新房還是二手房？賣舊換新還是直接買新？全款還是貸款？對剛需族來說，選擇什么時(shí)候入場都不為錯(cuò)，但顯然總有一種買房貸款方式更適合你。

隨著樓市傳統(tǒng)旺季的到來，大部分改善性需求人群入市意向增強(qiáng)，逐漸活躍于房貸市場。近期我們接到了很多換房人有關(guān)貸款的咨詢，總結(jié)來看不外乎以下3類。

買新房or二手房

吳小姐想為女兒買在海淀區(qū)買一套學(xué)區(qū)房。中秋節(jié)前她看上了中關(guān)村附近的一套三居室。隨著金九銀十的到來，很多開發(fā)商開始搞新盤促銷。吳小姐擔(dān)心再不出手會錯(cuò)失良機(jī)，但對于買新房還是買海淀區(qū)的那套二手房，她有些難以取舍。

置業(yè)建議：從地理位置上來看，由于北京、上海等一線城市的城中區(qū)建設(shè)已基本成熟，開發(fā)商建設(shè)的新樓盤多選擇在城市邊緣地段，房屋基本聚集在五環(huán)或六環(huán)以外，而二手房一般集中在城區(qū)內(nèi)比較成熟的地段，小區(qū)周邊配套設(shè)施完善，交通十分便利。而且購買新開發(fā)的樓盤并不能馬上拿到房產(chǎn)證，二手房過戶后買房人即可拿到新房本且基本即買即入住。

貸款建議：吳小姐的煩惱主要在于糾結(jié)貸款買新房還是二手房。首先，從貸款銀行的選擇來看，購買新房的貸款一般都是通過開發(fā)商指定的合作銀行辦理，這就會造成貸款產(chǎn)品少、還款方式不靈活等問題，而二手房貸款在銀行選擇方面很廣泛。其次，新房的貸款都是開發(fā)商組織購房人統(tǒng)一辦理，批貸和放款時(shí)間比較慢，而且大部分開發(fā)商不接受購房人用公積金貸款的方式買房，因此吳小姐買新房時(shí)就很難享受到公積金貸款的便利。

專家點(diǎn)評：九月和十月是開發(fā)商推盤最活躍的時(shí)期，在今年樓市價(jià)格筑底的情況下，開發(fā)商更是加快了推盤步伐和優(yōu)惠的力度，但是從購房人自身角度來看，二手房無論是地理位置還是貸款銀行選擇、批貸放款時(shí)間、貸款方式上都比新房占優(yōu)勢。

賣舊買新or直接買新

張先生現(xiàn)在最大的事情就是看房。他自己名下在西二環(huán)的一套房產(chǎn)面積較小，是5年前全款買的。張先生本打算趕在國慶節(jié)以前把這套房子裝修一下租出去，用租金還日后貸款買房的月供，但是通過中介門店他發(fā)現(xiàn)不少二手房的掛牌價(jià)都一路走低，于是他又想，不如干脆把房子賣了，湊錢買套新房，減輕經(jīng)濟(jì)壓力。對于該不該賣手里這套房子，他現(xiàn)在搖擺不定。

置業(yè)建議：購房人名下有無住房，將直接關(guān)系到二套房的首付比例。見下表所示，如果購房人名下無房，再次貸款首付為6成；如果他保留這套房，貸款的首付將上升到7成，會加重張先生的購買壓力。建議張先生賣掉舊房再購買新房。

貸款建議：張先生名下的房子是全款買的，因此他沒有貸款記錄。如果賣掉手里的房，再買房用商業(yè)貸款可以貸到房款的40%；如果保留名下房屋，只能貸到30%。首付10%的差距可以為張先生節(jié)約不少資金，因此他選擇賣掉手里的住房比較合適。

專家點(diǎn)評：對于想換房的人來說，按照表中所列的情況會被認(rèn)定為“二套”，如果購房人使用商業(yè)貸款，手中無房而有貸款記錄，首付比例為70%，而賣掉手中住房，使用商業(yè)貸款將按照60%的比例支付首付。公積金貸款則執(zhí)行認(rèn)房認(rèn)貸，首付比例統(tǒng)一為70%。

全款買房or貸款買房

劉先生現(xiàn)在只要有空就去房屋中介門店溜達(dá)一圈。3年前他在閔行買了一套一居室，孩子出生以后，想換套大房子。最近他看上了浦東的一套三居室，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴他，最近店里房子的掛牌價(jià)都是一降再降，他看上的那套大三居的報(bào)價(jià)已經(jīng)從年初的400萬元出頭降到了360多萬元。劉先生詢問了多家銀行以后得知現(xiàn)在二套房貸款不好做，因此他猶豫是不是把名下房子賣了，再找朋友借錢全款買那套三居室。

置業(yè)建議：二手房業(yè)主一般對全款買房的人在房價(jià)上給予一定讓利，對購房人來說全款買房比較利于砍價(jià)，在房價(jià)持續(xù)下降的形勢下，著急換房的不少“連環(huán)單”業(yè)主心態(tài)上通常都比較著急，而貸款通常辦理時(shí)間比較長，很多業(yè)主可能會等不及。

貸款建議：劉先生看中的房屋價(jià)格一路下跌，和以前相比業(yè)主幾乎是跳水價(jià)在賣房。這類業(yè)主通常對成交的時(shí)間要求都比較高，劉先生可以先全款買下房屋，再通過補(bǔ)按揭貸款的形式完成房子的裝修。最近銀行二套房的信貸情況比較緊張，很多業(yè)主也希望能得到全款。劉先生購買的這套房屋盡管價(jià)格下降快，但總價(jià)依然比較高，如果他選擇貸款購買，最好選用公積金組合貸的形式，既享受公積金貸款利息少的優(yōu)勢，又能保證貸款額度的要求。

專家點(diǎn)評：今年樓市房價(jià)總體走勢低迷，所以業(yè)主通常對全款購房的人在房屋總價(jià)上能給予一定的讓利。此外，補(bǔ)按揭貸款申請的時(shí)間通常是購房人拿到房本半年之內(nèi)，對辦理的時(shí)效性要求較高，如果購房人打算做補(bǔ)按揭應(yīng)提早申請。

本文由偉業(yè)偉嘉安捷供稿

本文編輯：康會欣。如對本文有任何意見或其他精彩觀點(diǎn)，請加大眾理財(cái)顧問讀者QQ群：320188318進(jìn)行即時(shí)交流endprint