張靖

陜西日?qǐng)?bào)社房產(chǎn)科 710054

摘要：機(jī)關(guān)單位物業(yè)內(nèi)部維修工程一年費(fèi)用少則幾十萬(wàn)，多則上百萬(wàn)，如何通過(guò)規(guī)范的管理、科學(xué)的維修，實(shí)現(xiàn)單位物業(yè)的使用價(jià)值，為機(jī)關(guān)工作人員創(chuàng)造良好的工作環(huán)境是單位物業(yè)管理部門(mén)必須研究和解決的問(wèn)題。筆者通過(guò)多年的單位物業(yè)維修管理工作經(jīng)驗(yàn)，就單位物業(yè)內(nèi)部維修工程中存在的主要問(wèn)題和解決辦法談幾點(diǎn)淺見(jiàn)。

關(guān)鍵詞：?jiǎn)挝晃飿I(yè)；維修工程；管理

機(jī)關(guān)單位物業(yè)內(nèi)部維修工程一年費(fèi)用少則幾十萬(wàn)，多則上百萬(wàn)，如何通過(guò)規(guī)范的管理、科學(xué)的維修，實(shí)現(xiàn)單位物業(yè)的使用價(jià)值，為機(jī)關(guān)工作人員創(chuàng)造良好的工作環(huán)境是單位物業(yè)管理部門(mén)必須研究和解決的問(wèn)題。筆者通過(guò)多年的機(jī)關(guān)單位物業(yè)維修管理工作經(jīng)驗(yàn)，就單位物業(yè)內(nèi)部維修工程中存在的主要問(wèn)題和解決辦法談幾點(diǎn)淺見(jiàn)。

一、機(jī)關(guān)單位物業(yè)內(nèi)部維修工程的特點(diǎn)

首先，由于機(jī)關(guān)單位物業(yè)的建筑年限不同，使用情況不同，需要維修的部位也不盡相同，涉及建筑的屋面、墻面、門(mén)窗、水、電、暖等各個(gè)方面，情況十分復(fù)雜，這種復(fù)雜性給物業(yè)維修工程的資金使用、質(zhì)量控制、進(jìn)度管理都帶來(lái)了很大難度。其次，機(jī)關(guān)單位一般沒(méi)有專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)維修資金，物業(yè)維修又有一定的突發(fā)性和不確定性，這就會(huì)造成預(yù)算資金緊張的情況。怎樣利用有限的物業(yè)維修資金來(lái)保證物業(yè)設(shè)施的使用功能，甚至達(dá)到使物業(yè)保值增值的最終目的，也是物業(yè)管理部門(mén)面臨的一大矛盾。

二、單位物業(yè)內(nèi)部維修工程存在的主要問(wèn)題

1、工程立項(xiàng)隨意，審批程序不合理。

機(jī)關(guān)單位物業(yè)的維修立項(xiàng)，多是根據(jù)相關(guān)使用部門(mén)反映的情況和提出的意見(jiàn)，由物業(yè)管理部門(mén)做出維修方案和預(yù)算后報(bào)各級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)逐級(jí)審批。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)不了解情況，只能管控經(jīng)費(fèi)，維修金額小的按照物業(yè)管理部門(mén)的意見(jiàn)辦理，金額大的往往較難獲得批準(zhǔn)。這就造成單位物業(yè)小維修頻繁隨意，真正危及物業(yè)使用功能和使用壽命的問(wèn)題確得不到修繕。

2、工程預(yù)決算不嚴(yán)，造價(jià)水分大。

機(jī)關(guān)單位維修工程的預(yù)決算雖然是按照國(guó)家規(guī)定的定額編制，但由于建筑材料的差價(jià)較大，即使是同一品牌的同類(lèi)產(chǎn)品由于品質(zhì)不同，也存在很大差價(jià)，這就給虛報(bào)或多報(bào)預(yù)決算留下了很大空間。如果工程管理人員不能對(duì)工程使用建材、人工的市場(chǎng)行情了然于胸的話(huà)，就無(wú)法達(dá)到通過(guò)預(yù)決算來(lái)控制工程成本的目的。

3、工程施工隨意性大。

機(jī)關(guān)單位內(nèi)部維修工程應(yīng)該有工程設(shè)計(jì)方案和施工圖紙，或者較詳細(xì)的施工要求和說(shuō)明。但在實(shí)際操作中，大多數(shù)是只有大概方案和要求，因此工程中的增項(xiàng)、改項(xiàng)就較多，也很隨便。往往工程施工方以各種理由或借口提出增項(xiàng)、改項(xiàng)要求，單位管理人員只能同意。審計(jì)部門(mén)質(zhì)詢(xún)時(shí)，工程管理人員還會(huì)幫著說(shuō)明。工程施工的隨意性給巧立名目弄虛作假提供了機(jī)會(huì)和前提。

4、工程管理不嚴(yán)，監(jiān)管不力。

機(jī)關(guān)單位物業(yè)內(nèi)部維修工程普遍造價(jià)不高，基本都是由單位內(nèi)部物業(yè)管理部門(mén)負(fù)責(zé)管理監(jiān)督，一般不會(huì)聘請(qǐng)工程監(jiān)理。實(shí)際管理中監(jiān)督不嚴(yán)，管理不清的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。部分工程施工項(xiàng)目的增減甚至是由施工方口頭提出的，完工后在補(bǔ)辦手續(xù)，這也給虛報(bào)、多報(bào)、弄虛作假提供了條件。

三、問(wèn)題存在的主要原因

1、機(jī)關(guān)單位管理體制不規(guī)范，相關(guān)物業(yè)管理維修制度不健全、不到位，監(jiān)督制約機(jī)制不完善。

2、機(jī)關(guān)單位專(zhuān)業(yè)管理人員缺乏，基本沒(méi)有專(zhuān)職的技術(shù)人員，相關(guān)工作人員幾乎都是轉(zhuǎn)行的。

3、維修施工量小、利薄基本都是由一些沒(méi)有資質(zhì)或借用、掛靠資質(zhì)的小包工隊(duì)完成的，施工質(zhì)量很難得到保障。

四、解決機(jī)關(guān)單位物業(yè)內(nèi)部維修工程主要問(wèn)題的幾點(diǎn)建議

1、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，建立健全機(jī)關(guān)單位內(nèi)部物業(yè)維修管理制度，讓預(yù)決算、招投標(biāo)、工程審計(jì)等管理手段在維修工程項(xiàng)目管理中充分發(fā)揮作用。

2、利用信息化的管理手段，建立物業(yè)管理系統(tǒng)，對(duì)所管物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一的信息化管理，及時(shí)將維修信息輸入管理系統(tǒng)，通過(guò)對(duì)物業(yè)設(shè)施的動(dòng)態(tài)管理提高維修決策的科學(xué)性，將有限的資金用到最需要的地方去，實(shí)現(xiàn)資金利用率的最大化。

3、建立工程管理責(zé)任制，強(qiáng)化管理人員的責(zé)任意識(shí)，建立監(jiān)督制約機(jī)制，防止施工過(guò)程中的弄虛作假。必須按圖或施工方案施工，嚴(yán)格控制工程變更，確需變更的必須說(shuō)明并完善變更審批程序。

4、強(qiáng)化工程的預(yù)決算管理，嚴(yán)格對(duì)工程的審計(jì)。通過(guò)對(duì)工程的預(yù)算管理，掌握工程量、工程使用材料的質(zhì)量?jī)r(jià)格，以便管理人員在施工過(guò)程中逐項(xiàng)核實(shí)；通過(guò)決算管理進(jìn)一步核準(zhǔn)工程項(xiàng)目完成情況；通過(guò)審計(jì)，加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的監(jiān)督管理，去除決算中的水分。

5、對(duì)機(jī)關(guān)單位物業(yè)維修中使用量較大的原材料進(jìn)行集中采購(gòu)，這樣既能保證維修使用建材的質(zhì)量，又可以降低采購(gòu)價(jià)格，通過(guò)與供貨商簽訂長(zhǎng)期的供貨合同，對(duì)各維修工程分期供貨。

6、對(duì)機(jī)關(guān)單位物業(yè)維修管理人員進(jìn)行定期的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，通過(guò)學(xué)習(xí)提高相關(guān)工作人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和管理水平。加強(qiáng)工程管理人員的政治思想教育和黨風(fēng)廉政教育，把機(jī)關(guān)單位的維修管理納入到黨風(fēng)廉政工作中，落實(shí)到人。

機(jī)關(guān)單位的物業(yè)維修管理服務(wù)于機(jī)關(guān)，是機(jī)關(guān)正常工作秩序的重要保障，同時(shí)作為機(jī)關(guān)附屬部門(mén)也要服從機(jī)關(guān)管理。機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)要轉(zhuǎn)變觀(guān)念，提高對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，增加對(duì)物業(yè)管理維修專(zhuān)業(yè)人員的配備和資金的投入，從思想認(rèn)識(shí)上逐步解決體制造成的的管理弊病。