記者_曹爾寅 編輯_王泓瀅 供圖_Getty

自2012年9月葡萄牙出臺新移民法以來，共有894個外國家庭通過“黃金居留證計劃”獲得葡萄牙黃金簽證，其中有732個家庭來自中國，占總數(shù)的80%。被中國人瘋狂掃蕩，葡萄牙的房子是不是已經(jīng)快被買空了？

日前，《留學》記者應邀參加了一場在北京舉辦的葡萄牙購房移民專題講座，葡萄牙駐華大使親臨現(xiàn)場站臺，由此可窺葡政府對本國投資移民計劃的推銷力度。而從國人對葡萄牙移民政策響應的火熱場景，也不難看到中國投資者對葡國此項移民政策，特別是50萬歐元購置房產(chǎn)獲“黃金簽證（GoldenVisa）”方案的青睞。

購房移民暗藏玄機

在歐盟國家，外籍人士通過投資獲得的居留權被稱為“黃金簽證”。以葡萄牙為例，獲得黃金簽證后不僅能夠享有在葡國居住的權利，還可以享受申根國間旅游免簽待遇，而且申請人的配偶及子女（未滿18歲）亦可獲得居留權，并舉家前往葡萄牙。

申請人在獲得葡萄牙居留權后，可以在葡萄牙工作，其子女亦可免費入讀葡萄牙的公立學校，享有大學前共12年的免費教育；待獲得永居身份后，可完全享受和當?shù)厝艘粯拥母黜椄＠?，擁有葡萄牙國籍后還能享有同等的政治權利。

盡管黃金簽證優(yōu)勢不少，但將其等同于成功移民未免言之過早：獲得黃金簽證僅是移民過程的第一步。當投資者花費50萬歐元在葡萄牙置產(chǎn)后，得到的只是在葡一年的臨時居留權。第一次申請到的臨時居留許可有效期為一年，一年后申請人可續(xù)簽，續(xù)簽通過后能獲得兩年期的居留簽證，兩年期滿后可再續(xù)簽兩年（簡稱1+2+2）。置業(yè)者在獲得五年的臨時居留權以后，才有資格申請永久居留簽證，而到第六年才可以申請入籍。

當然，要想五年后獲得永居許可，除了在續(xù)簽年限上滿足條件外，有許多附加條件，如申請人必須持有一定數(shù)額的固定存款，或保有所購投資項目至少五年；申請人必須在取得投資簽證后第一年在葡萄牙居住至少7天，在接下來的每兩年里居住至少14天等等。不容忽視的一點是，只有在取得永居或加入國籍后，在葡萄牙的房產(chǎn)才可以進行自由買賣。

葡萄牙已現(xiàn)房產(chǎn)泡沫

葡萄牙移民局公布的數(shù)據(jù)顯示，自2012年9月出臺新移民法以來，共有894個外國家庭通過“黃金居留證計劃”獲得葡萄牙黃金簽證，其中包括732個中國家庭，占總數(shù)的80%。這一數(shù)據(jù)難免讓投資人疑慮“螃蟹”是不是越吃越少了？今天在葡國是否還能買到物美價廉的房產(chǎn)呢？好望角投資服務（香港）有限公司的總裁Jenny Zhan女士，就當前葡萄牙房產(chǎn)的情況向《留學》做了一番分析。

Jenny說，葡萄牙房產(chǎn)的銷售高峰集中在2013年底到2014年初，投資者絕大多數(shù)來自中國。葡萄牙部分地區(qū)，比如世博園、大學城附近已經(jīng)出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫，甚至出現(xiàn)了針對中國移民的“國際價”。如果購房者可以避開以上提到的兩個泡沫區(qū)，還有機會找到價廉物美的房子。

因政策原因，許多銀行正陸續(xù)釋放他們的存量房產(chǎn)，從而對房產(chǎn)供求起到一個平衡作用。目前，葡萄牙的可售房產(chǎn)數(shù)量也正處在從供過于求向供求平衡的轉(zhuǎn)換過程中。對目前去葡萄牙購房時機已過的說法，Jenny并不認同，她認為投資葡國房產(chǎn)的最佳時期將延續(xù)到2015年初。屆時現(xiàn)有房源將減少，而葡國新近批準在建的房屋數(shù)量較少，不排除在需求增加的情況下，會出現(xiàn)供不應求的情況。

一個有趣的現(xiàn)象是，葡萄牙也有學區(qū)房的概念。Jenny告訴《留學》，一般中、小學附近的房子，價格會比同區(qū)其他房子高出不少。除了距離學校較近的優(yōu)勢，學區(qū)房大都地段上佳，自然而然會吸引有錢人的目光，反過來這些有錢人又會把房價推高。

此外，一些海濱旅游勝地也是中國富人購房的興奮點，例如有著貴族氣息的海濱旅游勝地卡斯卡伊斯，在中國富人的助推下，該地的房價已經(jīng)上漲不少。盡管如此，在葡國買房的中國人還是以移民目的為主，炒房投資者只是少數(shù)。

警惕：政策有變，房價虛高

總體看來，海外置業(yè)實際上存在一定的政策風險，一些國家或地區(qū)為了挽救本國衰退的經(jīng)濟而出臺“置業(yè)+移民”政策，實屬無奈之舉。早在2003年，香港為了走出國際經(jīng)濟危機，就曾出臺650萬港幣買房移民的政策，但隨著香港經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)，買房移民的政策已經(jīng)變更。而今，由于受經(jīng)濟危機的沖擊，歐洲國家不斷出臺移民新政來吸引投資，但近期葡萄牙宣布退出金融救助計劃等種種動向引發(fā)了新移民階層的擔憂：一旦葡萄牙經(jīng)濟恢復，這項移民政策到底還能走多遠。

就政策風險而言，Jenny認為，早期一些非常優(yōu)惠的政策，隨著移民數(shù)量的增多必然會逐漸減少，如無需說明收入來源、可攜直屬親人移民這類政策可能將不復存在。不過，她認為這類風險只是一種趨勢上的風險，不是現(xiàn)階段正在辦理移民手續(xù)的人所需承擔的風險。

除了政策的風險外，Jenny還提醒投資者注意兩點：一是產(chǎn)權不明的房產(chǎn)可能導致購房者不能過戶、移民。投資者在購房前需對此提高警惕，提前了解房屋產(chǎn)權相關的法律規(guī)則。二是警惕房產(chǎn)報價過高。在葡萄牙，不同地區(qū)的房價都不一樣，但價格普遍介于2000-5000歐元/平米之間。如果投資者獲得的房產(chǎn)報價超出此區(qū)間5%以上，最好要求房產(chǎn)公司提供一份獨立第三方的房產(chǎn)評估報告。

葡萄牙黃金居留證計劃

政策發(fā)布 2012.10.8實施

房產(chǎn)門檻 50萬歐元

居留時限 5年

居留更新 每1年、2年、2年更新

申永居 5年后

申入籍 6年后

隨行家屬 配偶、未成年子女

移民監(jiān) 第1年：7天

第2-3年：14天

第4-5年：14天

房產(chǎn)出售 自購房可在5年后出售

可出租房地產(chǎn)

收入按照28%的比例征稅

房產(chǎn)稅稅率 0.3%-0.5%（農(nóng)場或土地0.6%）

房產(chǎn)交易稅稅率 6.5%

自住型交易稅 6%

工作就業(yè) 可就業(yè)

醫(yī)療保險 需交醫(yī)保，基礎醫(yī)保每月100-150歐元

子女教育 公立中小學免費教育社會福利 可享受社保

擁有葡萄牙居留權

可以自由通行25個申根國（歐洲大陸的絕大部分國家）

擁有葡萄牙護照

享受全球158個國家自由免簽或落地簽