于洋

“昨天你讓我高攀不起，今天我對(duì)你愛搭不理”，這是萬通集團(tuán)董事局主席馮侖在北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院主辦的“中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的企業(yè)機(jī)遇”論壇上對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)不停變化，客戶對(duì)待房地產(chǎn)的態(tài)度的表述。

確實(shí)，眼下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可謂“壓力山大”，存貨積壓、現(xiàn)金流緊張、負(fù)債率攀升等因素直接讓行業(yè)陷入困頓，對(duì)比曾經(jīng)的“野蠻式生長(zhǎng)”，千億企業(yè)不斷擴(kuò)容，如今的房地產(chǎn)行業(yè)著實(shí)令人唏噓不已。

如果你一直在關(guān)注最近的樓市新聞，相信你一定感受到了樓市的冰冷，“任志強(qiáng)不喊漲了，李嘉誠(chéng)退出了，恒大賣油了，就連萬達(dá)，都做電商了”。難道房地產(chǎn)這艘“泰坦尼克號(hào)”真的要撞冰山了？

可硬幣的另一面，政府卻在積極地出臺(tái)刺激政策殺跌，限購、限貸放開、利率松綁，救世力度不可謂不大。開發(fā)企業(yè)更是推陳出新，采取“全民營(yíng)銷”等促銷方式降價(jià)跑量，成交向好的消息不絕于耳。

如此這般，難免會(huì)讓人感覺到一些迷茫，不知道什么是真什么是假，尤其是對(duì)于那些持幣觀望的購房者而言，眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)著實(shí)有點(diǎn)亂，要好好地捋一捋才行。

房?jī)r(jià)下跌，會(huì)持續(xù)嗎？

近日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2014年8月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10771元/平方米，環(huán)比上月下跌0.59%，跌幅收窄0.22個(gè)百分點(diǎn)。而根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)北京、上海等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，8月十大城市住宅均價(jià)為19226元/平方米，環(huán)比下跌0.53%，為連續(xù)第4個(gè)月下跌，跌幅較上月收窄，10個(gè)城市仍全部下跌。具體來看，杭州環(huán)比下跌1.81%，跌幅居十大城市首位；重慶（主城區(qū)）、武漢、天津跌幅也介于1%-1.7%之間；廣州、南京、上海、深圳、北京、成都跌幅在1%以內(nèi)。

今年以來，雖然業(yè)內(nèi)對(duì)北京、上海兩地的樓市走向尚存在分歧，但杭州等二線城市的下跌已成趨勢(shì)，而三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌風(fēng)險(xiǎn)就更顯著了。截至今年7月底，35個(gè)城市商品住宅累計(jì)庫存余量達(dá)到3億平方米。高企的庫存，導(dǎo)致開發(fā)商拿地?zé)崆殇J減，在二三四線城市土地市場(chǎng)遇冷的背景下，土地降溫也蔓延至上海、廣州等一線城市。京滬兩地也出現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)地塊流拍現(xiàn)象。

眾所周知，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，土地是其生存與發(fā)展的“關(guān)鍵資源”。正所謂，“巧婦難為無米之炊”。沒了土地儲(chǔ)備，開發(fā)企業(yè)便無米下鍋，生存與發(fā)展更是無從談起。那是何原因?qū)е麻_發(fā)企業(yè)不樂意拿地呢？

日前，世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅就曾在接受記者采訪時(shí)表示，減少拿地并不是因?yàn)楣举Y金緊張，而是認(rèn)為上半年并不是拿地的最好時(shí)機(jī)。據(jù)了解，2014年上半年，世茂用于拿地的資金預(yù)算，減少了約100億元。“我們不會(huì)盲目出手，而是會(huì)在核心城市和繼續(xù)深耕的城市，拿一些溢價(jià)率低、又便宜又好的地?！辈萄┟氛f。無獨(dú)有偶，很多房企為了減少拿地開發(fā)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，都紛紛選擇資源整合式的與其它公司共同投資開發(fā)或索性暫不拿地。事實(shí)上，這樣的消極氣氛不僅影響著三四線城市，一二線城市也不能幸免，房企開始減少拿地，放緩開工節(jié)奏等戰(zhàn)略收縮已成既定事實(shí)。

就連一向堅(jiān)稱房?jī)r(jià)是上漲永動(dòng)機(jī)的任志強(qiáng)也突然改口了?！敖衲耆攴康禺a(chǎn)市場(chǎng)或?qū)p少近3000億元的銷售額、近4000萬平方米的銷售面積。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)下滑時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展一定會(huì)出現(xiàn)下滑，全世界都是如此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐放慢的時(shí)候，老百姓的收入和消費(fèi)能力必然下降。”從任志強(qiáng)的發(fā)言中不難看出，所謂改口唱衰是建立在全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度下行的基礎(chǔ)之上。

據(jù)近日披露的8月份中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，“李克強(qiáng)指數(shù)”之一的發(fā)電量年內(nèi)首次負(fù)增長(zhǎng)，工業(yè)生產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資增速分別創(chuàng)68個(gè)月和13年來新低，主要行業(yè)工業(yè)增長(zhǎng)均放緩。多重?cái)?shù)據(jù)均顯示出經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生動(dòng)力疲乏，下半年穩(wěn)增長(zhǎng)壓力再現(xiàn)。中國(guó)指數(shù)研究院分析稱，8月房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于下行調(diào)整時(shí)期，后續(xù)市場(chǎng)演變?nèi)孕栌^察宏觀與市場(chǎng)環(huán)境變化趨向。也就是說，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行趨勢(shì)無法改變的前提下，樓市價(jià)格仍將承壓下行，反之亦然。

限購、限貸放開，影響幾何？

事實(shí)上，政府高層曾明確表示要保證年度經(jīng)濟(jì)達(dá)標(biāo)，因此隨著增長(zhǎng)放緩，政府已經(jīng)介入，在政府眼里，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)、拉動(dòng)GDP的利器，房?jī)r(jià)越高，GDP增速越快、財(cái)政收入越高，重要性自不待言。為此，政府不得不出手救市。

最為典型的例子便是2008年，經(jīng)濟(jì)開始整體降溫時(shí)，前幾年積累下來的政策的時(shí)滯效應(yīng)也同時(shí)起作用，房地產(chǎn)交易降至冰點(diǎn)。為此政府出臺(tái)了史無前例的房地產(chǎn)刺激政策，諸如房貸利率七折、首付兩成，致使2009年11月房?jī)r(jià)增幅同比高達(dá)15%。這一輪房?jī)r(jià)上漲的過程中，京滬等地的房?jī)r(jià)漲幅超過100%的區(qū)域比比皆是。直到2010年，高企的房?jī)r(jià)成為了社會(huì)的焦點(diǎn)議題，為了抑制房?jī)r(jià)，行政干預(yù)再一次全面進(jìn)入市場(chǎng)，推出史上最嚴(yán)厲的“新國(guó)十條”。

房?jī)r(jià)下行就殺跌，房?jī)r(jià)上漲就抑制。近年來，政府既要服從經(jīng)濟(jì)周期的大局，也要回應(yīng)購房剛需對(duì)高房?jī)r(jià)的指責(zé)，左右為難。會(huì)哭的孩子有奶喝。這不，眼下殺跌之風(fēng)又起。8月以來，取消限購或放松限購的風(fēng)潮席卷而來，30多個(gè)限購城市松綁“救市”。然而，救市并沒有讓市場(chǎng)出現(xiàn)明顯改觀，數(shù)據(jù)表明，實(shí)施“救市”政策以來，各個(gè)城市的樓市行情并未實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，甚至部分城市購房者的觀望情緒加重了。

呼和浩特市第一個(gè)正式發(fā)文取消限購，但其成交量在經(jīng)歷了短短一周的上升后迅速回落，七八月份持續(xù)低迷；濟(jì)南在7月10日放開限購后的第二周成交量即大幅回落至首周的一半，8月份周均成交量為200套左右；而上述唯一住宅價(jià)格上漲的廈門，日均成交約55套，成交量并沒有明顯的反彈；長(zhǎng)春、武漢、寧波及南寧等城市，取消限購后成交量只有5%左右的小幅提升……

“市場(chǎng)需求不足加上庫存量的高企，購房者的觀望情緒并未隨著政策的松動(dòng)而消失。”一位業(yè)內(nèi)資深人士坦言，限購松綁或取消，對(duì)樓市的拉動(dòng)作用非常有限。

然而，值得一提的是，8月，青島放開限購首月，樓市成交量便迎來破萬。根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)顯示，8月青島住宅成交總量為9028套，環(huán)比上漲42.4%，成交面積為926623.23平方米，環(huán)比增長(zhǎng)41.2%，8月份商品房（不含保障房）成交總量為10049套，成交面積為1034238.3平方米，分別環(huán)比增長(zhǎng)21.9%和14.9%。對(duì)此，青島一位房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，成交量的上升一方面是源于限購部分的放開因素，而另一方面，則是之前開發(fā)企業(yè)降價(jià)促銷，累積交易的成果?！翱瓷先ハ袷窍拶彽睦弥苯右鸬模瑢?shí)則不然。其實(shí)，對(duì)樓市起扭轉(zhuǎn)作用的關(guān)鍵點(diǎn)在于限貸的放開?！眅ndprint

9月22日，青島國(guó)土資源和房屋管理局官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于完善保障性住房和市場(chǎng)多層次需求住房建設(shè)體系的意見》（以下簡(jiǎn)稱“意見”），成為青島兩次限購松綁后，正式出臺(tái)的房地產(chǎn)新政：而這一新政最吸引關(guān)注的點(diǎn)無疑是“限貸”松綁。意見提出，出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請(qǐng)住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定。

換言之，這打破了以往房地產(chǎn)市場(chǎng)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。關(guān)于“認(rèn)房又認(rèn)貸”，簡(jiǎn)單說，就是申請(qǐng)貸款者如果曾經(jīng)名下有房或者名下有過房貸記錄，再買房均屬于“二套”。即使貸款買過一套房，后來賣掉，通過房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)，但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄，再貸款買房也算“二套”，這無疑在一定程度上遏制了改善型需求的入市，屏蔽了消費(fèi)庫存最有力的一部分。

如今，限貸松綁，首套房標(biāo)準(zhǔn)以實(shí)際持有房屋數(shù)，而不是以房貸次數(shù)為準(zhǔn)，這樣顯然更為合理。另外，對(duì)購房者有針對(duì)性地推出減少交易契稅政策也將進(jìn)一步釋放購房者的入市熱情。

“繼四川、福建等地推出救市政策之后，青島屬于較早出臺(tái)鼓勵(lì)性政策的城市。首套房貸認(rèn)定和契稅減免，對(duì)于購房者是很實(shí)惠的利好?？偠灾拶徱讶?，限貸漸松，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境已經(jīng)轉(zhuǎn)向趨暖。只是這市場(chǎng)化的調(diào)節(jié)尚未結(jié)束，高庫存和降價(jià)潮并存，恐怕市場(chǎng)短期仍會(huì)在地位震蕩前行?！狈?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島高級(jí)分析師張斌說。

利率松綁，是真是假？

隨著房地產(chǎn)政策的松綁，“首套房貸款利率出現(xiàn)松動(dòng)”的傳聞不絕于耳。5月12日，央行召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，對(duì)進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)工作提出五條意見（業(yè)內(nèi)人士稱之為“央五條”），更被業(yè)內(nèi)解讀為在政策層面喊話，旨在降低商業(yè)銀行個(gè)人按揭住房貸款利率。

在9月1日，某金融搜索平臺(tái)發(fā)布對(duì)全國(guó)23個(gè)重點(diǎn)城市近400家銀行房貸利率監(jiān)測(cè)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，由于政府的一系列舉措，8月房貸市場(chǎng)出現(xiàn)了利率松動(dòng)的跡象，目前在23個(gè)重點(diǎn)城市中有10城存在利率優(yōu)惠，優(yōu)惠幅度略增，但均有附加條件。據(jù)悉，所謂“附加條件”，就是不同銀行針對(duì)購房人資質(zhì)，例如購房人需要在銀行辦理一定數(shù)額的存款、購買銀行內(nèi)部理財(cái)、保險(xiǎn)等產(chǎn)品，或者通過中介公司申請(qǐng)貸款，才能享受到利率方面的優(yōu)惠。其中上海有全國(guó)最低八五折利率折扣，北京、杭州、青島3城重現(xiàn)九折利率，6城優(yōu)惠利率為九四至九八折，其余城市的房貸利率最低為基準(zhǔn)或者更高。

真實(shí)情況如何？“眼下，單就青島市場(chǎng)而言，‘央五條之后，首套房貸利率基本保持不變，大部分維持基本利率。但近期的確有松綁的趨勢(shì)，但表現(xiàn)并不明顯，只是個(gè)別銀行幅度較大，青島銀行出現(xiàn)九折利率?！币患铱偛课挥谇鄭u的銀行信貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，青島銀行自8月中旬開始便開始下調(diào)房貸利率，只要信用記錄良好、具有還款能力、符合國(guó)家相關(guān)部門規(guī)定的首套住房貸款政策的話，便能夠享受到九折利率。而對(duì)于一些比較優(yōu)質(zhì)的客戶，像當(dāng)?shù)卣M(jìn)的重大項(xiàng)目的工作人員或者政府引進(jìn)人才，可以享受到八八折利率優(yōu)惠。

據(jù)了解，目前青島銀行合作的開發(fā)樓盤已達(dá)到約100家以上，占了整個(gè)青島樓市很大的合作比重。上述負(fù)責(zé)人坦言，“之所以出現(xiàn)青島銀行首套利率優(yōu)惠一支獨(dú)秀的局面，一方面由于其總行在本地，因此，相對(duì)與其它銀行而言，市場(chǎng)決策相對(duì)較快；一方面，作為青島的本地銀行，也不排除其社會(huì)責(zé)任感的因素?！碑吘梗跋鄬?duì)與小微企業(yè)貸款而言，房貸業(yè)務(wù)利率實(shí)在太小?！币患夜煞葜沏y行人士坦言，所以股份制銀行會(huì)相對(duì)傾向小微企業(yè)貸款。

另外，今年上半年一些銀行主動(dòng)壓縮個(gè)人住房貸款，也在一定程度上導(dǎo)致利率的難以松動(dòng)。其中，以民生銀行、平安銀行尤為明顯。據(jù)悉，今年上半年，這兩家銀行個(gè)人住房貸款余額分別為594億元、602億元，分別比去年底減少121億元、47億元。

但值得一提的是，由于央行喊話要求禁止個(gè)人購房停貸，要合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理確定首套房貸利率水平。所以，我們有理由相信，伴隨當(dāng)下經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，企業(yè)發(fā)展前景不明朗，風(fēng)險(xiǎn)更小的房貸業(yè)務(wù)將獲得更多的增長(zhǎng)空間。加之，前期積壓的房貸需求已經(jīng)基本發(fā)放完畢，各家銀行已經(jīng)從去年額度緊張變?yōu)轭~度寬松，在供大于求的情況下，首套房的利率繼續(xù)往下走的可能性非常大。

然而，你永遠(yuǎn)無法知道，意外和明天哪一個(gè)先到來。而目前來看，限購、限貸放開、利率松綁，政府救世的效果究竟如何？這顯然還都是未知數(shù)，一場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的地震才剛剛開始。而我們只是單純地希望，2008年的故事，不再重演就好。endprint