朱清

摘 要：在中國(guó)有大多數(shù)的居民都被住房問(wèn)題困擾著，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是因?yàn)槲覈?guó)在住房制度方面出現(xiàn)的問(wèn)題。大規(guī)模的建設(shè)廉租房就是為了改善中國(guó)住房問(wèn)題的關(guān)鍵之一，但是要想廉租房建設(shè)順利進(jìn)行，籌措資金是第一要?jiǎng)?wù)。在此問(wèn)題上，政府可以通過(guò)多種方式吸收社會(huì)資金的加入，比如回收租金、發(fā)放利息和擔(dān)保信用的形式。在此過(guò)程中，政府需要扮演多方面的角色，比如廉租房產(chǎn)權(quán)所有者、土地提供者、資金的擔(dān)保者和各方面關(guān)系的協(xié)調(diào)者等。

關(guān)鍵詞：廉租房；社會(huì)資本；投資主體

1 廉租房建設(shè)的特征

（1）建設(shè)規(guī)模大，周期長(zhǎng)。我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家之一，在我們城市化的過(guò)程中，由于大批的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力涌入城市，他們作為低收入人群自然而然是廉價(jià)房的需求者之一，另一部門(mén)則是城市的低收入人群也是廉租房的主要需求者。龐大的廉租房需求促使建設(shè)規(guī)模普遍較大，并且由于不是用于出售的商品房，所以在建設(shè)過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)拖沓現(xiàn)象，導(dǎo)致建設(shè)周期相對(duì)于普通商品房要更為長(zhǎng)一些。

（2）投資風(fēng)險(xiǎn)小，具有外部經(jīng)濟(jì)性。在當(dāng)今社會(huì)，較多的經(jīng)濟(jì)學(xué)者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)泡沫就是基本價(jià)值被無(wú)節(jié)制的放大，從而導(dǎo)致基本價(jià)值偏離了原來(lái)的軌道。在眾多的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品中，房地產(chǎn)行業(yè)由于其價(jià)格上漲過(guò)快和房?jī)r(jià)過(guò)高被稱(chēng)之為房地產(chǎn)泡沫，在眾多的經(jīng)濟(jì)泡沫中是最具代表性的。這是由于供求關(guān)系的不平衡而導(dǎo)致這個(gè)現(xiàn)象的產(chǎn)生，但是這個(gè)供求關(guān)系里的需求并不是有效需求。我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的形成主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)能在短期內(nèi)得到暴力回報(bào)，致使許多房地產(chǎn)商投機(jī)取巧，大肆購(gòu)入房產(chǎn)，房地產(chǎn)的供應(yīng)增加，在短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的。

2 社會(huì)資本進(jìn)入廉租房建設(shè)市場(chǎng)的可行性分析

（1）社會(huì)大量閑置資本的存在。根據(jù)中央銀行發(fā)布的關(guān)于中國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄的情況的信息，內(nèi)容講的是2014年我國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額已經(jīng)接近50萬(wàn)億，而且還在持續(xù)遞增。投資人難以找到渠道來(lái)投資只能用于儲(chǔ)蓄，對(duì)于資本來(lái)說(shuō)是一種低效益的表現(xiàn)。倘若這些資本可以投向廉租房建設(shè)，一方面為投資人帶來(lái)收益，另一方面，可以讓更多的困難群體居住需求得到滿足，獲得社會(huì)效益。這樣一來(lái)，對(duì)于投資人、政府和租房者來(lái)說(shuō)都是大有裨益的。

（2）絕對(duì)的收益保障。首先房屋的建設(shè)用地由政府來(lái)提供，此時(shí)政府可以提供價(jià)格較低的建設(shè)用地用于建設(shè)廉租房，這樣一來(lái)就大大降低了房屋的建設(shè)成本。其次，社會(huì)的大量剩余勞動(dòng)力保證了人力資本的降低，再加上可以利用社會(huì)閑置資本作為建設(shè)資金，如此依賴廉租房的總體造價(jià)明顯下降，這樣可以降低租房者的房租，為租房者帶來(lái)更多的實(shí)惠和福利。

（3）擁有大量的剩余廉價(jià)勞動(dòng)力。我國(guó)是人口大國(guó)，現(xiàn)在的總?cè)丝跀?shù)已經(jīng)超過(guò)了13億，但是在這13億里面，大約9億是在農(nóng)村，大約能占到總?cè)丝诘?2.1%，其中剩余勞動(dòng)力約有1.5億人，分布在城鎮(zhèn)的約有2167萬(wàn)人，這樣龐大的一支剩余勞動(dòng)力隊(duì)伍對(duì)于廉租房建設(shè)的形成有兩大好處，一是成為建設(shè)廉租房的勞動(dòng)力，也就是這些剩余勞動(dòng)力通過(guò)相關(guān)企業(yè)的短期培訓(xùn)直接參與廉租房的建成，不但可以解決其工作問(wèn)題，還可以降低廉租房建成的成本；二是成為廉租房的租房者。這些參與建設(shè)的人員在滿足一定條件的前提下，可以向政府申請(qǐng)居住廉租房，這樣一來(lái)可以使得建設(shè)者在建設(shè)的時(shí)候有主人翁精神，也不會(huì)讓政府有廉租房可能需求不足的后顧之憂。

3 廉租房建設(shè)主體分析

（1）政府。廉租房是一種讓人民受益的福利房，政府就成了首要的參與方，并且是最重要的主體，并且要擔(dān)任多種角色。首先，政府是廉租房的產(chǎn)權(quán)擁有者。廉租房是政府以租金補(bǔ)貼或者實(shí)物配租的形式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。只有在房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度和GDP的增長(zhǎng)速度幾本持平，高價(jià)房的空置率較低，市場(chǎng)的主體是競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)的情況下，政府才不參與房地產(chǎn)市場(chǎng)。倘若引入社會(huì)資本，政府則可以以高于建設(shè)成本的價(jià)格出售，差價(jià)受益可以與投資者和購(gòu)房者共同分享。

結(jié)合以下分析我們可以得出，關(guān)于資金在廉租房建設(shè)中的左右已經(jīng)不是很重要了。但是相比起以前，政府部門(mén)的角色卻有了轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在政府所擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧且仍瓉?lái)建設(shè)資金全由政府出要更重要和復(fù)雜，當(dāng)然面臨的事情也更多。所以政府部門(mén)則要考慮建立建設(shè)專(zhuān)門(mén)的事項(xiàng)負(fù)責(zé)部門(mén)，由各個(gè)部門(mén)出面去處理廉租房建設(shè)中所遇到的問(wèn)題。

（2）投資主體。廉租房建設(shè)的投資主體來(lái)源于大量閑置的社會(huì)資本，社會(huì)資本來(lái)源的多元性決定了投資主體的多元化，這樣一來(lái)，廉租房便可以獲得多渠道的建設(shè)資金，與此同時(shí)，投資主體之間還可以進(jìn)行良性競(jìng)爭(zhēng)，如此一來(lái)，大大促進(jìn)了住宅市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

（3）租房者。廉租房的租房者是社會(huì)的困難群體，他們?cè)跐M足收入、家庭等困難的條件下通過(guò)搖號(hào)等方式享受入住的權(quán)利。在以往的廉租房的配租實(shí)踐中可以發(fā)現(xiàn)，大量的困難和弱勢(shì)群體的生活條件得到了改善，生活水平也得到了進(jìn)一步的提高。從這一點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，也是大大緩解了社會(huì)矛盾。但是我國(guó)的廉租房的建設(shè)數(shù)量從目前來(lái)說(shuō)是大大不夠的，不足以滿足所有困難群體的需要。倘若引入社會(huì)資本，將會(huì)大大的增加廉租房的建設(shè)數(shù)量，同時(shí)也使得更多的社會(huì)困難群體的居住條件得到進(jìn)一步的改善，實(shí)現(xiàn)居者有其屋。

4 結(jié)論與政策建議

政府在關(guān)于保證中低收入階層住房需求方面，有不可推卸的責(zé)任，當(dāng)然其重大前提則是要將社會(huì)保障體系完善健全，這是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要組成部分。要想從根本上解決房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，那么廉租房的建設(shè)就是住宅保證的關(guān)鍵。廉租房建設(shè)的實(shí)施，中國(guó)要從自身的國(guó)情出發(fā)，要走出一條具有中國(guó)特色的廉租房建設(shè)之路，即政府與社會(huì)資本相結(jié)合，也就是說(shuō)中國(guó)利用自身優(yōu)勢(shì)，加快廉租房建設(shè)的腳步，唯有如此，大規(guī)模的建設(shè)廉租房才能成為現(xiàn)實(shí)。

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