梁海明
中央政府很難全面放寬樓市調(diào)控政策,而是采取“閉只眼,睜只眼”的態(tài)度應(yīng)對(duì)。
“旺季不旺”,中國(guó)樓市在今年5月出現(xiàn)了讓人意外的行情。
中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的5月價(jià)格指數(shù)顯示,全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格按月下跌0.32%,是2012年6月以來(lái)首次出現(xiàn)按月下跌。不但如此,在剛過(guò)去的端午節(jié)小長(zhǎng)假,成交量延續(xù)上月的跌勢(shì),全國(guó)54個(gè)城市成交按年下滑27%,比五一假期再下降15%。
根據(jù)過(guò)往的交易情況分析,樓市在傳統(tǒng)旺季的5、6月份銷(xiāo)售偏弱,則全年銷(xiāo)售也會(huì)弱,將對(duì)全年樓市發(fā)展造成壓力。
對(duì)此,不少外資投行公開(kāi)呼吁,中央應(yīng)該盡早出臺(tái)政策,避免樓市不振讓整體經(jīng)濟(jì)受影響。但對(duì)于中央政府而言,樓市調(diào)控政策不但關(guān)系經(jīng)濟(jì),更影響社會(huì)、民生,因此,相信中央政府很難全面放寬樓市調(diào)控政策,而是采取“閉只眼,睜只眼”的態(tài)度應(yīng)對(duì)。
所謂“閉只眼”,就是對(duì)于地方政府尤其是二、三線(xiàn)城市推行的、沒(méi)有違反中央總的樓市調(diào)控精神、不會(huì)再抬高樓價(jià)的樓市微調(diào)政策,中央政府采取默許的態(tài)度,允許地方政府保暖房地產(chǎn)。
此舉用意主要包括:一是擔(dān)心樓價(jià)大跌,中央再出招止跌將困難重重;而且,樓價(jià)持續(xù)向下,不但會(huì)令地方政府土地收入驟減,財(cái)力捉襟見(jiàn)肘,更會(huì)令地方債問(wèn)題惡化,容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn);
二是房?jī)r(jià)暴跌意味宏觀經(jīng)濟(jì)失血。由于房地產(chǎn)與60多個(gè)產(chǎn)業(yè)上下關(guān)聯(lián),一旦房地產(chǎn)業(yè)受挫,數(shù)十個(gè)行業(yè)也會(huì)遭受影響,將對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)沖擊。何況,房?jī)r(jià)大跌不但不會(huì)釋放消費(fèi)潛力,而是會(huì)帶來(lái)負(fù)財(cái)富效應(yīng),可能造成家庭財(cái)富縮減和消費(fèi)萎縮,而從拖累經(jīng)濟(jì)向前。
更重要的是,中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,離不開(kāi)房地產(chǎn)。當(dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)化率僅約50%,未來(lái)20年要達(dá)到70%甚至更高的水平,則有超過(guò)1億人需要進(jìn)入城市生活,樓市剛需非常大。
參照歷史經(jīng)驗(yàn),無(wú)論是歐美國(guó)家,還是中國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū),在加速城鎮(zhèn)化發(fā)展階段,房地產(chǎn)業(yè)增加值均超過(guò)當(dāng)?shù)谿DP的10%。因此,未來(lái)一段時(shí)間內(nèi),房地產(chǎn)都是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)之一,需要政府的呵護(hù)。
雖然房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要,不過(guò),中央政府對(duì)樓市還是會(huì)警惕地“睜只眼”。
所謂“睜只眼”,就是中央會(huì)嚴(yán)控樓市大方向不變,防止地方越軌,導(dǎo)致樓價(jià)反彈影響社會(huì)、民生穩(wěn)定。最為關(guān)鍵的是中央擔(dān)心地方政府一放就亂,取消樓市調(diào)控政策,導(dǎo)致樓價(jià)彈升,令多年來(lái)力壓樓價(jià)的政策功虧一簣,引發(fā)社會(huì)不滿(mǎn)、民怨增加。
當(dāng)前中央政府已經(jīng)著手重構(gòu)樓市生態(tài),推出不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、啟動(dòng)房產(chǎn)稅立法、保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造等措施。樓市新生態(tài)的萌芽仍需時(shí)間觀察,在新生態(tài)暫未成型之前,更不會(huì)全面放開(kāi)樓市調(diào)控政策,以免樓市新生態(tài)未成長(zhǎng)就遭扼殺。
綜上所述,如今中央政府對(duì)調(diào)控樓市出現(xiàn)了新思維,那就是調(diào)控樓市、力壓樓價(jià)的大方向仍然不會(huì)改變,同時(shí)也不會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。與此同時(shí),中央政府會(huì)稍微放松政策,釋放小許空間讓地方政府盤(pán)活樓市,以降低對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊。
必須注意的是,中央政府會(huì)有底線(xiàn),那就是不能讓樓價(jià)大幅反彈回升,尤其是北京、上海和廣州等一線(xiàn)大城市,最好是樓價(jià)可緩緩下降5%—10%左右,這種降幅,無(wú)論對(duì)政府,還是對(duì)民眾、地產(chǎn)商都比較有利。
美國(guó)今年底將退出量化寬松政策,對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)何種沖擊暫時(shí)未知,預(yù)料中央政府都會(huì)以“閉只眼,睜只眼”的態(tài)度,走好平衡木。endprint