梁作鵬+葛揚(yáng)+賈春梅

摘要：房?jī)r(jià)持續(xù)上漲對(duì)江蘇各區(qū)域居民消費(fèi)均產(chǎn)生了擠出作用，但是擠出程度存在明顯差異。蘇中地區(qū)房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的擠出作用最大；蘇南地區(qū)房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的擠出作用居中；蘇北地區(qū)房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的擠出作用最小。造成三大區(qū)域上述差異的原因在于：房?jī)r(jià)壓力不同、居民住房自有率不同，邊際消費(fèi)傾向不同以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度不同。因此，為了擴(kuò)大居民消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，需要分類調(diào)控以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、促進(jìn)三大區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、完善住房租賃市場(chǎng)，培育“先租后買”觀念等。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；居民消費(fèi)；區(qū)域差異；住房自有率

一、 引言

消費(fèi)、投資和凈出口是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車”，其中消費(fèi)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一拉動(dòng)力。然而，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力結(jié)構(gòu)中，最為乏力的卻是消費(fèi)，江蘇也不例外。近10年來(lái)江蘇消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用仍顯不足，江蘇最終消費(fèi)率基本在40%，而居民消費(fèi)率均在30%以下。最終消費(fèi)率是消費(fèi)在“地區(qū)生產(chǎn)總值”中的比重，包括居民消費(fèi)率和政府消費(fèi)率。僅就居民消費(fèi)率而言，從橫向看，世界銀行的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2010年低收入國(guó)家居民消費(fèi)率平均為75%，高收入國(guó)家平均為62%，中等收入國(guó)家平均為57.5%，而江蘇的居民消費(fèi)率在30%以下，遠(yuǎn)低于中等收入國(guó)家的平均水平；從縱向看，2003年～2010年，江蘇居民消費(fèi)率逐年下降，2011年～2012年居民消費(fèi)率稍有回升，但仍然低于30%（見(jiàn)表1）。

影響居民消費(fèi)的因素有很多，比如，居民收入、收入分配、居民消費(fèi)傾向、資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)等。從庇古開(kāi)始學(xué)者們就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)實(shí)物資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)會(huì)影響居民的消費(fèi)行為。住房不僅是必需的容身之所，也是居民擁有的最重要的實(shí)物資產(chǎn)。購(gòu)買住房在現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)中屬于投資，不屬于消費(fèi)。在既定收入的條件下，房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)影響住房之外的其他商品消費(fèi)。房?jī)r(jià)波動(dòng)是促進(jìn)還是抑制居民的消費(fèi)性支出水平？不同區(qū)域的房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)性支出水平的影響是否相同？對(duì)這些問(wèn)題的準(zhǔn)確回答，有利于揭示房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響機(jī)理，有助于對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行分類調(diào)控，有益于促進(jìn)居民消費(fèi)，進(jìn)而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

二、 江蘇房?jī)r(jià)影響居民消費(fèi)的區(qū)域差異性事實(shí)

根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和地理位置的差異，江蘇被劃分為三大區(qū)域：蘇南地區(qū)、蘇中地區(qū)和蘇北地區(qū)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較高、自然稟賦相對(duì)較好的蘇南地區(qū)包括南京、無(wú)錫、常州、蘇州和鎮(zhèn)江；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低、自然稟賦相對(duì)較差的蘇北地區(qū)包括徐州、連云港、淮安、鹽城和宿遷；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和自然稟賦居中的蘇中地區(qū)包括南通、揚(yáng)州和泰州。三大區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，差異非常明顯。2012年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最高的蘇州市區(qū)人均GDP為111 628元，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最低的宿遷市區(qū)人均GDP只有37 491元，蘇州是宿遷的近3倍。從城市居民人均可支配性收入看，蘇州高達(dá)37 531元；宿遷低至18 311元，蘇州是宿遷的2.05倍；蘇南地區(qū)平均為35 827元，而蘇北地區(qū)平均僅為20 822元。

此外，三大區(qū)域的住宅均價(jià)也呈逐年上漲的態(tài)勢(shì)，但房?jī)r(jià)上漲速度各不相同。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的《70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》（定基以2010年價(jià)格為100）中，報(bào)告了江蘇省的4個(gè)城市的住宅價(jià)格指數(shù)。這4個(gè)城市是：南京、無(wú)錫、揚(yáng)州和徐州，其中南京和無(wú)錫屬于蘇南地區(qū)、揚(yáng)州屬于蘇中地區(qū)、徐州屬于蘇北地區(qū)。按照城市行政級(jí)別劃分標(biāo)準(zhǔn)，南京屬于副省級(jí)城市，而無(wú)錫、揚(yáng)州和徐州均屬于地級(jí)市。因而，我們只比較無(wú)錫、揚(yáng)州和徐州三個(gè)地級(jí)市的房?jī)r(jià)變動(dòng)情況。對(duì)處于蘇中地區(qū)的揚(yáng)州而言，以2010年住宅價(jià)格為100，2011年底住宅價(jià)格定基指數(shù)為103.8；2012年住宅價(jià)格定基指數(shù)為103.9。對(duì)處于蘇南地區(qū)的無(wú)錫而言，以2010年住宅價(jià)格為100，2011年底住宅價(jià)格定基指數(shù)為101.6；2012年住宅價(jià)格定基指數(shù)為101.8。對(duì)處于蘇北地區(qū)的徐州而言，以2010年住宅價(jià)格為100，2011年底住宅價(jià)格定基指數(shù)為103.2；2012年住宅價(jià)格定基指數(shù)為102.7。由此可見(jiàn)，2010年～2012年處于蘇中地區(qū)的揚(yáng)州房?jī)r(jià)上漲率最高；處于蘇北地區(qū)的徐州房?jī)r(jià)上漲率居中；而處于蘇南地區(qū)的無(wú)錫房?jī)r(jià)上漲率最小。

通常地，“消費(fèi)房?jī)r(jià)比”這一指標(biāo)可以衡量房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)。消費(fèi)房?jī)r(jià)比=年人均消費(fèi)性支出/住宅均價(jià)。該指標(biāo)越大表示房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的擠出作用越??；該指標(biāo)越小表示房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的擠出作用越大。它衡量了三口之家購(gòu)買一套標(biāo)準(zhǔn)住房將擠出多少年的消費(fèi)能力。我們利用公式：住宅平均售價(jià)=■各市住宅銷售額/■各市住宅銷售面積計(jì)算出三大區(qū)域的住宅均價(jià)（各市房?jī)r(jià)來(lái)自中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)發(fā)布的《中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜》），并根據(jù)《江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒-2013》中“區(qū)域經(jīng)濟(jì)”提供的蘇南、蘇中和蘇北地區(qū)的人均消費(fèi)性支出水平以及住宅均價(jià)，計(jì)算出三大區(qū)域的消費(fèi)房?jī)r(jià)比（見(jiàn)表2）。

表2中的數(shù)據(jù)表明，蘇中地區(qū)的消費(fèi)房?jī)r(jià)比最小，表明房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的擠出作用最大；蘇南地區(qū)的消費(fèi)房?jī)r(jià)比居中，表明房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的擠出作用居中；蘇北地區(qū)的消費(fèi)房?jī)r(jià)比最大，表明房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的擠出作用最小。由此可見(jiàn)，江蘇的蘇南地區(qū)、蘇北地區(qū)，以及蘇中地區(qū)房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的擠出程度存在明顯差異。

三、 區(qū)域差異性的原因分析

江蘇三大區(qū)域房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的擠出作用如此不同，原因何在呢？我們認(rèn)為三大區(qū)域房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的擠出作用區(qū)域差異的原因主要在于房?jī)r(jià)痛苦指數(shù)、居民自有住房擁有率、邊際消費(fèi)傾向、基本社保差異等方面不同所致。當(dāng)然，江蘇三大區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的影響程度是房?jī)r(jià)痛苦指數(shù)、居民住房自有占比、邊際消費(fèi)傾向，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度等因素共同作用的結(jié)果。

1. 房?jī)r(jià)收入比不同（即房?jī)r(jià)痛苦指數(shù)不同）。房?jī)r(jià)收入比又稱為“房?jī)r(jià)痛苦指數(shù)”。房?jī)r(jià)收入比=（住宅銷售均價(jià) 人均住房建筑面積）/人均可支配收入。該指標(biāo)衡量了以收入水平為主要變量的居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力。1992年世界銀行對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)考察研究叢書(shū)《中國(guó)：城鎮(zhèn)住房改革的問(wèn)題與方案》提出中國(guó)城市房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間應(yīng)為（4，6）。

根據(jù)江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒提供的“人均可支配收入”、“人均住房建筑面積”以及計(jì)算出的住宅銷售均價(jià)，計(jì)算出蘇南、蘇中、蘇北地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比（見(jiàn)表3）。通過(guò)表3可以看出，蘇中地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比最高，高達(dá)12.4；蘇北地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比最低為9.1；蘇中地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比為10。假如按照世界銀行的上述房?jī)r(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)考察江蘇的情況可以得出，三大區(qū)域的房?jī)r(jià)收入比都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了房?jī)r(jià)收入比的合理取值，但是房?jī)r(jià)收入比的區(qū)域差異性比較明顯、居民的住房支付能力不同。蘇中地區(qū)的住房支付能力最低，房?jī)r(jià)痛苦指數(shù)最高；蘇北地區(qū)的住房支付能力最高房?jī)r(jià)，痛苦指數(shù)最低。這在一定程度上解釋了為什么蘇中地區(qū)房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的擠出最大、蘇北地區(qū)房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的擠出最小。

2. 居民自有住房擁有率不同，擁有兩套及以上住房的居民家庭占比不同。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局常州調(diào)查隊(duì)于2010年11月對(duì)常州市區(qū)52個(gè)社區(qū)的2 167戶居民家庭進(jìn)行了住戶基本情況抽樣調(diào)查，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，居民投資理念已經(jīng)發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變，住房條件也有了較大的改善，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)也因此產(chǎn)生了一些變化。常州城市居民住房自有率高達(dá)96.1%，擁有兩套及兩套以上住房的家庭占比為25.4%。另?yè)?jù)2012年6月浙江大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投資研究中心、清華大學(xué)媒介調(diào)查實(shí)驗(yàn)室與《小康》雜志通過(guò)對(duì)40個(gè)城市展開(kāi)調(diào)查而聯(lián)合發(fā)布的《中國(guó)居住小康指數(shù)》報(bào)告，江蘇部分城市居民擁有住房的比率各不相同，蘇州居民擁有住房比率為81.6%，南京居民擁有住房比率為79.8%，無(wú)錫居民擁有住房比率為76.7%，宿遷居民擁有住房比率為93.4%；淮安居民擁有住房比率為85.4%。由此可見(jiàn)，三大區(qū)域相比較而言，蘇南城市居民自有住房擁有率相對(duì)較低，但擁有二套及以上套住房的占比較高。蘇北城市居民自有住房擁有率相對(duì)較高，但擁有二套及以上套住房占比不高。

房?jī)r(jià)上漲后，有房家庭因?yàn)樨泿呕糜X(jué)效應(yīng)、收入效應(yīng)、過(guò)度自信等原因，可能會(huì)增加消費(fèi)。而無(wú)房家庭，包括正在租房或打算買房的家庭，會(huì)因流動(dòng)性約束、預(yù)算約束等而減少消費(fèi)。因而，某個(gè)區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生怎樣的影響，取決于有房家庭占比大，還是無(wú)房家庭的占比大。一般而言，某區(qū)域內(nèi)有房家庭的占比大，消費(fèi)增加的多；無(wú)房家庭占比小，消費(fèi)減少的少。因而，該區(qū)域消費(fèi)可能會(huì)增加，換言之，房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的擠出作用小。這在一定程度上解釋了為什么蘇北地區(qū)房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的擠出最小。相反，某區(qū)域內(nèi)有房家庭的占比小，消費(fèi)增加少；無(wú)房家庭占比大，消費(fèi)減少的多。因而，該區(qū)域消費(fèi)可能會(huì)減少，即房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的擠出作用大。這在一定程度上解釋了為什么蘇中地區(qū)房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的擠出最大。

3. 邊際消費(fèi)傾向不同。凱恩斯的消費(fèi)理論表明，隨著收入水平的增加，居民的邊際消費(fèi)傾向逐漸減少。蘇南地區(qū)高收入家庭占比較高，蘇中地區(qū)高收入家庭占比蘇南地區(qū)少，蘇北地區(qū)高收入家庭占比最少。因此，蘇南發(fā)達(dá)地區(qū)現(xiàn)期收入的邊際消費(fèi)傾向應(yīng)該小于蘇中和蘇北地區(qū)。蘇南地區(qū)居民的邊際消費(fèi)傾向小于蘇中地區(qū)，因而，蘇南與蘇中地區(qū)相比，雖然這大區(qū)域的居民消費(fèi)都會(huì)減少，但是蘇南地區(qū)居民消費(fèi)的擠出更少，因而，這在一定程度上解釋了為什么蘇中地區(qū)房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的擠出比蘇南地區(qū)房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的擠出作用大。

4. 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度不同。此外，蘇北地區(qū)房?jī)r(jià)上漲與其獨(dú)有的特點(diǎn)也密不可分。其一，蘇北地區(qū)的城市化進(jìn)程、人員流動(dòng)速度以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展等均不及蘇南、蘇中地區(qū)，使得蘇北地區(qū)的房地產(chǎn)需求主要是剛性需求，投機(jī)性需求相對(duì)較少。其二，蘇北地區(qū)城鎮(zhèn)居民日常消費(fèi)以必需消費(fèi)為主，房?jī)r(jià)上漲，居民消費(fèi)并沒(méi)有太多的下降空間。其三，相對(duì)于蘇南、蘇中地區(qū)，蘇北地區(qū)的人口密度較低，建筑用地較多，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不如蘇南、蘇中地區(qū)強(qiáng)烈，因而對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)最小。

四、 政策建議

近年來(lái)，高房?jī)r(jià)成為嚴(yán)重制約江蘇居民消費(fèi)的一個(gè)突出問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性很強(qiáng)的市場(chǎng)，蘇南、蘇中、蘇北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房?jī)r(jià)上漲速度，居民邊際消費(fèi)傾向等有著諸多的不同，因而，房?jī)r(jià)上漲對(duì)普通居民消費(fèi)的影響不盡相同。應(yīng)采取什么不同政策有區(qū)別、有針對(duì)性地控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、增加消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用呢？

1. 分類調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲對(duì)某些區(qū)域的居民消費(fèi)已形成較為嚴(yán)重的“擠出效應(yīng)”，假如購(gòu)房支出對(duì)居民日常其他消費(fèi)支出擠占得太多，其他的消費(fèi)支出就會(huì)受到負(fù)向影響。這將逐漸影響到江蘇經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及江蘇經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。如果抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，讓房?jī)r(jià)逐步回歸到合理的范圍內(nèi)，并在某個(gè)平衡點(diǎn)上逐步穩(wěn)定下來(lái)，用于住房以外的其他消費(fèi)的潛力就可以逐步地發(fā)揮出來(lái)。因而，江蘇需要依據(jù)城市規(guī)模、供求狀況，分別施以區(qū)別化政策，對(duì)住房?jī)r(jià)格實(shí)施分類調(diào)控。

2. 促進(jìn)三大區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。建立與完善區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制，應(yīng)堅(jiān)持區(qū)別對(duì)待的基本方向，根據(jù)各區(qū)域的具體差距與實(shí)際情況，制定不同的發(fā)展政策，努力推進(jìn)公共服務(wù)均等化，以縮小地區(qū)間差距，把地區(qū)發(fā)展中的“短板”補(bǔ)齊。堅(jiān)持將“抓兩頭”作為促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的主要路徑，抓好條件較好地區(qū)的輻射帶動(dòng)引領(lǐng)示范作用這一頭的同時(shí)，抓好欠發(fā)達(dá)地區(qū)的快速發(fā)展另一頭。依賴健全的管理體制、運(yùn)行機(jī)制和法規(guī)體系，區(qū)域間的利益合理分配機(jī)制的建設(shè)，以促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

3. 完善住房租賃市場(chǎng)，培育“先租后買”觀念。改善居住條件是個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，逐步改變居民“一步到位”的住房消費(fèi)誤區(qū)，倡導(dǎo)“先租后買”的住房觀念，逐步改善居住條件。要扭轉(zhuǎn)居民的住房觀念，改變不愿租房的觀念，需要政府在一定時(shí)間內(nèi)向市場(chǎng)投放大量廉租房，讓租房家庭原意租，也租的起，增加住房租賃需求。引導(dǎo)居民樹(shù)立購(gòu)租并重的二元化消費(fèi)觀念，需要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，完善相關(guān)的政策與法律，堅(jiān)持實(shí)行房屋租賃登記備案制度，對(duì)從事房屋租賃的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行資格審查和資質(zhì)管理，培育良好的住房租賃中介；通過(guò)適當(dāng)降低房屋租賃稅率增加住房二級(jí)市場(chǎng)的住房供給。

4. 調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，完善住房供給體系。調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建立保障房與商品房相輔相成的住房保障制度，形成“低收入家庭獲得租金補(bǔ)貼后通過(guò)市場(chǎng)租賃住房，或申請(qǐng)公共租賃住房；中等偏低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房；中等及以上收入家庭購(gòu)買商品房”的住房梯度消費(fèi)模式。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，動(dòng)態(tài)調(diào)控土地供給結(jié)構(gòu)、供給方式及供給時(shí)間，增加中小戶型普通商品住房的有效供給，限制大戶型、高檔住房的供給。

5. 促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展。住房是家庭的重要財(cái)富，國(guó)外房地產(chǎn)金融產(chǎn)品類型很多，比如，住房逆向抵押貸款。通過(guò)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品或金融衍生產(chǎn)品可以使房產(chǎn)在短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)，轉(zhuǎn)化為居民的可支配性收入。因而，在金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)均比較發(fā)達(dá)的蘇南地區(qū)，可以進(jìn)行房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的研發(fā)與應(yīng)用，減少居民擁有的住房對(duì)居民消費(fèi)的擠出作用。當(dāng)然，金融創(chuàng)新產(chǎn)品有風(fēng)險(xiǎn)，研發(fā)和推廣需謹(jǐn)慎，避免房?jī)r(jià)泡沫式地增長(zhǎng)，防止重蹈美國(guó)次貸危機(jī)的覆轍。

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1. 劉思嘉，趙金樓.我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的聚類分析及政策建議.現(xiàn)代管理科學(xué)，2010，（1）：69-71.

2.孔憲麗.房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)影響效應(yīng)的區(qū)域差異性分析.統(tǒng)計(jì)與決策，2011，（24）：108-110.

3.郝東陽(yáng).房?jī)r(jià)對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)影響的區(qū)域差異——基于31個(gè)省、市和自治區(qū)的面板數(shù)據(jù)分析.消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，2013，（3）：12-16.

4.謝琦.居民資產(chǎn)結(jié)構(gòu)對(duì)消費(fèi)需求影響的差異性研究.商業(yè)時(shí)代，2013，（35）：24-25.

5.況偉大.房?jī)r(jià)變動(dòng)與中國(guó)城市居民消費(fèi).世界經(jīng)濟(jì)，2011，（10）：21-34.

6.姚玲珍，丁彥皓.房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)不同收入階層消費(fèi)的擠出效應(yīng)——基于上海市的經(jīng)驗(yàn)論證.現(xiàn)代財(cái)經(jīng)（天津財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)），2013，（5）：3-15.

7.謝琦.國(guó)民收入分配對(duì)居民消費(fèi)需求的影響.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2013，（3）.

8.王軍.中國(guó)消費(fèi)函數(shù)的實(shí)證分析及其思考.財(cái)經(jīng)研究，2001，（7）.

9.鄭翠華.刺激居民消費(fèi) 拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng).東北財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2001，（2）.

10.嚴(yán)漢平，白永秀.中國(guó)區(qū)域差異變化軌跡及區(qū)域差異系統(tǒng)分析.云南大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2004，（4）.

基金項(xiàng)目：中國(guó)博士后科學(xué)基金（項(xiàng)目號(hào)：2012M511707）；江蘇省博士后科研基金（項(xiàng)目號(hào)：1101073C）；國(guó)家社科基金青年項(xiàng)目（項(xiàng)目號(hào)：13CJY038）；江蘇省博士后科研基金（項(xiàng)目號(hào)：1301008C）。

作者簡(jiǎn)介：葛揚(yáng)，南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系主任、教授、博士生導(dǎo)師；梁作鵬，南京大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后；賈春梅，南京大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后，南京審計(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院講師。

收稿日期：2014-09-08。

5. 促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展。住房是家庭的重要財(cái)富，國(guó)外房地產(chǎn)金融產(chǎn)品類型很多，比如，住房逆向抵押貸款。通過(guò)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品或金融衍生產(chǎn)品可以使房產(chǎn)在短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)，轉(zhuǎn)化為居民的可支配性收入。因而，在金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)均比較發(fā)達(dá)的蘇南地區(qū)，可以進(jìn)行房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的研發(fā)與應(yīng)用，減少居民擁有的住房對(duì)居民消費(fèi)的擠出作用。當(dāng)然，金融創(chuàng)新產(chǎn)品有風(fēng)險(xiǎn)，研發(fā)和推廣需謹(jǐn)慎，避免房?jī)r(jià)泡沫式地增長(zhǎng)，防止重蹈美國(guó)次貸危機(jī)的覆轍。

參考文獻(xiàn)：

1. 劉思嘉，趙金樓.我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的聚類分析及政策建議.現(xiàn)代管理科學(xué)，2010，（1）：69-71.

2.孔憲麗.房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)影響效應(yīng)的區(qū)域差異性分析.統(tǒng)計(jì)與決策，2011，（24）：108-110.

3.郝東陽(yáng).房?jī)r(jià)對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)影響的區(qū)域差異——基于31個(gè)省、市和自治區(qū)的面板數(shù)據(jù)分析.消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，2013，（3）：12-16.

4.謝琦.居民資產(chǎn)結(jié)構(gòu)對(duì)消費(fèi)需求影響的差異性研究.商業(yè)時(shí)代，2013，（35）：24-25.

5.況偉大.房?jī)r(jià)變動(dòng)與中國(guó)城市居民消費(fèi).世界經(jīng)濟(jì)，2011，（10）：21-34.

6.姚玲珍，丁彥皓.房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)不同收入階層消費(fèi)的擠出效應(yīng)——基于上海市的經(jīng)驗(yàn)論證.現(xiàn)代財(cái)經(jīng)（天津財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)），2013，（5）：3-15.

7.謝琦.國(guó)民收入分配對(duì)居民消費(fèi)需求的影響.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2013，（3）.

8.王軍.中國(guó)消費(fèi)函數(shù)的實(shí)證分析及其思考.財(cái)經(jīng)研究，2001，（7）.

9.鄭翠華.刺激居民消費(fèi) 拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng).東北財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2001，（2）.

10.嚴(yán)漢平，白永秀.中國(guó)區(qū)域差異變化軌跡及區(qū)域差異系統(tǒng)分析.云南大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2004，（4）.

基金項(xiàng)目：中國(guó)博士后科學(xué)基金（項(xiàng)目號(hào)：2012M511707）；江蘇省博士后科研基金（項(xiàng)目號(hào)：1101073C）；國(guó)家社科基金青年項(xiàng)目（項(xiàng)目號(hào)：13CJY038）；江蘇省博士后科研基金（項(xiàng)目號(hào)：1301008C）。

作者簡(jiǎn)介：葛揚(yáng)，南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系主任、教授、博士生導(dǎo)師；梁作鵬，南京大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后；賈春梅，南京大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后，南京審計(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院講師。

收稿日期：2014-09-08。

5. 促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展。住房是家庭的重要財(cái)富，國(guó)外房地產(chǎn)金融產(chǎn)品類型很多，比如，住房逆向抵押貸款。通過(guò)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品或金融衍生產(chǎn)品可以使房產(chǎn)在短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)，轉(zhuǎn)化為居民的可支配性收入。因而，在金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)均比較發(fā)達(dá)的蘇南地區(qū)，可以進(jìn)行房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的研發(fā)與應(yīng)用，減少居民擁有的住房對(duì)居民消費(fèi)的擠出作用。當(dāng)然，金融創(chuàng)新產(chǎn)品有風(fēng)險(xiǎn)，研發(fā)和推廣需謹(jǐn)慎，避免房?jī)r(jià)泡沫式地增長(zhǎng)，防止重蹈美國(guó)次貸危機(jī)的覆轍。

參考文獻(xiàn)：

1. 劉思嘉，趙金樓.我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的聚類分析及政策建議.現(xiàn)代管理科學(xué)，2010，（1）：69-71.

2.孔憲麗.房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)影響效應(yīng)的區(qū)域差異性分析.統(tǒng)計(jì)與決策，2011，（24）：108-110.

3.郝東陽(yáng).房?jī)r(jià)對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)影響的區(qū)域差異——基于31個(gè)省、市和自治區(qū)的面板數(shù)據(jù)分析.消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，2013，（3）：12-16.

4.謝琦.居民資產(chǎn)結(jié)構(gòu)對(duì)消費(fèi)需求影響的差異性研究.商業(yè)時(shí)代，2013，（35）：24-25.

5.況偉大.房?jī)r(jià)變動(dòng)與中國(guó)城市居民消費(fèi).世界經(jīng)濟(jì)，2011，（10）：21-34.

6.姚玲珍，丁彥皓.房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)不同收入階層消費(fèi)的擠出效應(yīng)——基于上海市的經(jīng)驗(yàn)論證.現(xiàn)代財(cái)經(jīng)（天津財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)），2013，（5）：3-15.

7.謝琦.國(guó)民收入分配對(duì)居民消費(fèi)需求的影響.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2013，（3）.

8.王軍.中國(guó)消費(fèi)函數(shù)的實(shí)證分析及其思考.財(cái)經(jīng)研究，2001，（7）.

9.鄭翠華.刺激居民消費(fèi) 拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng).東北財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2001，（2）.

10.嚴(yán)漢平，白永秀.中國(guó)區(qū)域差異變化軌跡及區(qū)域差異系統(tǒng)分析.云南大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2004，（4）.

基金項(xiàng)目：中國(guó)博士后科學(xué)基金（項(xiàng)目號(hào)：2012M511707）；江蘇省博士后科研基金（項(xiàng)目號(hào)：1101073C）；國(guó)家社科基金青年項(xiàng)目（項(xiàng)目號(hào)：13CJY038）；江蘇省博士后科研基金（項(xiàng)目號(hào)：1301008C）。

作者簡(jiǎn)介：葛揚(yáng)，南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系主任、教授、博士生導(dǎo)師；梁作鵬，南京大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后；賈春梅，南京大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后，南京審計(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院講師。

收稿日期：2014-09-08。