朱清

摘 要：在中國有大多數(shù)的居民都被住房問題困擾著，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是因為我國在住房制度方面出現(xiàn)的問題。大規(guī)模的建設廉租房就是為了改善中國住房問題的關鍵之一，但是要想廉租房建設順利進行，籌措資金是第一要務。在此問題上，政府可以通過多種方式吸收社會資金的加入，比如回收租金、發(fā)放利息和擔保信用的形式。在此過程中，政府需要扮演多方面的角色，比如廉租房產權所有者、土地提供者、資金的擔保者和各方面關系的協(xié)調者等。

關鍵詞：廉租房；社會資本；投資主體

1 廉租房建設的特征

（1）建設規(guī)模大，周期長。我國是發(fā)展中國家之一，在我們城市化的過程中，由于大批的農村剩余勞動力涌入城市，他們作為低收入人群自然而然是廉價房的需求者之一，另一部門則是城市的低收入人群也是廉租房的主要需求者。龐大的廉租房需求促使建設規(guī)模普遍較大，并且由于不是用于出售的商品房，所以在建設過程中經常出現(xiàn)拖沓現(xiàn)象，導致建設周期相對于普通商品房要更為長一些。

（2）投資風險小，具有外部經濟性。在當今社會，較多的經濟學者認為經濟泡沫就是基本價值被無節(jié)制的放大，從而導致基本價值偏離了原來的軌道。在眾多的經濟產品中，房地產行業(yè)由于其價格上漲過快和房價過高被稱之為房地產泡沫，在眾多的經濟泡沫中是最具代表性的。這是由于供求關系的不平衡而導致這個現(xiàn)象的產生，但是這個供求關系里的需求并不是有效需求。我國房地產泡沫的形成主要是因為房地產能在短期內得到暴力回報，致使許多房地產商投機取巧，大肆購入房產，房地產的供應增加，在短期內房地產市場的投機風險是顯而易見的。

2 社會資本進入廉租房建設市場的可行性分析

（1）社會大量閑置資本的存在。根據(jù)中央銀行發(fā)布的關于中國城鄉(xiāng)居民儲蓄的情況的信息，內容講的是2014年我國城鄉(xiāng)居民儲蓄余額已經接近50萬億，而且還在持續(xù)遞增。投資人難以找到渠道來投資只能用于儲蓄，對于資本來說是一種低效益的表現(xiàn)。倘若這些資本可以投向廉租房建設，一方面為投資人帶來收益，另一方面，可以讓更多的困難群體居住需求得到滿足，獲得社會效益。這樣一來，對于投資人、政府和租房者來說都是大有裨益的。

（2）絕對的收益保障。首先房屋的建設用地由政府來提供，此時政府可以提供價格較低的建設用地用于建設廉租房，這樣一來就大大降低了房屋的建設成本。其次，社會的大量剩余勞動力保證了人力資本的降低，再加上可以利用社會閑置資本作為建設資金，如此依賴廉租房的總體造價明顯下降，這樣可以降低租房者的房租，為租房者帶來更多的實惠和福利。

（3）擁有大量的剩余廉價勞動力。我國是人口大國，現(xiàn)在的總人口數(shù)已經超過了13億，但是在這13億里面，大約9億是在農村，大約能占到總人口的72.1%，其中剩余勞動力約有1.5億人，分布在城鎮(zhèn)的約有2167萬人，這樣龐大的一支剩余勞動力隊伍對于廉租房建設的形成有兩大好處，一是成為建設廉租房的勞動力，也就是這些剩余勞動力通過相關企業(yè)的短期培訓直接參與廉租房的建成，不但可以解決其工作問題，還可以降低廉租房建成的成本；二是成為廉租房的租房者。這些參與建設的人員在滿足一定條件的前提下，可以向政府申請居住廉租房，這樣一來可以使得建設者在建設的時候有主人翁精神，也不會讓政府有廉租房可能需求不足的后顧之憂。

3 廉租房建設主體分析

（1）政府。廉租房是一種讓人民受益的福利房，政府就成了首要的參與方，并且是最重要的主體，并且要擔任多種角色。首先，政府是廉租房的產權擁有者。廉租房是政府以租金補貼或者實物配租的形式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。只有在房價的增長速度和GDP的增長速度幾本持平，高價房的空置率較低，市場的主體是競爭性房地產的情況下，政府才不參與房地產市場。倘若引入社會資本，政府則可以以高于建設成本的價格出售，差價受益可以與投資者和購房者共同分享。

結合以下分析我們可以得出，關于資金在廉租房建設中的左右已經不是很重要了。但是相比起以前，政府部門的角色卻有了轉變，現(xiàn)在政府所擔當?shù)慕巧且仍瓉斫ㄔO資金全由政府出要更重要和復雜，當然面臨的事情也更多。所以政府部門則要考慮建立建設專門的事項負責部門，由各個部門出面去處理廉租房建設中所遇到的問題。

（2）投資主體。廉租房建設的投資主體來源于大量閑置的社會資本，社會資本來源的多元性決定了投資主體的多元化，這樣一來，廉租房便可以獲得多渠道的建設資金，與此同時，投資主體之間還可以進行良性競爭，如此一來，大大促進了住宅市場健康有序發(fā)展。

（3）租房者。廉租房的租房者是社會的困難群體，他們在滿足收入、家庭等困難的條件下通過搖號等方式享受入住的權利。在以往的廉租房的配租實踐中可以發(fā)現(xiàn)，大量的困難和弱勢群體的生活條件得到了改善，生活水平也得到了進一步的提高。從這一點上來說，也是大大緩解了社會矛盾。但是我國的廉租房的建設數(shù)量從目前來說是大大不夠的，不足以滿足所有困難群體的需要。倘若引入社會資本，將會大大的增加廉租房的建設數(shù)量，同時也使得更多的社會困難群體的居住條件得到進一步的改善，實現(xiàn)居者有其屋。

4 結論與政策建議

政府在關于保證中低收入階層住房需求方面，有不可推卸的責任，當然其重大前提則是要將社會保障體系完善健全，這是構建社會主義和諧社會的重要組成部分。要想從根本上解決房地產泡沫問題，那么廉租房的建設就是住宅保證的關鍵。廉租房建設的實施，中國要從自身的國情出發(fā)，要走出一條具有中國特色的廉租房建設之路，即政府與社會資本相結合，也就是說中國利用自身優(yōu)勢，加快廉租房建設的腳步，唯有如此，大規(guī)模的建設廉租房才能成為現(xiàn)實。

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