■ 余 杰 黃小平（江西經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院 南昌 330088）

城鎮(zhèn)化推動(dòng)了房地產(chǎn)的需求和投資，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又推動(dòng)了城鎮(zhèn)化的發(fā)展，兩者是相互促進(jìn)的關(guān)系。但是由于各種原因，目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格過(guò)高，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理，阻礙了我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，因此，如何促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展，化解兩者的利益沖突，就成為值得探討的課題。

新型城鎮(zhèn)化需要與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展

（一）新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有巨大的促進(jìn)作用

1.新型城鎮(zhèn)化有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的需求。新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快會(huì)引起房地產(chǎn)需求的巨大增加，首先，新型城鎮(zhèn)化率的提高會(huì)吸引大量人口到城鎮(zhèn)集聚，這會(huì)直接引起房地產(chǎn)需求的增加。根據(jù)國(guó)家發(fā)展規(guī)劃，到2050年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平要達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平，這意味著在未來(lái)30多年中每年大約有1400萬(wàn)人口需要從農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大的需求；其次，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，城市規(guī)劃布局更加合理，建筑質(zhì)量明顯提高，各種配套設(shè)施、交通便捷度及各種管理設(shè)施合理布局，激發(fā)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求；最后，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的提高，居民收入提高更加有保障，城鎮(zhèn)居民的生活水平不斷提高，他們對(duì)房屋的建筑面積和建筑質(zhì)量的要求都在不斷提高，如1980年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積僅為7.2平方米，2000年上升到20.3平方米，2013年上升到34.66平方米。

2.新型城鎮(zhèn)化有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的投資與供給。一是城鎮(zhèn)化的推進(jìn)會(huì)引起人口素質(zhì)的全面提高以及生活質(zhì)量的提高，居民對(duì)居住條件要求提高，如對(duì)居住環(huán)境、住宅面積、住宅質(zhì)量、物業(yè)管理及基礎(chǔ)設(shè)施等，這會(huì)刺激房地產(chǎn)投資的增加，提高住宅建設(shè)質(zhì)量，完善各種設(shè)施及服務(wù)；二是在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，政府對(duì)城市規(guī)劃布局更加合理，學(xué)校、醫(yī)院、公交等配套設(shè)施布局齊全，有助于開(kāi)發(fā)商更快的銷(xiāo)售房屋和銷(xiāo)售價(jià)格的提高，提高了開(kāi)發(fā)商的積極性。

（二）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于新型城鎮(zhèn)化的提高

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)改善了人居環(huán)境，有助于城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有利于形成基礎(chǔ)設(shè)施完善的大型社區(qū)，提高了城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量和居住環(huán)境。居住環(huán)境和生活質(zhì)量的改善，又會(huì)吸引更多的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，從而加速了城鎮(zhèn)化進(jìn)程，推動(dòng)城鎮(zhèn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率不斷提高，由1978年的17.9%上升到2013年53.73%，平均每年提高1.02個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)高于改革開(kāi)放前29年（1949年－1978年）平均每年提高0.25個(gè)百分點(diǎn)。其中一個(gè)重要原因就是我國(guó)加大了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，改善了人居環(huán)境，吸引了大量人口向城鎮(zhèn)集聚。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)解決了大量農(nóng)民工進(jìn)城就業(yè)，加快了城鎮(zhèn)化進(jìn)程。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，能夠帶動(dòng)建筑業(yè)和裝飾裝璜等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)了建筑材料和裝璜材料的消費(fèi)，促進(jìn)了運(yùn)輸業(yè)和勞務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而這些行業(yè)往往是農(nóng)民工進(jìn)城就業(yè)的主要行業(yè)。在國(guó)家鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城落戶和解決子女教育、醫(yī)療保險(xiǎn)等諸多利好政策的配合下，農(nóng)民工進(jìn)城落戶的數(shù)量不斷增加，增加了房地產(chǎn)的需求，從根本上加快了城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展存在的主要問(wèn)題

房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高影響了城鎮(zhèn)化進(jìn)程。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷提升，房地產(chǎn)的需求增加，對(duì)房地產(chǎn)的投資與投機(jī)日漸增多，使房?jī)r(jià)整體出現(xiàn)過(guò)高，房?jī)r(jià)收入比嚴(yán)重不合理，阻礙了城鎮(zhèn)化進(jìn)程，表現(xiàn)在：一是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度超過(guò)了城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)幅度，降低了居民的實(shí)際收入，原有城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量無(wú)法得到提高，就沒(méi)有更多的收入去改善住宅；二是影響了農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房，農(nóng)民工被迫只能把城鎮(zhèn)當(dāng)作流動(dòng)打工的場(chǎng)所，無(wú)法安心固定下來(lái)就業(yè)；三是房屋價(jià)格的上漲，會(huì)帶動(dòng)房屋租金的上漲，增加了大學(xué)生等群體的租房成本，增加了這些群體落戶城鎮(zhèn)的成本。以上三個(gè)因素都會(huì)對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程造成嚴(yán)重的阻礙。

房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理，影響了城鎮(zhèn)化的后續(xù)發(fā)展。從總體上看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了健康、快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，但在某些地區(qū)出現(xiàn)了投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)量過(guò)多、價(jià)格上漲過(guò)快和結(jié)構(gòu)不合理等突出問(wèn)題，重點(diǎn)表現(xiàn)在6大方面：一是脫離經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和實(shí)際需要，盲目攀比、急功近利，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大；二是部分城市政府將規(guī)劃、土地管理權(quán)限下放，導(dǎo)致土地供應(yīng)過(guò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)序擴(kuò)張；三是部分城市調(diào)控房地產(chǎn)不力，引起房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲和投機(jī)炒房客大量出現(xiàn)；四是部分政府嚴(yán)重依賴“土地財(cái)政”，盲目上大戶型、高層、高檔項(xiàng)目，導(dǎo)致中低收入家庭買(mǎi)房困難，商品房積壓嚴(yán)重；五是個(gè)別城鎮(zhèn)任由開(kāi)發(fā)商侵占城市綠地、景區(qū)興建別墅和“豪宅”，不僅造成土地資源浪費(fèi)，而且破壞城鎮(zhèn)規(guī)劃；六是部分城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)分依賴房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅下降，勢(shì)必將對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成較大影響。以上六大因素都會(huì)影響房地產(chǎn)的健康發(fā)展，影響城鎮(zhèn)的后續(xù)發(fā)展。

城鎮(zhèn)建設(shè)缺乏合理規(guī)劃，影響了房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)秩序。城鎮(zhèn)規(guī)劃是對(duì)城鎮(zhèn)土地使用和建設(shè)發(fā)展進(jìn)行控制的社會(huì)活動(dòng)，它確定了城鎮(zhèn)未來(lái)一定時(shí)期的發(fā)展性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向（柴青，2010）。但是由于體制機(jī)制的原因，目前我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)缺乏合理規(guī)劃，主要表現(xiàn)在：一是城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃滯后，布局不合理，嚴(yán)重影響了建設(shè)質(zhì)量；二是城鎮(zhèn)規(guī)劃不嚴(yán)肅，更改的隨意性強(qiáng)，導(dǎo)致用地布局較為混亂，一些城鎮(zhèn)甚至出現(xiàn)先建設(shè)、后規(guī)劃或邊建設(shè)、邊規(guī)劃，規(guī)劃跟著建設(shè)走的現(xiàn)象。在這種規(guī)劃不合理的引導(dǎo)下，往往會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商片面追求高容積率或更改規(guī)劃圖，占用城鎮(zhèn)其他公共設(shè)施的資源，損害業(yè)主的利益，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序混亂，一定程度上影響了城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

保障房建設(shè)跟不上城鎮(zhèn)化進(jìn)度，影響了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。我國(guó)政府加快了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房和限價(jià)商品房的建設(shè)力度，但從總體上來(lái)看，我國(guó)保障房建設(shè)力度趕不上城鎮(zhèn)化進(jìn)度。主要表現(xiàn)在：一是保障房的準(zhǔn)入、退出機(jī)制不完善，對(duì)弄虛作假者懲罰輕；二是保障對(duì)象覆蓋面較窄，主要針對(duì)城鎮(zhèn)低收入家庭或個(gè)人，大批農(nóng)民工和剛畢業(yè)的大學(xué)生基本享受不到住房保障；三是保障房地理位置不理想，缺乏必要的交通、醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物等配套設(shè)施，造成居民工作生活極不方便（施風(fēng)蕾，2012），從而在一定程度上影響了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。

新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展的對(duì)策

加快戶籍制度改革，建立城鄉(xiāng)均等的公共服務(wù)體系。由于戶籍制度的限制，雖然有大批農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工，但他們依然享受不到市民待遇，無(wú)法在城鎮(zhèn)安家，消費(fèi)需求無(wú)法釋放出來(lái)。因此，推行在中小城鎮(zhèn)全面取消戶籍制度，建立人口登記制度，剝離戶籍制度的福利分配功能；大中城市戶籍制度基本放開(kāi)，全面實(shí)行居住證制度等核心的戶籍制度改革，才會(huì)使新市民釋放出更大的房地產(chǎn)投資與消費(fèi)潛力，更好地推進(jìn)我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。同時(shí)，建立城鄉(xiāng)均等的公共服務(wù)體系，解決好農(nóng)民工進(jìn)城后的就業(yè)、住房、看病、養(yǎng)老及小孩上學(xué)等問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)勞動(dòng)者同工同酬、城鄉(xiāng)居民教育機(jī)會(huì)均等、城鄉(xiāng)醫(yī)療、養(yǎng)老保障等制度并軌，可以使農(nóng)民工能夠在城鎮(zhèn)安心就業(yè)創(chuàng)業(yè)。

破解土地財(cái)政，防止城鎮(zhèn)化就是房地產(chǎn)化。土地財(cái)政是一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)獲取土地使用權(quán)出讓金收入來(lái)維持地方財(cái)政支出。其產(chǎn)生的弊端是：一是將土地收入大多用于城市建設(shè)，城鄉(xiāng)差距不但沒(méi)有縮小，反而擴(kuò)大了；二是政府將土地收入大量投向城市建設(shè)，刺激了房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的繁榮，出現(xiàn)“城鎮(zhèn)化就是房地產(chǎn)化”的現(xiàn)象，造成房地產(chǎn)投資和價(jià)格過(guò)高，阻礙了城鎮(zhèn)化進(jìn)程。因此，為了切斷地方政府與房地產(chǎn)業(yè)的利益捆綁，一是要?jiǎng)?chuàng)立土地財(cái)產(chǎn)稅，讓地方政府從土地交易和級(jí)差收益上漲中獲取長(zhǎng)期的稅收；二是完善公共財(cái)政體制，將地方政府從城市投資的主導(dǎo)者變成公共服務(wù)的提供者；三是改變土地單一招拍掛制度，阻斷地方政府的賣(mài)地機(jī)制。

完善住房保障體系，形成多層次的房地產(chǎn)供給模式。1998年我國(guó)住房貨幣化改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，住房需求得到合理釋放，房地產(chǎn)投資額不斷增加，2013年，我國(guó)房地產(chǎn)投資額達(dá)到86013億元，商品房和住宅銷(xiāo)售均價(jià)分別為6237元/平方米和5850元/平方米，商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到13.1億立方米，初步形成了市場(chǎng)供應(yīng)與政府保障相結(jié)合，以市場(chǎng)供應(yīng)為主的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。但我國(guó)住房供應(yīng)體系也存在一些問(wèn)題，突出表現(xiàn)在：一是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房、廉租房、公租房和限價(jià)商品房等保障性住房供應(yīng)不足，覆蓋面較窄；二是商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，大戶型、豪華型商品住房供應(yīng)多，而價(jià)格適中的中小戶型住房供應(yīng)偏少；三是住房租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，造成住房購(gòu)買(mǎi)需求旺盛；四是房?jī)r(jià)過(guò)高，嚴(yán)重降低了居民的購(gòu)買(mǎi)能力。因此，我國(guó)必須完善城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，策略有：一是提高中小戶型住房供應(yīng)比重，重點(diǎn)建設(shè)面向廣大群眾的普通商品住房；二是大力發(fā)展租賃房屋市場(chǎng)；三是保護(hù)居民的剛性住房需求，抑制投機(jī)需求；四是明確保障性住房的政府投資主體地位；五是完善保障性住房的進(jìn)入、退出機(jī)制。

堅(jiān)持以人為本的城鎮(zhèn)化，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。城鎮(zhèn)化的本質(zhì)是人口的城鎮(zhèn)化，目前我國(guó)大部分農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口僅僅完成了從農(nóng)民到農(nóng)民工的轉(zhuǎn)變，并未實(shí)現(xiàn)農(nóng)民工到市民的轉(zhuǎn)變，所以以現(xiàn)有的通過(guò)“城鎮(zhèn)人口/總?cè)丝凇?00%”計(jì)算得出的城鎮(zhèn)化率指標(biāo)并不能全面地反映城鎮(zhèn)化質(zhì)量（譚曉林等，2014）。因此，應(yīng)把有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化作為城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，努力提高人口城鎮(zhèn)化水平：一是統(tǒng)籌推進(jìn)戶籍制度改革，對(duì)戶籍實(shí)行一元登記制度，把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系，解決農(nóng)民工的就業(yè)、住房、醫(yī)保、養(yǎng)老及子女的就學(xué)等保障問(wèn)題；二是深化農(nóng)村土地制度改革，提高農(nóng)民征地補(bǔ)償，保障農(nóng)民合法權(quán)益；三是將農(nóng)民工住房問(wèn)題納入城鎮(zhèn)住房保障體系，建立“經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房、限價(jià)商品房”四位一體的城鎮(zhèn)住房保障體系；四是加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)及勞動(dòng)力市場(chǎng)，拓寬農(nóng)民工就業(yè)渠道，增加收入；五是提升城鎮(zhèn)居民綜合素質(zhì)，鼓勵(lì)農(nóng)民工參加市民素質(zhì)培訓(xùn)，提升農(nóng)民工就業(yè)能力。

以綠色、節(jié)能、環(huán)保的理念推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化注重集約、智能、綠色、低碳，未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)是綠色、節(jié)能、環(huán)保的產(chǎn)業(yè)，因此一定要以生態(tài)理論去推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一是要以綠色建筑發(fā)展和綠色城區(qū)建設(shè)為引領(lǐng)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)綠色建筑和住宅小區(qū)；二是積極推進(jìn)既有住區(qū)的環(huán)境整治、棚戶區(qū)改造和城中村改造。加快城市市政公用設(shè)施建設(shè)、城市綠化、改善城市人居生態(tài)環(huán)境；三是加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，建立符合產(chǎn)業(yè)化要求的住宅建筑結(jié)構(gòu)體系，實(shí)現(xiàn)住宅規(guī)劃、設(shè)計(jì)、部件生產(chǎn)、施工、管理和服務(wù)等環(huán)節(jié)聯(lián)結(jié)為一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈；四是從房地產(chǎn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、使用、維護(hù)和拆除再利用全過(guò)程以及建筑全壽命周期著手，努力推進(jìn)建筑節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保。

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于推動(dòng)我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快反過(guò)來(lái)又會(huì)增加房地產(chǎn)的需求與投資。我們應(yīng)該處理好二者的關(guān)系，加快以人為本的城鎮(zhèn)化，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，積極發(fā)展綠色建筑、智能建筑和推廣運(yùn)用低碳技術(shù)，實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展，建成一個(gè)宜居宜業(yè)的生態(tài)城鎮(zhèn)。

1.柴青.淺談如何做好小城鎮(zhèn)規(guī)劃[J].山西建筑，2010.3(9)

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