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        房產(chǎn)稅對中國房價走勢的影響

        2014-11-04 01:15:17李雙全
        關(guān)鍵詞:物業(yè)稅出讓金稅收收入

        李雙全

        中國房價走勢一直被學(xué)術(shù)界和民間高度關(guān)注。房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種,其對于房價的走勢究竟會帶來什么樣的影響?文章搜集大量的數(shù)據(jù),通過對比和分析,分別從目前國內(nèi)外房產(chǎn)稅征收的差異、影響房產(chǎn)稅擴(kuò)容的因素、房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果等三個方面,論證了房產(chǎn)稅對中國房價走勢的影響。

        房產(chǎn)稅和物業(yè)稅盡管都屬于財(cái)產(chǎn)稅,但二者存在兩個方面的差別:房產(chǎn)稅僅對經(jīng)營性房屋征稅,而物業(yè)稅對所有房屋征稅;房產(chǎn)稅的稅基為房產(chǎn)的余值即原值減去折舊征收,而物業(yè)稅是按照房產(chǎn)的評估值征收。

        中國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是根據(jù)國務(wù)院1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》開征的,以房產(chǎn)為征稅對象,按照房產(chǎn)的計(jì)稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入,向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。而物業(yè)稅目前沒有法定的征收依據(jù),從目前中國官方2010年后發(fā)布的文件表述(最早可見財(cái)政部提交第十一屆全國人大三次會議并獲得通過的《關(guān)于中央和地方2009年預(yù)算執(zhí)行情況與2010年中央與地方預(yù)算草案的報(bào)告》僅提到“完善消費(fèi)稅和房產(chǎn)稅制度”)看,物業(yè)稅似將被房產(chǎn)稅替代。

        因此,本文以房產(chǎn)稅為例簡要分析其對中國房價走勢的影響。

        一、 目前國內(nèi)外房產(chǎn)稅征收的差異

        房產(chǎn)稅是主要國家地方稅收收入的主要來源,而在我國稅收中占比較低。

        2011年OECD國家房產(chǎn)稅收入占GDP的比重(%) 發(fā)達(dá)國家的房產(chǎn)稅占GDP的比例要明顯高于其他國家。在OECD國家中,英國占比最高達(dá)到4.12%,從有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的1965

        年以來,美國該比例一直超過3%。

        美國房產(chǎn)稅收入占地方財(cái)政收入比(僅含地方收入來源,state and local governmen)

        單獨(dú)觀察美國數(shù)據(jù),從state & local government 這一等級看,房產(chǎn)稅收入占到稅收收入的34%,占該層級地方財(cái)政收入的19%,足見房產(chǎn)稅在美國財(cái)政收入中的重要性。

        日本房產(chǎn)稅占市町村級稅收收入的比重

        日本無單獨(dú)的房產(chǎn)稅,在市町村這一稅收等級中,2009年對土地及家屋征稅(固定資產(chǎn)稅項(xiàng)下)占到該等級稅收收入的35%。在更大的層次上,占到都道府收入稅收收入的20%,占都道府所有收入的7%。

        從以上數(shù)據(jù)中可以看出,在世界主要國家中,房產(chǎn)稅收入都是地方政府稅收收入的主要來源。

        中國歷年房產(chǎn)稅占地方稅收收入比重

        從我國稅收上看,2011年房產(chǎn)稅收入1102億,僅占地方財(cái)政收入的2.68%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國、日本等國水平。

        二、 影響房產(chǎn)稅擴(kuò)容的因素

        (一)、房價收入比高企

        我國主要城市房價收入比測算

        目前,影響房產(chǎn)稅征收的最大障礙在于立法層面。十八屆三中全會關(guān)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”,同時又提出“落實(shí)稅收法定原則”,由此可以理解為,房地產(chǎn)稅制的改革要立法先行。

        國際房價收入比

        (二)、交易環(huán)節(jié)賦稅較高

        交易環(huán)節(jié)賦稅較高,尤其是賣地收入使得地方政府已經(jīng)從地產(chǎn)中變相獲得了收入,房產(chǎn)稅開征短期內(nèi)難以取代土地財(cái)政,政府積極性有限 。

        在交易環(huán)節(jié)中中國的稅收種類和稅率高于部分國家,在流通環(huán)節(jié)稅收不調(diào)整的情況下,單方面增加房產(chǎn)稅收入較為困難。 從另一個更重要的方面來講,與國外比較中國一個最特殊的國情是“土地財(cái)政”。

        以2012年為例,地方財(cái)政收入61077億,土地出讓金收入達(dá)到28517億,占占地方財(cái)政收入的44%。

        重慶和上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案

        我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅仍按照1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》征收,排除了對住宅征收房產(chǎn)稅,而上海和重慶的試點(diǎn)僅針對增量或高端住宅,且稅率較低。

        三、 房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果

        按重慶和上海的征稅方式,房產(chǎn)稅難以取代土地財(cái)政。

        按《上海市2012年預(yù)算執(zhí)行情況》披露的數(shù)據(jù),2012年上海房產(chǎn)稅收入24.6億元,而根據(jù)重慶市財(cái)政局領(lǐng)導(dǎo)接受媒體采訪披露的數(shù)據(jù)來看,全年共征收房產(chǎn)稅約1億。這與兩城市超過1000億的土地出讓金來看,相差甚為懸殊。

        房產(chǎn)稅能否實(shí)現(xiàn)較大范圍內(nèi)的擴(kuò)容關(guān)鍵在于地方政府的態(tài)度,只有房產(chǎn)稅能在較大程度上增加地方政府收入,地方政府才有足夠的推廣動力。

        假設(shè)房產(chǎn)稅按照存量評估價值來征收,2011年年末我國城鎮(zhèn)人口人均住房建筑面積為32.7平米,城鎮(zhèn)人口6.9億人,則2011年年末城鎮(zhèn)住房建筑面積存量為226億平米,2012年全年竣工住宅面積7.9億平米,則2012年年末共有住宅存量面積234億平米。2012年住宅銷售均價為5011元/平米,則在不考慮住宅折舊等因素,我們計(jì)算的一個存量房評估價值的上限為117萬億。

        根據(jù)上表,在我們假設(shè)的評估值為上限的情況下,實(shí)際稅率必須達(dá)到2.5%,對應(yīng)名義稅率為6%的情況下,房產(chǎn)稅的規(guī)模才可能達(dá)到土地出讓金的規(guī)模。

        實(shí)際的房產(chǎn)評估值由于折舊等原因應(yīng)該會明顯低于我們所使用的上限值,因此稅率將必須更高才能與土地出讓金規(guī)模相當(dāng)。但考慮到住戶支付能力的限制,要用房產(chǎn)稅來替代土地出讓金短期內(nèi)可能并不現(xiàn)實(shí)。

        事實(shí)上,房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房價并不見效。

        2011年1月27日,上海和重慶相繼宣布從28日起開征房產(chǎn)稅。從成交上看,雖然2011年上海和重慶兩城市的成交確實(shí)出現(xiàn)了明顯的下滑,但這是與整個宏觀貨幣環(huán)境等因素相關(guān)的,比較可比城市可以發(fā)現(xiàn),上海和重慶并未走出獨(dú)立的趨勢,也即是說房產(chǎn)稅并未產(chǎn)生明顯的作用。

        而從房價上看,上海和重慶的房價漲幅也和可比城市相當(dāng)。也即是說房產(chǎn)稅,至少是目前試用的房產(chǎn)稅長期是無法對成交和房價造成明顯影響的。

        從國外的經(jīng)驗(yàn)來看,美國及歐洲諸國、韓國等國家的房產(chǎn)稅調(diào)控房價的失敗案例也屢見不鮮。

        美國及歐洲諸國征收房產(chǎn)稅的歷史悠長,房產(chǎn)稅是地方政府獲取財(cái)政收入的重要手段,并未作為地產(chǎn)調(diào)控措施采用,而亞洲的韓國曾經(jīng)曾兩次通過開征房產(chǎn)稅來試圖調(diào)節(jié)高企的房價,其中1990年用累進(jìn)制方式分開征收土地和房屋物業(yè)稅,但直至1991年末房價仍然大幅上升,隨著1992年韓國M2增速下臺階,才令房價出現(xiàn)了同比出現(xiàn)下降。

        2005年韓國開征綜合不動產(chǎn)稅,征稅對象是6 億韓元以上的住房,稅率是1%至3%。但由于征稅的標(biāo)的房價是市場價的60%至70%,實(shí)際稅率要低很多。在2007 年,綜合不動產(chǎn)稅實(shí)際稅率達(dá)到最高峰的0.87%。再加上普通財(cái)產(chǎn)稅,負(fù)擔(dān)確實(shí)不輕。從2008 年開始,韓國實(shí)行減稅政策,調(diào)整了綜合不動產(chǎn)稅,把征稅標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)到價值9 億韓元以上的住房,把稅率下調(diào)到0.5%至1%。

        韓國及首爾房價同比(%)

        在今年3月份結(jié)束的“兩會”上,我們也發(fā)現(xiàn),《政府工作報(bào)告》中絕口不提房地產(chǎn)調(diào)控,而僅強(qiáng)調(diào)要做好房地產(chǎn)稅的立法工作??梢钥闯?,國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的思路已經(jīng)發(fā)生了重要轉(zhuǎn)變,房價最終還是會由市場來決定,即便能房地產(chǎn)稅在短期內(nèi)對房價構(gòu)成影響,但長期看,其僅是增加政府財(cái)政收入的手段,而不會對房價產(chǎn)生任何實(shí)質(zhì)影響。

        因此,房產(chǎn)稅是增加財(cái)政收入的手段, 但對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用不明顯,亦不會必然導(dǎo)致房價下跌。

        (作者單位:云南財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院)

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