的回應(yīng)來(lái)看，盡管房貸利率“可低至7折”只是紙上談兵，但對(duì)比年初動(dòng)則上浮10%、15%的寒流來(lái)說(shuō)，好歹95折有了希望，基準(zhǔn)利率成了主流。

但劉保國(guó)等人顯然不在歡呼的人群之列：如果肯接受基準(zhǔn)利率，他們?cè)缭诎肽昵熬湍芎蛷V發(fā)銀行達(dá)成和解。

而在房貸市場(chǎng)風(fēng)云變幻的今天，他們的案例也給踴躍的購(gòu)房者提了個(gè)醒：不管是利率折扣還是其它優(yōu)惠，不以正式合同為約束的口頭承諾，一律都是“耍流氓”。

85折泡湯

一年過(guò)去了，珠海華發(fā)四季城的購(gòu)買者劉保國(guó)，在廣發(fā)銀行辦理的房貸卻遲遲未放款。劉保國(guó)告訴記者，去年8月，他和廣發(fā)銀行珠海分行簽訂了為期30年，價(jià)值150萬(wàn)的房貸合同，并約定貸款利率為基準(zhǔn)利率8.5折優(yōu)惠。但在年初，他卻突然接到通知稱，“房貸的額度很緊張，8.5折行不通了，必須接受基準(zhǔn)利率才能放款”。

同小區(qū)和劉保國(guó)有一樣遭遇的還有20多人，其中一位陳姓購(gòu)房者格外憤怒，他告訴記者，在等待放款期間，他曾屢次打電話去咨詢，銀行工作人員都向他保證會(huì)按8.5折放款，只是額度有點(diǎn)緊所以讓他再等等，直到接到基準(zhǔn)利率的通知。

據(jù)了解，廣發(fā)銀行并非劉保國(guó)所購(gòu)樓盤——華發(fā)四季城的房貸合作唯一銀行。建行珠海分行一位客戶經(jīng)理告訴記者，“我們當(dāng)時(shí)提供的是9折利率優(yōu)惠，華發(fā)的優(yōu)質(zhì)客戶較多，貸款數(shù)額都比較大，因此各大銀行都樂(lè)于與其合作?！?/p>

也正因?yàn)榇耍桓嬷∠麅?yōu)惠的劉保國(guó)覺(jué)得“上當(dāng)受騙”，要求廣發(fā)銀行按照之前約定的利率執(zhí)行。但廣發(fā)銀行個(gè)貸中心相關(guān)負(fù)責(zé)人卻對(duì)《消費(fèi)者報(bào)道》記者解釋稱，當(dāng)初只是接受了劉保國(guó)的貸款申請(qǐng)，但因?yàn)殡p方在利率問(wèn)題上未能達(dá)成一致，因此最終并未與其簽訂正式個(gè)人住房按揭合同。

“8.5折利率的確很吸引人，但很難保證能全部?jī)冬F(xiàn)?！鞭r(nóng)行珠海分行一名客戶經(jīng)理告訴記者，農(nóng)行的房貸流程是先確定有額度，才會(huì)和客戶簽合同?！霸陬~度批下來(lái)之前，我們不會(huì)輕易向客戶保證利率。”因此他推測(cè)，如果客戶經(jīng)理真的有承諾8.5折優(yōu)惠，可能是為了爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)客戶資源。

而據(jù)光大證券測(cè)算，目前銀行資金成本在4%左右，再加上業(yè)務(wù)費(fèi)用、撥備費(fèi)用等，按6%年利率左右發(fā)放信貸才有利可圖，即九折左右。

這意味著：盡管僵持了這么久，但劉保國(guó)等人要求的85折，仍然很難實(shí)現(xiàn)。

利率變動(dòng)誰(shuí)之過(guò)

而據(jù)記者了解，廣發(fā)銀行之所以拒不承認(rèn)合同的有效性，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)簽訂的都屬空白格式合同，85折優(yōu)惠只是銀行工作人員的口頭承諾，且合同都由銀行方面保管。

類似的案例還曾在北京、武漢、杭州等多地出現(xiàn)。那口頭承諾加空白合同到底有沒(méi)有法律效應(yīng)呢？

其實(shí)早在2011年3月，銀監(jiān)會(huì)就曾發(fā)布《關(guān)于做好住房金融服務(wù)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，其中規(guī)定：銀行已受理并同意客戶的貸款申請(qǐng)，并且客戶已單方在貸款合同上簽字，銀行原則上應(yīng)繼續(xù)簽訂合同并按合同約定執(zhí)行。

但事實(shí)上，一方面因?yàn)橹芷陂L(zhǎng)、取證難、合同條款模糊，大多數(shù)人都還是寄希望于和銀行打持久戰(zhàn)，而不愿意走法律途徑；另一方面即使走上維權(quán)之路，結(jié)果也不一定能如購(gòu)房者們所愿。

廣東合邦律師事務(wù)所律師王家恒告訴記者，此類案件的棘手點(diǎn)在于“銀行利率反水可能涉及到行政官司”。

王家恒解釋說(shuō)，銀行業(yè)務(wù)不僅僅是單純的經(jīng)營(yíng)行為，同時(shí)是受到銀監(jiān)會(huì)和央行指導(dǎo)。類似于利率反水的問(wèn)題，如果的確是因?yàn)閲?guó)家的貨幣政策和房貸額度的收緊而引起的糾紛，屬于不可抗力，這是中國(guó)特色的政策風(fēng)險(xiǎn)。因此，即使銀行和客戶簽訂了正式的房貸合同，但如果合同中有注明“如遇到政策調(diào)整，則可以按照新政策調(diào)整利率免責(zé)”，那么，銀行不需要承擔(dān)責(zé)任。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士也證實(shí)了他的說(shuō)法，“在這種情況下，購(gòu)房者只能追究被銀行耽誤的時(shí)間成本，而不能強(qiáng)制要求銀行按之前的利率實(shí)施?！?/p>

房貸需謹(jǐn)慎

而自從中國(guó)人民銀行在1995年8月頒布了第一個(gè)涉及房貸調(diào)控的《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行辦法》后，房貸政策一直在隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和整體金融環(huán)境的起伏而不斷變動(dòng)，后者亦會(huì)隨著前者的變化而變化。

以上述《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》為例。通知發(fā)布后，據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，10月6日至12日廣州全市網(wǎng)簽1679套，環(huán)比此前一周的771套，暴漲118%。北京市場(chǎng)新增房源量和新增客源量也都出現(xiàn)較大幅度的提升，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，10月第二周，日均新增房源量較前一周增加75.4%，日均新增客源量較前一周增加54.2%。

來(lái)自北京的周文清即是這購(gòu)房大軍中的一個(gè)。十一期間，她馬不停蹄的跑了4天，接了無(wú)數(shù)中介的電話，看了無(wú)數(shù)樓盤，最后在中介一句“房貸利率都基準(zhǔn)了，再不買就錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)了”的警告下迅速交了定金，簽了合同?！捌鋵?shí)當(dāng)時(shí)銀行都還沒(méi)有確定回歸基準(zhǔn)利率，只是中介向我保證的?！彼嬖V記者，“現(xiàn)在有些擔(dān)心，萬(wàn)一基準(zhǔn)批不下來(lái)怎么辦？”

而在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境和房貸額度緊張的大背景下，“利率反水”絕不是杞人憂天。

因此，王家恒認(rèn)為，“銀行業(yè)最好的做法是在未正式放款之前，不輕易承諾利率，并向購(gòu)房者做好風(fēng)險(xiǎn)提示，在合同條款中說(shuō)明因政策變動(dòng)可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，滿足購(gòu)房者的知情權(quán)?！?/p>

同時(shí)，他也提醒購(gòu)房者，在與銀行或者購(gòu)房中介接洽貸款事宜時(shí)，應(yīng)特別留意所簽署的合同文件條款，“不能什么都不看就隨便簽字，同時(shí)也可以要求銀行提供合同原件或復(fù)印件，或者記下合同編號(hào)等信息，便于維權(quán)?！?/p>

（文中提及部分購(gòu)房者為化名。）