王秋菊

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特別迅速。因為人民的最基本的需求是住房需求，所以房地產(chǎn)的市場很大。房地產(chǎn)業(yè)一直是我國拉動經(jīng)濟增長的重點產(chǎn)業(yè)，也是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)帶動了建筑材料、裝修等很多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)也是一個投資大，能拉動內(nèi)需的產(chǎn)業(yè)。人民生活四大基本問題，吃穿住行。住也是一個人生活的安定感的所在，所以。房地產(chǎn)是我國必不可少的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)里市場是非常重要的一個環(huán)節(jié)，而對于房地產(chǎn)市場問題的統(tǒng)計和分析，能給房地產(chǎn)提供以后項目和活動的數(shù)據(jù)支持，也能減少錯誤的決定，規(guī)避風(fēng)險。房地產(chǎn)作為國家的經(jīng)濟的最大貢獻者，市場分析非常重要，本文就會對近些年房地產(chǎn)市場熱點問題進行統(tǒng)計和分析。

房地產(chǎn)行業(yè)一直是熱門的企業(yè)，2003年，國務(wù)院發(fā)布了通知，明確指出房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2012年，國家發(fā)布了房地產(chǎn)的“國十條”。包括：遏制房價過高，實行嚴格的差別化住房貸款政策，嚴格限制各種目的的炒房和投機買房，調(diào)整住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完成保障性住房建設(shè)，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的監(jiān)管，加大交易監(jiān)管，完善房地產(chǎn)市場信息披露制度等。這影響了房地產(chǎn)業(yè)的市場，最近幾年，我國經(jīng)濟持續(xù)走低，但是國家沒有放松對房地產(chǎn)的監(jiān)管。因此，房地產(chǎn)市場上有很多需要分析的問題。

一 房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。

房地產(chǎn)市場的分析分為區(qū)域性的房地產(chǎn)市場分析和專業(yè)的房地產(chǎn)市場分析。仔細的分為地區(qū)額經(jīng)濟分析，市場概況。經(jīng)濟分析包括地區(qū)的基本的經(jīng)濟趨勢和地區(qū)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)。市場概況分為分析地區(qū)的人口、政策、經(jīng)濟和法律。而本文知 識針對于房地產(chǎn)市場上熱門的話題來進行統(tǒng)計分析。

二 房地產(chǎn)的熱點問題

房地產(chǎn)的走勢。關(guān)于房地產(chǎn)的走勢，應(yīng)該調(diào)查市場的銷售的份額和房地產(chǎn)的投資份額?？⒐さ拿娣e和售出的面積。大家都明白，如果市場的投資份額大于銷售份額，證明供大于求，市場趨于飽和狀態(tài)如果銷售遠遠大于投資的份額，說明市場還有很大，房地產(chǎn)還有上升的空間。以北京為例，2013年1-11月，北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3164.1億元，比上年同期增長9%。其中，住宅完成投資1554.2億元，同比增長6.1%；寫字樓完成投資548億元，增長40.6%；商業(yè)、非公益用房及其他完成投資1061.9億元，增長1.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，建安工程投資為1307.9億元，比上年同期增長9.4%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為41.3%。

房地產(chǎn)市場供給情況，截至11月末，北京市商品房施工面積為13406.4萬平方米，比上年同期增長4.9%。其中，住宅施工面積為7257.3萬平方米，下降1.4%；寫字樓為1955.1萬平方米，增長20.3%；商業(yè)、非公益用房及其他為4194萬平方米，增長10.2%。2013年1-11月，北京市商品房新開工面積為3148.4萬平方米，比上年同期增長8.7%。其中，住宅新開工面積為1571.3萬平方米，增長8%；寫字樓為531.9萬平方米，增長10.5%；商業(yè)、非公益用房及其他為1045.2萬平方米，增長8.8%。

2013年1-11月，北京市商品房竣工面積為1691.4萬平方米，增長11.4%。其中，住宅竣工面積為1083萬平方米，增長6.1%；寫字樓為174.9萬平方米，增長46.6%；商業(yè)、非公益用房及其他為433.5萬平方米，增長14.5%。

房地產(chǎn)市場銷售情。2013年1-11月，北京市商品房銷售面積為1634.4萬平方米，比上年同期增長6.7%。其中，住宅銷售面積為1176.3萬平方米，下降0.2%；寫字樓為270.2萬平方米，增長40.8%；商業(yè)、非公益用房及其他為187.9萬平方米，增長17%。

結(jié)合這些數(shù)據(jù)，可以看出，北京市的房地產(chǎn)開發(fā)投資，土地開發(fā)面積都有增長，但是住宅方面沒有增長，而寫字樓卻大幅度的增長，所以應(yīng)該減少對于住宅的開發(fā)。

降價能否成為潮流。目前，有的地方出現(xiàn)了降價的趨勢，有的人認為房價會價低，但是。該文原載于中國社會科學(xué)院文獻信息中心主辦的《環(huán)球市場信息導(dǎo)報》雜志http：//www.ems86.com總第539期2014年第07期-----轉(zhuǎn)載須注名來源在很長一段時間內(nèi)，一線城市的房價都不會下調(diào)。根據(jù)北京2013年3月到2014年3月的平均房價看，2013年3月房價是36497一平方米，4月是37302一平方米，5月是37786一平方米，6月是38104一平方米，7月是38212一平方米，8月是38771一平方米，9月是38938一平方米，10月是38928一平方米，11月是39211一平方米，12月是39293一平方米，2014年，1月是39517一平方米，2月是39542一平方米，3月是39651一平方米。結(jié)合以上數(shù)據(jù)，北京的房價雖然漲的緩慢，但是沒有下降趨勢。而整體上分析中國正處在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期，第一，新型的城市化發(fā)展，對于住房有大量的需求，第二，隨著生活的質(zhì)量提高，人民的收入增加，對于住房要求會更多。第三，現(xiàn)在交通方便，異地工作的人很多。人民一般都會在兩個城市各自購買一套房子。第四，中國人民的習(xí)俗，住房時必須有的，認為有房才有家。第 五，我國國民儲蓄的很高，有多余的錢財，所以，短期內(nèi)，房價不會下跌。

關(guān)于商品房市場調(diào)控。2013年，北京商品房銷售價格上升，均價19974元一平方米，比上年增長百分之九點九。這主要是因為住宅市場的嚴峻現(xiàn)狀，帶動了商品房的發(fā)展。以北京的朝陽區(qū)為例，2013年，朝陽區(qū)商品房價格40722元一平方米，同比百分之十九點八。主要是因為商品房供不應(yīng)求，常年需求大。而國家的政策對于商品房是打算取消商品房的預(yù)售制度。國家是打算對于商品房市場進行調(diào)控，減少房地產(chǎn)的供求矛盾，而不是降低商品房的價格。而一些人產(chǎn)生了誤會，認為商品房價格過高，影響民生，國家要強制降價。國家盡管要對于商品房進行調(diào)控，但是，第一，不是為了降低價格。第二，不是為了打壓開發(fā)商。商品房尤其自己的屬性，不能和保障房比較。

關(guān)于保障房問題。 2013年1-11月，北京市保障性住房完成投資639.6億元，比上年同期下降15.9%。截至11月末，全市保障性住房施工面積為4718.4萬平方米，下降0.6%；新開工面積為863.3萬平方米，下降17%；竣工面積為614.5萬平方米，增長20%。保障房是國家為了人民能以低價買房而進行的一項政策。保障房有經(jīng)濟適用房、限價房和公住房。國家的保障房建設(shè)不應(yīng)該數(shù)量太大，因為多數(shù)地區(qū)執(zhí)行困難，只是面子工程，所以保障房的數(shù)量與一定比例。

三 建議

關(guān)注國家的政策。研究房地產(chǎn)企業(yè)，必須把房地產(chǎn)放在國家的大背景下，隨時關(guān)注國家對于房地產(chǎn)的最新政策，從而根據(jù)國家的政策調(diào)整對策，例如：貨幣政策，稅收的變化和國家關(guān)于保障性住房額建設(shè)。房地產(chǎn)相應(yīng)的改變價格，住房的建設(shè)量等。

順應(yīng)市場的變化。房地產(chǎn)要對于市場上的各種因素進行調(diào)查統(tǒng)計和分析。從而調(diào)整施工的管理，工程的成本，房屋的售價和房屋的質(zhì)量，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得利益。

我國房地產(chǎn)市場千變?nèi)f化，國家的政策、人民的生活水平、經(jīng)濟的發(fā)展、土地的價格和人口的變化都影響房地產(chǎn)企業(yè)。作為和人民生活息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)要收集各種數(shù)據(jù)，進行科學(xué)的統(tǒng)計，對房地產(chǎn)的供求關(guān)系、項目情況和價格科學(xué)的分析，增加自身的發(fā)展。

（作者單位：山東省臨沂市國土資源局）