鄒曉燕　葉劍平　王偉偉

【摘 要】本文通過描述統(tǒng)計和國際比較的方法，探討如何通過制度和政策創(chuàng)新來盤活當前城市的沉淀房源，優(yōu)化租賃房源供給，發(fā)展住房租賃市場。研究發(fā)現(xiàn)我國城市租賃房供給存在量、質(zhì)、結(jié)構(gòu)等方面有效供給不足問題；需要從財稅、產(chǎn)業(yè)支持等角度盤活沉淀房源，促進產(chǎn)業(yè)化的住房租賃公司發(fā)展、建立健全住房租賃準入資格標準，完善房地產(chǎn)中介服務(wù)等角度進行政策創(chuàng)新以促進優(yōu)化供給。

【關(guān)鍵詞】沉淀房源 租賃供給 可居住性準入

一般而言，在城市化的初期，住宅租賃市場，應(yīng)該比住宅銷售市場有更大的發(fā)展空間①。但我國在1997年亞洲金融危機后，選擇了住房商品化和住房產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展路徑，以拉動內(nèi)需和推動經(jīng)濟增長。之后幾年房地產(chǎn)業(yè)的不俗業(yè)績使得市場化配置住房路徑在2003年再次被強化。“住房私有化和自有化”成為我國城市住房市場和住房政策的主基調(diào)。相反，住房租賃市場發(fā)展則呈現(xiàn)出邊緣化②。

住房租售市場失衡主要表現(xiàn)在：一，我國城市家庭租房居住比例不高，2000年全國平均值只有8.8%，北京和天津這種特大城市當時的租房家庭也僅占到31%和28%；經(jīng)過10年的發(fā)展，2010年城市租房人群比例有所增加，但全國均值也只增長到25.8%。北京、上海及廣東、浙江等發(fā)達省份的大都市家庭租房比重只有到40%左右，大多數(shù)城市都在25%以下。這與世界上許多國際大都市較高的住房租賃率特征明顯不同。據(jù)研究，受人員流動性大、房價相對較高等因素影響，在紐約、東京等國際大都市中，租賃是居民解決住房問題的重要手段。如2008年，紐約家庭自有住宅擁有率為34%（同期全美家庭自有住宅擁有率為67.1%），而租房比例達到66%，大大超過前者。東京2003年住宅擁有率達到44.5%，租房的戶數(shù)約占非空置住宅總戶數(shù)的一半以上，高于日本全國（日本全國租房戶數(shù)比例在40%左右），租房比例位居全日本首位。二，城市住房租賃存在量、質(zhì)、結(jié)構(gòu)多角度有效供給不足等現(xiàn)象，尤其是各種直接和間接原因?qū)е碌纳唐贩靠罩贸恋砺瘦^高。未來我國新型城鎮(zhèn)化時期，調(diào)控房價、保障住房民生仍然是我國重要的社會問題。此時期高流動性、支付能力低、需求量大的人口居住需求特征都決定了發(fā)展住房租賃市場的重要性。而對住房租賃市場的供給面進行細致的調(diào)查研究，有針對性的通過政策創(chuàng)新激活各類空置房源，綜合優(yōu)化住房租賃供給，促進房租售市場均衡發(fā)展，將是更有意義的一項具體工作。

一、我國住房租賃市場供給面問題分析

1、專業(yè)化住房租賃公司發(fā)展不足

目前，我國私營住宅租賃市場以零散的個體房東為主，供給主體分散、規(guī)模小、產(chǎn)業(yè)化運營水平低。專業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U公司及其產(chǎn)品則僅存在于高端租賃市場，如北京、上海、深圳等城市面向外籍人士的高端租賃公寓業(yè)務(wù)。據(jù)2010年一項對北京市房東的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示“副業(yè)型”房東約占82%，租賃代理機構(gòu)約占13%，物業(yè)持有機構(gòu)直租的僅占5%，且以計劃經(jīng)濟時代遺留的就業(yè)單位、房管部門等為主，住宅開發(fā)商基本沒有直租業(yè)務(wù)。④原因是相對于買賣市場，出租房業(yè)務(wù)不僅成本過高（稅收比例高）、利潤低且投資回收期長，故鮮有開發(fā)商或者專業(yè)投資者進入。但據(jù)國際經(jīng)驗顯示，標準化、專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營的住房租賃經(jīng)營公司或者非營利組織是許多國家和地區(qū)房東的重要構(gòu)成部分，其在市場中的作用尤其重要。

2、城市二手房源空置較多，存在資源浪費

一項房東網(wǎng)絡(luò)調(diào)查結(jié)果顯示，全部租出沒有閑置的房東占77%，有1套閑置的16%，有2套及以上閑置的占7%。該調(diào)查只是對出租房房東的調(diào)查，尚不包括囤房只賣不租的投資者。北京、上海、深圳等一線城市業(yè)主中擁有幾套、十幾套住房投機者不在少數(shù)。房價多年持續(xù)大幅上漲帶來的高收益率使得此類業(yè)主根本瞧不上租金收益，他們購買的住宅被大量“主動空置”。據(jù)《第一財經(jīng)日報》一份報告分析，城市郊區(qū)高檔住房、投資性住房、商住兩用樓盤和無產(chǎn)權(quán)房四類房產(chǎn)空置率高達40%左右。

保障性住房因為配套不足和管理不善同樣在一定程度上存在空置。2010年審計署公布了19個省市2007年至2009年廉租住房保障情況和2008年第四季度以來中央投資補助的棚戶區(qū)改造情況審計調(diào)查報告，顯示南京等13個城市存在廉租住房配租困難、房源閑置問題，有的甚至出現(xiàn)已入住家庭退房情況。其原因之一是廉租住房配套設(shè)施不完善、地址偏遠、交通不便等。⑤另一方面，相當一批行政機關(guān)單位的房改房由于產(chǎn)權(quán)、收益分配、管理等問題也存在被動閑置現(xiàn)象。這些閑置的存量住房成了住房浪費，也推高了城市租金。

3、房源“宜居性”準入標準監(jiān)管缺位

我國租賃房源的可居性管理與住房租賃市場發(fā)達國家普遍要求的可提包入住的標準相差甚遠。除了安全性標準之外，我國尚無租賃住房居住品質(zhì)標準的具體規(guī)定，也未有出租房屋入市資格評估制度，租賃房屋的居住質(zhì)量層次不齊，一些低層次的租賃房源更是存在安全隱患。這種狀況迫使承租人要么或多或少添置一些生活和家具用品以改善居住品質(zhì)，要么忍受質(zhì)量低劣、需經(jīng)常維修的生活家具配套。中低端租賃市場較低的居住品質(zhì)導致大量租房者望而卻步。

一些歐洲國家則確立了出租房源的“可居性”準入審查制度。如德國建立了住房安全與健康標準等評估體系，對于出租屋的評估從簡單的面積評定拓展到生活設(shè)施、生理需求，甚至心理需求等更加細微、更加人性化的維度。英國通過房東和租賃代理人出租資格認證制度來提高出租的可靠性，使租客獲得一個有保證的符合標準的居住狀況和服務(wù)。美國的做法是從立法上確立了房東對出租房屋的可居住性默示擔保義務(wù)，規(guī)定“出租人的義務(wù)不僅僅是交付租賃房屋，而且還應(yīng)擔保租房房屋在租賃開始時乃至整個租賃期間具有可居住性。”⑥

4、小戶型房源略不足

出租物業(yè)戶型成套單元比例較高，但由于設(shè)計多為家庭生活需求，因此，適合單身青年人的一居室較少，只得采用合租的方式。北京市房源網(wǎng)絡(luò)調(diào)查表明出租房中，成套單元的住宅占比達92%，且以兩居室最多，占47%，而一居室和三居室及以上則各占20%～30%。

5、房地產(chǎn)經(jīng)紀水平和產(chǎn)品層次需提升

房屋租賃中介行業(yè)雖已發(fā)展多年，租賃需求也很大，但某些原因使得租賃中介業(yè)務(wù)占整個市場的總量比例仍較低，網(wǎng)絡(luò)和熟人介紹仍是一些城市租賃雙方信息獲取和傳遞的途徑。據(jù)搜狐調(diào)查2010年開展的北京住房租賃調(diào)查問卷數(shù)據(jù)分析顯示，承租人房源的尋得方式中，熟人和網(wǎng)絡(luò)仍占到了很大比例，租賃市場專業(yè)中介機構(gòu)的市場份額竟達不到一半。同樣，出租人（房東）的招租信息發(fā)布途徑，中介占40%左右，熟人13%，網(wǎng)絡(luò)發(fā)布32%，街頭張貼為6%。另外，對房東是否愿意將住房出租外包給專業(yè)中介機構(gòu)的調(diào)查結(jié)果顯示：稱自己可以應(yīng)付的占24%～34%；認為需要花費不少精力，應(yīng)該外包給專業(yè)機構(gòu)或個人二房東來經(jīng)營的占27%～32%（但已將物業(yè)外包的人只有13%）。

二、盤活我國商品房租賃市場沉淀房源、優(yōu)化供給的政策建議

圍繞構(gòu)建一個居民租房和買房一樣方便、體面、舒適，消除對承租人各項歧視的，平衡出租人和承租人權(quán)益的商品房租賃市場目標進行政策創(chuàng)新，優(yōu)化供給應(yīng)是住房租賃制度改革的重要方向。政策設(shè)計應(yīng)最大化激活沉淀房源，優(yōu)化住宅租賃供給的“量”、“質(zhì)”、“結(jié)構(gòu)”。

1、雙向政策盤活沉淀房源

（1）限制空置。一方面可以考慮對空置房產(chǎn)加征房地產(chǎn)稅的方式增加其持有成本，促使那些以短期投資為主要目的主動空置逐漸逼向以長期投資為目的的租賃市場，使這類住房必須依靠出租收入抵消其持有成本。國外許多國家很早就對空置房屋采取了嚴格的控制措施。荷蘭的法律允許“不速之客”免費入住空置時間超過一年的房屋。法國的部分城市，房屋空置第一年，業(yè)主須繳納房屋市值10%的罰金，第二年為12.5%，第三年則為15%。德國、瑞典，還有美國的部分城市，政府甚至會將空置房推倒。通過這些措施，荷蘭和瑞典成為歐盟國家中房屋閑置率最低的兩個國家，均不超過2%。⑦

（2）鼓勵改造后出租。一是對2006年七部委聯(lián)合出臺的“90，70”和雙“70%”標準政策出臺前建設(shè)的空置大戶型住宅，可借鑒英國經(jīng)驗通過政府給予一定改造補貼，鼓勵業(yè)主對房屋進行改造后用于出租，增加小戶型的供應(yīng)比例。另外，應(yīng)降低租賃業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)稅費，如降低租賃所得稅、登記費、管理費等方式鼓勵空置房源進入流通市場，擴大供給。

2、吸引民營資金組建住房租賃公司

借鑒歐美等國家普遍采用的貼息、免稅和土地政策鼓勵開發(fā)商和私人投資經(jīng)營住房租賃公司，培育規(guī)模大、管理規(guī)范、實力強的租賃供給投資主體，完善供給結(jié)構(gòu)。如美國的做法是“對于建造廉價住房的開發(fā)商，政府提供一定的免稅優(yōu)惠和貼息貸款，建成后房屋歸開發(fā)商經(jīng)營，但要求所提供的廉價住房不得少于總開發(fā)面積的20%，同時租期不得少于15年”。

3、建立健全租賃房源準入標準化監(jiān)管

成立專業(yè)官方機構(gòu)負責不同時期租賃住房的市場準入標準制訂和評估。除了考慮安全性，準入標準還應(yīng)考慮一定程度的舒適性和生理、心理需求。應(yīng)采取定期抽檢和當事人申請結(jié)合的方式對已進入租賃市場的房源進行安全、宜居性動態(tài)監(jiān)管。借鑒美國住宅租賃領(lǐng)域的針對房東的“可居住性默示擔保義務(wù)”，確立以人為本的服務(wù)理念，只要不符合可居住性，承租人即可退租，并要回已預付的租金和押金。

4、豐富房地產(chǎn)經(jīng)紀代理模式

要最大限度的鼓勵業(yè)主將自己閑置的住房投入市場出租，理順房地產(chǎn)租賃投資的服務(wù)渠道，完善居間、委托代理和行紀三種不同層次的經(jīng)紀服務(wù)活動，通過明確經(jīng)紀服務(wù)類型和收費標準以及權(quán)利和責任來滿足投資型業(yè)主的高級委托出租的各種不同服務(wù)需求?？梢栽谶m當時機啟用房地產(chǎn)行紀模式，以滿足高端房地產(chǎn)租賃投資客的需求。規(guī)范中介收費和服務(wù)，真正使租賃消費各項成本相對于購房成本降低。

結(jié)語

租賃市場供給制度的不健全導致了有效供給不足，使得租房居住的替代性差，影響了潛在租房群體的選擇意愿。苗國不認為中國青年人置業(yè)觀念對住房租購選擇的有很大影響，他指出：“置業(yè)觀念只是青年住房‘蝸居之痛的中介變量，個體的因素并不是當代年輕人生活、置業(yè)悲觀的主要因素，其背后存在一系列制度性、結(jié)構(gòu)性的矛盾才是值得全社會關(guān)心的社會問題?！雹嗦浜蟮淖》孔赓U市場決定了租賃生活的不穩(wěn)定；同時將租房人定性為流動人口以及社會不穩(wěn)定性因素的社會管理方式也導致了租房這種“置業(yè)”方式飽受歧視。因此，解決問題當通過以下制度和政策的調(diào)整與創(chuàng)新來優(yōu)化租賃供給：運用財稅政策和產(chǎn)業(yè)扶持政策盤活大量沉淀房源，改造大戶型住宅以擴大小戶型房源供給，加強房源可居住性準入標準建設(shè)和動態(tài)監(jiān)督；鼓勵供給主體專業(yè)化經(jīng)營，出臺保護承租人利益的住宅租賃法律法規(guī)等等?！?/p>

【本文為2011年度教育部人文社會科學研究一般項目（規(guī)劃基金）“激活我國商品房租賃市場沉淀房源、優(yōu)化供給政策研究”（11YJA790187）的階段性成果】

參考文獻

①魏效軍，《培育住房租賃市場的有效路徑》[J].《上海房地》，2008（6）

②浦湛，《我國住房租賃市場邊緣化問題分析及對策》[J].《中國房地產(chǎn)》，2009（12）

③北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊，《國際大都市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及對北京的啟示》[J].《調(diào)研世界》，2011（3）：34

④禤文昊、張杰，《當代北京城鎮(zhèn)個體房東住房租賃供給特征研究——理論建構(gòu)與網(wǎng)絡(luò)調(diào)查實證》[J].《北京規(guī)劃建設(shè)》，2010（4）：107-111

⑤《13個城市廉租房房源閑置》[OL].http：//news.sina.com.cn/c/2010-11-

18/035221489755.shtml

⑥周琣，《美國住房租賃法的轉(zhuǎn)型：從出租人優(yōu)位到承租人優(yōu)位》[J].《中國法制出版社》，2011（7）：43

⑦周奔，《歐洲向閑置房開戰(zhàn)》[J].《共產(chǎn)黨員》，2008（18）：43

⑧苗國，《“蝸居之痛”：一項關(guān)于青年置業(yè)觀念的社會學考察》[J].《中國青年研究》，2010（7）：80-86

（作者：鄒曉燕，山東師范大學商學院講師，博士；葉劍平，中國人民大學公共管理學院教授，博導；王偉偉，濟南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心）

責編：姚少寶