吳丹

國(guó)慶前夕，中國(guó)人民銀行聯(lián)合中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》。新政在房貸上的內(nèi)容主要可以概括為以下兩點(diǎn)：首套房首付3成，房貸利率可調(diào)整至7折；“對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸政策”，即認(rèn)貸不認(rèn)房。結(jié)合全國(guó)絕大多數(shù)城市已經(jīng)放開了“限購(gòu)”政策，業(yè)界預(yù)計(jì)新政對(duì)“銀十”黃金銷售期將是個(gè)很好的提振。

從十月份各地的銷情來看，也算不負(fù)眾望。至少?gòu)某山涣縼碚f，各大城市都出現(xiàn)了不同程度的回暖，“剛需”們開始出手了。不過這種成交量的催升，很大程度是開發(fā)商忍痛割肉以價(jià)換量的“戰(zhàn)果”，新政的支持未必顯著。

問題關(guān)鍵還是在“錢”上。其實(shí)首套房首付3成早已是業(yè)內(nèi)行規(guī)，剛需仍在，改善性需求仍在，然而“錢”還是貸不出來。雖有利率最低7折一說，但新政明確“由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)自主確定”。目前銀行發(fā)行保本理財(cái)產(chǎn)品年化收益率約在5%，20年期房貸利率約在6.5%。房貸利率真要打個(gè)7折到4.5%，加上中間環(huán)節(jié)的成本，貸款利率比存款利率還低，銀行自己都在做一樁虧本的生意，你說這錢貸不貸得出來？為了配合央行5月份召集各大商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人召開的“住房金融服務(wù)專題座談會(huì)”，商業(yè)銀行不僅重開房貸，也將利率從此前的基準(zhǔn)利率上浮10%-15%調(diào)整為基準(zhǔn)利率。但這已是銀行“講政治”的最大支持，7折房貸估計(jì)只能成為鏡花水月。

解決商業(yè)銀行的資金來源，應(yīng) “用好增量，盤活存量”。商業(yè)銀行貨幣信貸增量有限，如何進(jìn)一步盤活存量，信貸資產(chǎn)化就是必然選擇之一。所以930新政的最大亮點(diǎn)，其實(shí)是鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）等。截至2014年6月底，人民幣房地產(chǎn)貸款余額達(dá)16.16萬(wàn)億元，其中個(gè)人購(gòu)房貸款余額10.74萬(wàn)億元，占比高達(dá)66.5%。這10萬(wàn)億住房按揭貸款占了銀行大量資產(chǎn)，流動(dòng)性非常差。如果能像美國(guó)一樣通過MBS盤活這10萬(wàn)億存量，解決買房資金鏈緊缺的問題，或許是提振樓市的直接好辦法。

然而，不是就一句“鼓勵(lì)發(fā)行MBS”這么簡(jiǎn)單，作為從設(shè)計(jì)到落地都極其復(fù)雜的金融工具，MBS的順暢運(yùn)作需要成熟穩(wěn)健的金融市場(chǎng)、政策支持、利率完全市場(chǎng)化、以及嚴(yán)厲的市場(chǎng)監(jiān)管等必要條件。過去多年，國(guó)內(nèi)一共就發(fā)行過3筆MBS，由于流動(dòng)性差，情況并不理想。2008年美國(guó)次貸危機(jī)言猶在耳，盡管資金池很大很誘人，中國(guó)式MBS探索之路仍需慎之又慎。