何健

摘要：如何合理且有效地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本，對(duì)于每個(gè)房地產(chǎn)公司而言是非常重要的研究?jī)?nèi)容。歸根結(jié)底，合理地控制開發(fā)成本可有效地直接提高利潤(rùn)和盈利$如何有效地開源節(jié)流，以下做初略探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制

房地項(xiàng)目開發(fā)成本管理控制，是一個(gè)多階段的#動(dòng)態(tài)的復(fù)雜過程，為了做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理與成本控制，我們必須要樹立企業(yè)的陳本意識(shí)，做好開發(fā)過程各個(gè)環(huán)節(jié)的管理控制工作，建立一套完善的成本運(yùn)行體系，這樣才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，并為企業(yè)贏取較大的利潤(rùn)空間。

一.項(xiàng)目決策階段的成本控制

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說決策階段是整個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)和導(dǎo)向，項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)都要圍繞決策階段的規(guī)劃進(jìn)行，因此，決策階段對(duì)項(xiàng)目整體投資影響程度很高，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在決策階段對(duì)項(xiàng)目投資總成本進(jìn)行專業(yè)性的預(yù)測(cè)，并確定投資控制目標(biāo)，建立成本控制機(jī)制。

1.1進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析

風(fēng)險(xiǎn)是指在投資經(jīng)營(yíng)過程中的各種不確定因素，使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。最大程度的將這種不確定性降至最低，需要房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析。在調(diào)查過程中，根據(jù)自身發(fā)展的要求和目標(biāo)，選取有用的信息進(jìn)行整理，取其精華去其糟粕。迎合現(xiàn)代潮流的需要，應(yīng)用現(xiàn)代科技的手段，充分發(fā)揮信息化的功能，以盡可能準(zhǔn)確的獲取市場(chǎng)信息，從而將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不確定因素扼殺在萌芽狀態(tài)。通過市場(chǎng)調(diào)查分析，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的下一步走勢(shì)和供求狀況了如指掌，從中選出可以獲取最大經(jīng)濟(jì)效益的投資項(xiàng)目。

1.2客觀、準(zhǔn)確地做好項(xiàng)目可行性研究

專業(yè)人員根據(jù)取得的第一手調(diào)研材料，估算出開發(fā)項(xiàng)目的全部費(fèi)用成本，分別估算土地成本、建安費(fèi)用、管理成本、財(cái)務(wù)成本、工程費(fèi)、基本設(shè)施成本費(fèi)、銷售成本、以及其它無法預(yù)測(cè)的其它費(fèi)用等。費(fèi)用成本估算力求準(zhǔn)確、客觀，必須緊密結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行情和開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。根據(jù)全部支出成本和銷售價(jià)格的預(yù)測(cè)情況對(duì)項(xiàng)目做出經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和綜合分析，評(píng)價(jià)和分析過程運(yùn)用成本利潤(rùn)率和銷售利潤(rùn)率等指標(biāo)，使得出的結(jié)論更科學(xué)、更可行、更具說服力。

1.3采取多樣化的組合投資

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少未來收益的不確定性，可以將投資有選擇地放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，投資建設(shè)不同類型的商品房，以滿足不同收入階層居民的需求和承受能力。由于不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不同，收益高低也就不盡相同，如此一來，大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，提高了其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在決策階段之后，設(shè)計(jì)就成為項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在這個(gè)階段，影響項(xiàng)目成本的因素有很多，如建筑物的平面布置形式、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、外觀布局、內(nèi)外裝潢標(biāo)準(zhǔn)及主要機(jī)器設(shè)備等，這些因素占據(jù)影響項(xiàng)目成本的很大比例，對(duì)這些因素進(jìn)行科學(xué)、合理的規(guī)劃，可以使項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制達(dá)到事半功倍的效果。

2.1優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

通過設(shè)計(jì)方案比選控制成本，在設(shè)計(jì)過程中，不斷改進(jìn)方案存在的不足與缺陷，盡可能使設(shè)計(jì)方案達(dá)到最優(yōu)。從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、市場(chǎng)這三個(gè)視角對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)布局、功能分區(qū)、結(jié)構(gòu)形式、戶型特點(diǎn)、環(huán)保節(jié)能和建材選用等進(jìn)行比對(duì)，根據(jù)比對(duì)結(jié)果，選用系列化和標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)方案要充分考慮施工過程的可行性和經(jīng)濟(jì)性，避免對(duì)施工規(guī)劃的大規(guī)模改動(dòng)，保證工期按期完成，同時(shí)最大程度的節(jié)省投資成本。

2.2推行特性設(shè)計(jì)

在設(shè)計(jì)過程中，充分分析項(xiàng)目的特點(diǎn)，在項(xiàng)目的實(shí)際情況的基礎(chǔ)之上，選用切實(shí)符合項(xiàng)目的材料、設(shè)備、施工工藝等，并對(duì)其性質(zhì)和特點(diǎn)進(jìn)行研究，最大程度地節(jié)省材料和設(shè)備的支出成本。合適的材料和成本會(huì)在很大程度上節(jié)約項(xiàng)目施工成本，保證項(xiàng)目施工安全、順利的開展。

2.3制定限額設(shè)計(jì)

對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理并科學(xué)的分析研究，在保證項(xiàng)目工程質(zhì)量的基礎(chǔ)之上，制定限額設(shè)計(jì)方案，按照標(biāo)準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，減少一切不必要的成本開支。投資分解是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法，為了使投資控制在限額內(nèi)，按照經(jīng)濟(jì)合理、技術(shù)先進(jìn)、安全環(huán)保、美觀并符合國情的設(shè)計(jì)方針，將投資限額分解成若干個(gè)專業(yè)限額，并且按土建、通風(fēng)、排水、暖通、電力等專業(yè)，下達(dá)給各專業(yè)技術(shù)人員，對(duì)設(shè)備如何選型、總圖布置情況、工藝流程圖、建筑方案進(jìn)行反復(fù)甄選，分析研究實(shí)現(xiàn)投資開發(fā)的具體措施。采用限額設(shè)計(jì)方案是我國房地產(chǎn)領(lǐng)域在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中有效使用開發(fā)資金、控制投資支出的強(qiáng)有力措施。

三、項(xiàng)目施行階段成本控制

3.1認(rèn)真做好招標(biāo)工作

招標(biāo)在項(xiàng)目開發(fā)過程中是成本控制的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，通過招標(biāo)能遴選到合適的合作者。良好的合作關(guān)系是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目效益實(shí)現(xiàn)的保障，是項(xiàng)目順利進(jìn)展的必要條件，同時(shí)也是施工方與招標(biāo)方維持利益關(guān)系的前提基礎(chǔ)。

招標(biāo)前擬好招標(biāo)規(guī)劃，并針對(duì)招標(biāo)前出現(xiàn)的變動(dòng)，對(duì)規(guī)劃做出進(jìn)一步調(diào)整，并會(huì)同相關(guān)部門對(duì)調(diào)整方案進(jìn)行審核，以確保招標(biāo)工作順利開展。項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃增添責(zé)任主體、招標(biāo)方式的界定，做到規(guī)劃條理、責(zé)任明確，避免規(guī)劃紊亂造成不必要的成本支出。

項(xiàng)目招標(biāo)工作必須規(guī)范有致，招標(biāo)前編制造價(jià)指標(biāo)及標(biāo)底數(shù)額，保證項(xiàng)目招標(biāo)有計(jì)劃、有規(guī)范的進(jìn)行。招標(biāo)完成后，對(duì)招標(biāo)結(jié)果和標(biāo)底數(shù)額進(jìn)行比對(duì)，同時(shí)加強(qiáng)意外事件的防范力度。

3.2加強(qiáng)集中采購，選擇長(zhǎng)期供應(yīng)商

所謂集中采購就是利用規(guī)模化采購方式進(jìn)行的大宗采購，這種方式可以有效降低采購成本，并提高采購效率，同時(shí)保證采購質(zhì)量。力求采購方式公開、使采購信息透明化，避免采購方面出現(xiàn)腐敗等不良現(xiàn)象。對(duì)于一些零散材料、小型設(shè)備的采購也要貨比三家，力求質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。

供應(yīng)商的選擇至關(guān)重要，更換供應(yīng)商會(huì)造成一系列的時(shí)間和資金支出，所以力求與供應(yīng)商建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系，同時(shí)注重對(duì)供應(yīng)商的管理，盡量使供應(yīng)商負(fù)擔(dān)貨物的運(yùn)輸費(fèi)用，最大程度的節(jié)約成本。

3.3加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理

施工現(xiàn)場(chǎng)貨物繁多、人員雜亂，經(jīng)常發(fā)生一些不可預(yù)測(cè)的安全事件，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的工作人員造成了安全威脅，甚至出現(xiàn)返工、停工等情況，這些現(xiàn)象勢(shì)必會(huì)增加項(xiàng)目的成本支出，所以加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，施工階段成本控制的必要手段。

3.4加強(qiáng)合同管理，避免工程索賠。

簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)。嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽訂和工程變更管理。施工合同是工程建設(shè)的主要合同，是承發(fā)包雙方進(jìn)行開發(fā)建設(shè)、撥付工程款項(xiàng)、工程竣工結(jié)算、工程索賠的全部依據(jù)。為此，必須把好施工合同的起草、審核、修改、簽訂關(guān)。在開發(fā)項(xiàng)目施工過程當(dāng)中，要嚴(yán)格執(zhí)行合同具體條款，以減少不必要的責(zé)任糾紛和違約賠償。

四、竣工結(jié)算階段成本控制

竣工結(jié)算是開發(fā)項(xiàng)目成本控制的最后一關(guān)，工程造價(jià)的高低跟竣工工程結(jié)算的辦理有著直接關(guān)系。施工單位提供的工程結(jié)算書大致存在高套定額、冒算多算、高套取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以提高結(jié)算價(jià)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要親自組織造價(jià)工程師對(duì)施工單位編制的工程結(jié)算書進(jìn)行全面、認(rèn)真、嚴(yán)格的審核，同時(shí)還要參照原招標(biāo)文件、圖紙、設(shè)計(jì)變更、承發(fā)包合同、材料設(shè)備采購價(jià)格、工程索賠合同、專業(yè)分包合同等，委托信譽(yù)好、資質(zhì)高的工程造價(jià)咨詢企業(yè)進(jìn)行更嚴(yán)格、更專業(yè)、更全面的審核。以造價(jià)審減額為基數(shù)的獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)工程造價(jià)咨詢企業(yè)來說是一個(gè)很大的誘惑，這種獎(jiǎng)勵(lì)制度能充分提高造價(jià)咨詢公司的積極性，確保結(jié)算質(zhì)量，降低項(xiàng)目成本。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了二十幾年的發(fā)展，特別是自近十年來的價(jià)格飛漲，局部地區(qū)已經(jīng)形成了泡沫，加上房地產(chǎn)的造富神話，造成大量的企業(yè)投身房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)"造成行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大"房地產(chǎn)企業(yè)只有強(qiáng)化自身管理水平，才能應(yīng)對(duì)可能面臨的價(jià)格下降，帶來的風(fēng)險(xiǎn)，雖然房地產(chǎn)至少還有二十年的發(fā)展機(jī)會(huì)，但不代表所有的企業(yè)都可以高枕無憂"成本控制作為企業(yè)管理中的重點(diǎn)，一定會(huì)越來越引起企業(yè)負(fù)責(zé)人的重視。

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