基金項(xiàng)目： 教育部人文社會(huì)科學(xué)重點(diǎn)研究基地重大項(xiàng)目（12JJD840007）

在高房?jī)r(jià)連續(xù)6年穩(wěn)居全國(guó)兩會(huì)熱議榜前三的情況下，政府工作報(bào)告居然八年來(lái)破天荒地只字未提房?jī)r(jià)調(diào)控。于是唱多派歡欣鼓舞：“你看，報(bào)告都不再提房?jī)r(jià)調(diào)控了，房?jī)r(jià)豈不還得一路高歌”。

真是如此嗎？我看未必。新一屆國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)集體上任以來(lái)，敢想、敢闖、敢干，接地氣、說(shuō)實(shí)話、辦實(shí)事，在諸多領(lǐng)域攻堅(jiān)克難，取得的成績(jī)有目共睹。取消和下放行政審批、工商注冊(cè)登記制度改革、擴(kuò)大“營(yíng)改增”試點(diǎn)、取消和免征行政事業(yè)性收費(fèi)、抓作風(fēng)定八項(xiàng)規(guī)定、反四風(fēng)走群眾路線、反腐敗老虎蒼蠅一起打、破除既得利益藩籬不遺余力。這讓民眾對(duì)政府工作報(bào)告中所提出的“讓全體人民過(guò)上好日子”信心日增。

人民的政府顯然不會(huì)放任房地產(chǎn)價(jià)格泡沫肆意侵害老百姓的幸福感。政府工作報(bào)告雖未明言“房?jī)r(jià)調(diào)控”，卻對(duì)“住房、征地拆遷等仍然是當(dāng)前群眾不滿意的問(wèn)題有著清醒的認(rèn)識(shí)。之所以未循空喊“打壓房?jī)r(jià)”之舊例，皆因本屆政府已認(rèn)識(shí)到，在房地產(chǎn)問(wèn)題上，“干一寸勝過(guò)說(shuō)一尺”。

這話實(shí)在，之前八年，年年喊“遏制房?jī)r(jià)”均未果，只能說(shuō)明國(guó)五條也好，國(guó)八條也罷，都沒(méi)找準(zhǔn)病根，哪怕出臺(tái)再多“國(guó)N條”也不過(guò)是治標(biāo)不治本。剛剛過(guò)去的2013年，房?jī)r(jià)依然我行我素，全國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)照樣一路飆漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個(gè)城市的平均同比漲幅達(dá)到了9.7%，接近2010年初創(chuàng)造的歷史最高值，北、上、廣、深4個(gè)一線城市新建商品房?jī)r(jià)格首次全部同比年度漲幅超過(guò)20%?！笆昃耪{(diào)”，終成空調(diào)。被譽(yù)為史上最嚴(yán)的“國(guó)五條”也只能“無(wú)可奈何花落去”，房?jī)r(jià)卻“似曾相識(shí)又歸來(lái)”。以致民眾直呼：“撼大山易，撼房?jī)r(jià)難”。

房?jī)r(jià)邊調(diào)邊漲對(duì)政府的公信力損害極大。正視問(wèn)題，少說(shuō)多做，干出點(diǎn)實(shí)效，遠(yuǎn)比“口惠而實(shí)不至”強(qiáng)得多。政府工作報(bào)告沒(méi)提房?jī)r(jià)不代表政府不關(guān)注房地產(chǎn)，因?yàn)椤懊裰?，施政所向”，同時(shí)，解決房地產(chǎn)問(wèn)題，行勝于言。

中國(guó)眼下的住房問(wèn)題，有的是發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生的，有的是工作不到位造成的。改革開(kāi)放后尤其是1994年以來(lái)，中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度進(jìn)行了一系列改革。1998下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行住房分配貨幣化，同時(shí)建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。但是，改革過(guò)程中伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展又產(chǎn)生了一些新的問(wèn)題，最直觀的表現(xiàn)就是房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的風(fēng)險(xiǎn)不斷累積，民眾離“住有所居”目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。

問(wèn)題并非憑空產(chǎn)生。追本溯源，我們發(fā)現(xiàn)“GDP導(dǎo)向型政績(jī)考核→地方政府投資沖動(dòng)→政府債務(wù)融資→房地產(chǎn)價(jià)格泡沫”這樣一個(gè)鏈條在當(dāng)前中國(guó)客觀存在。政績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的主要指標(biāo)仍未擺脫地區(qū)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)率這一傳統(tǒng)指標(biāo)。地方官員在政績(jī)考核和晉升壓力下展開(kāi)晉升錦標(biāo)賽，最短平快的手段必?zé)o外乎投資大躍進(jìn)。資金出現(xiàn)缺口的情況下，地方政府債務(wù)應(yīng)運(yùn)而生，但巨額債務(wù)是需要抵押物的，欠債也終究是要還錢(qián)的，靠什么，什么最可靠，顯然是房地產(chǎn)。值得注意的是，在債務(wù)規(guī)模持續(xù)攀升的情況下，抵押物不能出現(xiàn)貶值，于是房?jī)r(jià)必須保持持續(xù)、穩(wěn)定上漲。房?jī)r(jià)下跌一方面會(huì)引發(fā)土地這一債務(wù)的抵押物貶值、土地出讓收入下降，另一方面會(huì)引發(fā)相關(guān)稅收減少，對(duì)還款能力形成直接打擊，上述因素疊加，債務(wù)鏈條恐有破裂之虞，這顯然是地方政府無(wú)法承受之重。此種邏輯不變，房?jī)r(jià)泡沫難以避免。

不妨借用中醫(yī)的觀點(diǎn)，一流的醫(yī)生治本，二流的醫(yī)生治標(biāo)，末流的醫(yī)生亂開(kāi)藥，如果缺乏望、聞、問(wèn)、切的科學(xué)步驟，不把握房地產(chǎn)問(wèn)題的病灶，頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，必然治標(biāo)不治本。2013年10月29日下午，中共中央政治局首次專題學(xué)習(xí)住房領(lǐng)域情況。作為歷史上談房地產(chǎn)規(guī)格最高的一次會(huì)議，房地產(chǎn)問(wèn)題的重要性不言而喻。然而與以往截然不同的是，此次會(huì)議并未提及“房?jī)r(jià)調(diào)控”、“經(jīng)濟(jì)適用房”、“限價(jià)房”等過(guò)去的熱門(mén)名詞。顯然，新一屆政府的房地產(chǎn)調(diào)控手段和方式已在悄然謀變。

不妨梳理一下本屆國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)集體對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題的政策思路。概言之，即“一大法寶，兩個(gè)關(guān)鍵，三種手段，四對(duì)關(guān)系”。

一大法寶即全面深化改革。習(xí)近平總書(shū)記提出，全面深化改革要“更加注重改革的系統(tǒng)性、整體性、協(xié)同性”，這固然不是專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)而言，但房地產(chǎn)的問(wèn)題的解決卻有賴于改革的全面深化。房地產(chǎn)調(diào)控，功夫在“價(jià)”外！只有斬?cái)嗤茲q房?jī)r(jià)上漲的“隱形之手”，平衡供給需求的相關(guān)政策才能在實(shí)踐中發(fā)揮作用。該文原載于中國(guó)社會(huì)科學(xué)院文獻(xiàn)信息中心主辦的《環(huán)球市場(chǎng)信息導(dǎo)報(bào)》雜志http：//www.ems86.com總第539期2014年第07期-----轉(zhuǎn)載須注名來(lái)源否則，結(jié)果往往是“按下葫蘆浮起瓢”，但之前的房?jī)r(jià)調(diào)控實(shí)踐表明，結(jié)果甚至比這更糟，連葫蘆都沒(méi)能按下去，直接就是邊調(diào)邊漲！“改革”和“落實(shí)”就是本屆政府為高燒不退的房?jī)r(jià)開(kāi)出的一副“中藥”，意在標(biāo)本兼治。2013年11月召開(kāi)的十八屆三中全會(huì)及作出的全面深化改革的若干重大問(wèn)題的決定讓這一思路更趨清晰。政治體制和經(jīng)濟(jì)體制領(lǐng)域全面深化改革有利于完善政績(jī)考核機(jī)制，提升政策價(jià)值層次；建立事權(quán)和支出責(zé)任相適應(yīng)的制度；優(yōu)化政府投資，控制債務(wù)規(guī)模，對(duì)房?jī)r(jià)越燒越旺的邪火無(wú)疑具有釜底抽薪的作用。

兩個(gè)關(guān)鍵即市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。在深刻把握住房功能屬性的基礎(chǔ)上，正確區(qū)分商品住房和保障性住房?jī)蓚€(gè)市場(chǎng)，明確各自功能，清晰各自供給主體。這就是習(xí)近平總書(shū)記所強(qiáng)調(diào)的，從我國(guó)國(guó)情看，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，從而實(shí)現(xiàn)高端有市場(chǎng)，中端有支持，低端有保障的多層次住房供應(yīng)體系。

三種手段即不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅收和房地產(chǎn)金融三種手段。確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，對(duì)建設(shè)現(xiàn)代市場(chǎng)體系，保護(hù)公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)信息查詢系統(tǒng)具有重大意義。房姐、房叔、腐敗官員多涉房等現(xiàn)實(shí)讓公眾對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記懲治貪腐、打壓房?jī)r(jià)平添了更多期許。房地產(chǎn)稅長(zhǎng)期缺失，使得持有多套房等投機(jī)行為的成本太低。一旦不動(dòng)產(chǎn)登記加上住房信息聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅，持有多套房產(chǎn)的成本必將大幅上升，房產(chǎn)需求將明顯下降，且存量住房也可釋放到住房市場(chǎng)，供給的增加和需求的減少將使得房?jī)r(jià)下降。適當(dāng)運(yùn)用房地產(chǎn)貸款利率調(diào)控政策，既可以通過(guò)優(yōu)惠貸款利率保障首套房剛性需求，也可以通過(guò)多套房貸款利率上浮提高投機(jī)行為的成本。今年兩會(huì)期間，全國(guó)人大正在推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作以及不動(dòng)產(chǎn)登記條例將于今年6月份出臺(tái)的消息讓民眾對(duì)住房領(lǐng)域全面深化改革充滿了期待。

四對(duì)關(guān)系即政府提供公共服務(wù)和市場(chǎng)化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系。這四對(duì)關(guān)系處理得好，則住房領(lǐng)域政府和市場(chǎng)的關(guān)系就理順了，這既可以推動(dòng)商品住房市場(chǎng)資源配置在市場(chǎng)規(guī)則、市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)效益最大化和效率最優(yōu)化，也可以大幅度減少政府對(duì)資源的直接配置，集中精力專注于市場(chǎng)失靈的保障性住房領(lǐng)域，同時(shí)也有利于政府更好地發(fā)揮監(jiān)管職能。

當(dāng)然，截止到目前為止，房地產(chǎn)問(wèn)題仍然沒(méi)有得到很好地解決，離人民群眾滿意還有很大差距，但在治理思路和制度設(shè)計(jì)方面，我們已經(jīng)有了很多新的實(shí)質(zhì)性變化?？梢韵胍?jiàn)，國(guó)家治理體系的現(xiàn)代化，加上治理能力的不斷優(yōu)化，全體民眾住有所居的“安居夢(mèng)”一定能夠?qū)崿F(xiàn)。我們需要做的，就是不斷在落實(shí)上下功夫，將宏觀制度和關(guān)鍵技術(shù)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，防止政策在執(zhí)行中走樣。我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到，住房領(lǐng)域的改革越全面越深化，來(lái)自方方面面的利益集團(tuán)的阻力就越大。沖破利益固化的藩籬，不僅需要時(shí)間表、路線圖，更需要堅(jiān)韌不拔、勇往直前的改革決心、意志和行動(dòng)。

（作者姚金海供職于江西省委黨校公共管理學(xué)教研部，系武漢大學(xué)管理學(xué)博士）