鄭歡

摘要：自2011年起，我國(guó)城市化率已過(guò)50%，這標(biāo)志著我國(guó)城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)發(fā)生歷史性變化。未來(lái)幾十年，我國(guó)將進(jìn)入城市化高速發(fā)展時(shí)期，幾億農(nóng)民進(jìn)城，對(duì)住房將會(huì)產(chǎn)生極大的需求。在這個(gè)大背景下，房?jī)r(jià)高企，政府不得不采取各種措施對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。于調(diào)控措施而言，最大的“亮點(diǎn)”莫過(guò)于去年政府落實(shí)對(duì)房產(chǎn)交易所得征收20%的個(gè)人所得稅的規(guī)定，這一政策引起了社會(huì)各個(gè)階層的廣泛關(guān)注和討論。在該政策落實(shí)一年多以后，到底對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了哪些影響？筆者從不同利益集團(tuán)角度出發(fā)，結(jié)合該政策實(shí)施具體情況，淺析了其對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，并對(duì)其政策效果表達(dá)了自己的思考。

關(guān)鍵詞：20%房產(chǎn)個(gè)稅；房?jī)r(jià)；調(diào)控

中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2014）09-0089-02

一、20%房產(chǎn)個(gè)稅的產(chǎn)生

2013年2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，其中，該政策的亮點(diǎn)在于對(duì)個(gè)人交易房屋所獲得的收入將征收20%稅收的規(guī)定。這樣的規(guī)定，可謂“一石激起千層浪”，社會(huì)各界對(duì)這一規(guī)定進(jìn)行了激烈的討論，主要爭(zhēng)論集中在這一規(guī)定能在多大程度上起到抑制投機(jī)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的作用。事實(shí)上，我們首先應(yīng)當(dāng)明確一點(diǎn)，對(duì)于出售個(gè)人房屋所得征收20%的所得稅，并不是什么“新政”。早在2011年所頒布的個(gè)人所得稅法便規(guī)定，“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十”。但在實(shí)際操作過(guò)程中，由于年代問(wèn)題等多種因素，一部分房屋無(wú)法核實(shí)原值，于是，對(duì)于此類房屋，國(guó)家一律按照銷售價(jià)的1%征收。與此同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)激勵(lì)的作用下，就連能夠核實(shí)原值的房屋也按照1%的標(biāo)準(zhǔn)征收，從而使“對(duì)房交易征收20%個(gè)人所得稅的規(guī)定形同虛設(shè)”。[1]

眾所周知，由于我國(guó)正處于城市化進(jìn)程的高速發(fā)展階段，在未來(lái)的相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，我國(guó)還有幾億農(nóng)民將要進(jìn)城，大量剛性需求造就了房地產(chǎn)市場(chǎng)的賣方市場(chǎng)，20%的個(gè)稅有很大可能被賣方轉(zhuǎn)嫁給買方。因此，在打擊投機(jī)的同時(shí)，如何避免“誤傷”剛需，是政府考慮的又一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。正如住建部長(zhǎng)姜偉新說(shuō)，“無(wú)論新“國(guó)五條”什么時(shí)候出臺(tái)，都會(huì)傷及一部分人的利益。這個(gè)政策不可能讓十三億人都滿意，只能符合大多數(shù)人的利益，符合長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。”那么，究竟“國(guó)五條”會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？對(duì)各方利益進(jìn)行了怎樣的調(diào)節(jié)？

二、20%房產(chǎn)個(gè)稅的影響

正如住建部長(zhǎng)所言，20%的房產(chǎn)個(gè)稅不可能讓所有人都滿意，只能符合大多數(shù)人以及長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。那么，哪些人是該政策的利益攸關(guān)方？顯然，與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的各個(gè)主體，政府、中介組織、開發(fā)商、買房者、賣房者，都會(huì)受到這一政策的影響，那么究竟有怎樣的影響？

例如，一個(gè)家庭在2005年以20萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)入一套住房，現(xiàn)在將其以50萬(wàn)的價(jià)格售出，中間便有30萬(wàn)的由于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的收益。按照20%的個(gè)稅規(guī)定，需要繳納6萬(wàn)元的稅收。

從政府角度看，無(wú)疑，這直接增加了稅收收入。但是，依政府而言，該政策的主要目的不在于增加國(guó)家稅收，而在于打擊投資，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。暫且不說(shuō)20%的個(gè)稅細(xì)則實(shí)施的具體情況，最關(guān)鍵的還是要顯示政府抑制房?jī)r(jià)的決心，自2010年1月的“國(guó)十一條”開始，政府已多次對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，但效果并不十分理想。根據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2014年1月17日公布的數(shù)據(jù)顯示，盡管政府出臺(tái)了調(diào)控措施，但70個(gè)大中城市新建住宅售價(jià)連續(xù)第12個(gè)月同比上漲，其中一線大城市漲幅明顯。面對(duì)復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府必須表明自己的態(tài)度，在20%的個(gè)稅受到較大爭(zhēng)議的時(shí)候，住建部長(zhǎng)姜偉新表示：“20%個(gè)稅一定要堅(jiān)決實(shí)施，以后可能還會(huì)更加嚴(yán)格”，“先實(shí)施一段時(shí)間，看看市場(chǎng)的反應(yīng)再說(shuō)”。這些話語(yǔ)在一定程度上反映了政府的心態(tài)，即無(wú)論20%個(gè)稅在多大程度上能起到抑制房?jī)r(jià)的作用，政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心是相當(dāng)堅(jiān)定的。

從中介組織角度看，短時(shí)間內(nèi)，中介組織的業(yè)務(wù)量激增。長(zhǎng)時(shí)間看，由于20%的心理預(yù)期，購(gòu)房者極有可能對(duì)二手房市場(chǎng)采取觀望態(tài)度，二手房市場(chǎng)可能遇冷，中介組織發(fā)展會(huì)受到一定沖擊。自2013年3月1日，20%個(gè)稅公布以來(lái)，由于不清楚其具體的實(shí)施時(shí)間。交易雙方都希望能夠搭上政策的“末班車”，規(guī)避20%個(gè)稅。因此，二手房市場(chǎng)十分火爆，成交量激增。但是，到去年4月，隨著各地相繼出臺(tái)“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則，中介組織的業(yè)務(wù)量也開始下降。從2014年市場(chǎng)情況看來(lái)，隨著越來(lái)越多的購(gòu)房者采取觀望態(tài)度，中介組織交易量劇減，這也反映出其在一定程度上受到了調(diào)控政策的影響。

從開發(fā)商角度看，20%的個(gè)稅可能在一定程度上是有利于一手房市場(chǎng)的回暖，有利于開發(fā)商的（這也是為何一部分民眾認(rèn)為20%的個(gè)稅是“只打蒼蠅，不打老虎”的原因）。如前所述，由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體上看仍然處于賣方市場(chǎng)，在二手房交易過(guò)程中，賣方極有可能將20%個(gè)稅全部或大部分轉(zhuǎn)嫁給買方。面對(duì)這多出來(lái)的幾萬(wàn)元購(gòu)房成本，買方自然不愿意承擔(dān)。尤其對(duì)于購(gòu)買二手房的大部分買主而言，經(jīng)濟(jì)條件也不十分寬裕。因此，買方極有可能轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng)，哪怕，再多增加幾萬(wàn)購(gòu)房成本，買房者也更愿意購(gòu)買新房。這無(wú)疑將二手房市場(chǎng)的大部分購(gòu)買力擠向了一手房市場(chǎng)。更為重要的是，二手房市場(chǎng)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中幾乎占據(jù)著半壁江山，一旦二手房市場(chǎng)遇冷，單靠一手房市場(chǎng)在短期內(nèi)是無(wú)法全部實(shí)現(xiàn)這么多供給的。在這種局面下，新房?jī)r(jià)格可能會(huì)進(jìn)一步提升，開發(fā)商受益，買房者將會(huì)付出更高的代價(jià)。從現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2014年5月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)情況來(lái)看，盡管過(guò)半城市環(huán)比下降（35個(gè)），但是，同比下降的城市只有一個(gè)。這充分說(shuō)明，雖然當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)有所遏制，但與去年相比，房?jī)r(jià)仍未下降，反而有所增加。這從某個(gè)角度說(shuō)明，20%的個(gè)稅政策對(duì)于抑制房?jī)r(jià)作用仍然有限。

從買房者角度看，20%產(chǎn)生的主要影響還是預(yù)期（“國(guó)五條”的實(shí)施細(xì)則很多城市并未公布）。一方面，部分購(gòu)房者擔(dān)心賣房者將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，于是趕在具體細(xì)則還未下達(dá)前進(jìn)行置業(yè)，但這畢竟是少部分。更多的購(gòu)房者是持觀望態(tài)度，期望“國(guó)五條”能夠有效打擊投資，抑制房?jī)r(jià)。同時(shí)，如果購(gòu)買二手房，真的要買方來(lái)承擔(dān)稅負(fù)，買方寧愿增加購(gòu)房成本購(gòu)買新房。但是，無(wú)論采取哪一種購(gòu)買途徑，購(gòu)房者的置業(yè)成本都會(huì)有所增加。

最后，是這次政策的主要打擊對(duì)象，賣房者。嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，賣房者可以分為兩部分。一部分是只有一套住房的賣房者，顯然，這部分賣房者是希望通過(guò)交易購(gòu)買更大住房，屬于典型的改善性住房交易。對(duì)于這一部分賣房者而言，從他們身上收取20%的個(gè)稅顯然不合理。因此，按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的收入免征個(gè)人所得稅。可見，對(duì)于家庭唯一的、且業(yè)主持有五年以上的房屋，基本不受政策限制。另一部分，是本次政策真正打擊的對(duì)象，通過(guò)投資房產(chǎn)獲得收益的賣房者。嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，20%的個(gè)稅規(guī)定對(duì)這一團(tuán)體的打擊是相當(dāng)精準(zhǔn)的，前提是他們無(wú)法轉(zhuǎn)移稅負(fù)，但按照目前的情況看來(lái)，由于賣方市場(chǎng)的存在，賣方不轉(zhuǎn)移稅負(fù)似乎不可能（只是轉(zhuǎn)移的程度大小罷了）。同時(shí)，這部分投資者還有另一種選擇，將住房出租。這無(wú)形中就減少了一部分住房供給，會(huì)造成二手房市場(chǎng)交易量的下降，這無(wú)疑是對(duì)新房市場(chǎng)的利好，新房?jī)r(jià)格將會(huì)提高。

三、20%房產(chǎn)個(gè)稅面臨的挑戰(zhàn)

首先，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的挑戰(zhàn)。“國(guó)五條”的主要目的在于打擊投機(jī)，抑制房?jī)r(jià)。但是，現(xiàn)實(shí)的情況是，二手房賣家會(huì)把稅負(fù)（至少是一部分）轉(zhuǎn)嫁給買方，從而推高了二手房?jī)r(jià)格。如果買方不愿意承擔(dān)，轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，則新房市場(chǎng)回暖，新房?jī)r(jià)格上漲，開發(fā)商受益。從某種角度來(lái)看，開發(fā)商反而是此次政策的受益者，似乎真正的“老虎”沒(méi)有打到，只是嚇跑了一部分“蒼蠅”。至少?gòu)漠?dāng)前的市場(chǎng)情況來(lái)看，房?jī)r(jià)并沒(méi)有受到明顯抑制。因此，20%房產(chǎn)個(gè)稅到底在多大程度上能起到抑制房?jī)r(jià)的作用，還有待進(jìn)一步觀察。

其次，如何實(shí)施的挑戰(zhàn)。從各地的實(shí)施細(xì)則看，大多數(shù)城市對(duì)20%的所得稅政策都采取了回避態(tài)度，只公布了“房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)”，被媒體稱為“溫柔的毛毛細(xì)雨”。糾其原因，還是地方政府的執(zhí)行問(wèn)題，很多地方政府擔(dān)心20%的個(gè)稅會(huì)影響到投資住房的積極性，從而影響土地財(cái)政收入。畢竟，相比土地出讓金，20%的個(gè)稅收入在地方財(cái)政中所占的比例還是較小的。另一個(gè)因素是，即便是“決心最大”的北京市政府，對(duì)于20%個(gè)稅也采取了“彈性”制度，對(duì)于無(wú)法核實(shí)原值的住房仍按照1%的比例收稅。因?yàn)?，真正要?shí)現(xiàn)20%征稅也只能對(duì)2006年以后的房屋征收。2006年以前的房屋原值沒(méi)有入網(wǎng)，如果一定要按20%征收這又牽扯出兩項(xiàng)費(fèi)時(shí)耗力的工作：住房信息聯(lián)網(wǎng)，以及對(duì)2006年以前房屋原值的核定。地方政府的執(zhí)行力以及實(shí)施20%個(gè)稅的具體條件都對(duì)征收20%個(gè)稅提出挑戰(zhàn)。這也許是今年來(lái)各大政府、媒體對(duì)20%個(gè)稅政策幾乎只字不提的原因。

四、結(jié)語(yǔ)

20%個(gè)稅的出臺(tái)，再一次顯示了政府抑制房?jī)r(jià)的決心，不過(guò)，效果并不顯著。從2014年的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，雖然其上漲勢(shì)頭有所緩解，但這并不能表明就是該政策的調(diào)控效果，實(shí)際上，左右房?jī)r(jià)走勢(shì)的決定性因素仍然是房屋的供求狀況。這里我們需要意識(shí)到的是，房?jī)r(jià)的高企，絕不僅僅是由于投資炒房這么一個(gè)因素造成的，我們要考慮到我國(guó)仍處于城市化進(jìn)程的高速發(fā)展階段，未來(lái)還有幾億農(nóng)民市民化的過(guò)程。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的賣方市場(chǎng)，如何多管齊下，增加有效供給，調(diào)節(jié)需求，也許才是促使房?jī)r(jià)合理化的根本途徑。

參考文獻(xiàn)：

[1] 中 洋.看淡二手房個(gè)稅[J].大眾理財(cái)顧問(wèn)，2006（8）.

[責(zé)任編輯：方 曉]