黃歡+袁寶華+薛鵬飛

一、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記之風險分析

雖然預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記會給銀行開展期房按揭貸款業(yè)務(wù)帶來良好的風險防范作用，但在現(xiàn)行相關(guān)法律體系內(nèi)，若借款人違約，當貸款銀行主張抵押權(quán)或債權(quán)時，仍可能存在如下兩大主要風險。

1.預(yù)告登記失效風險

預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的時效應(yīng)為開發(fā)商完成房屋所有權(quán)初始登記事項記載于登記簿的時點起三個月內(nèi)，貸款銀行最不愿意看到開發(fā)商疏于及時在此時限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至預(yù)購人名下，無法合并辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記，導(dǎo)致預(yù)告登記失效和抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)喪失。加上開發(fā)商認為已交房可能拒絕繼續(xù)實行階段性連帶責任擔保和預(yù)購人不配合貸款銀行重新補辦現(xiàn)房抵押登記，就會導(dǎo)致抵押權(quán)落空。在實踐過程中，各地房屋登記機構(gòu)必須遵循預(yù)告登記依申請而啟動的原則，即使法定的失效時點將至，若開發(fā)商和抵押人仍未前來申請辦理正式登記，房屋登記機構(gòu)也無任何法律依據(jù)依職權(quán)啟動相應(yīng)正式登記。

2.預(yù)告登記漏辦風險

在實際操作過程中，開發(fā)商、貸款銀行、房屋登記機構(gòu)三方之間存在信息不對稱的情形：假設(shè)某樓盤購房人甲某在乙銀行辦理了一套期房按揭貸款并與乙銀行約定申請辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，開發(fā)商實行階段性連帶責任擔保。該筆貸款發(fā)放之后，如果甲某按規(guī)定單方至房屋登記機構(gòu)辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記，但并沒有通知乙銀行共同申請合并辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，在甲某尚未辦理房屋所有權(quán)正式登記期間，因債務(wù)糾紛被債權(quán)人丙某提請法院辦理對該套期房的預(yù)查封登記，乙銀行因未辦理該套期房的抵押權(quán)預(yù)告登記而可能導(dǎo)致喪失優(yōu)先受償權(quán)或抵押權(quán)落空。

二、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記之風險控制

1.房屋測繪樓盤表控制

開發(fā)商、貸款銀行、房屋登記機構(gòu)之間信息不對稱情形的原因主要在于各方信息沒有實時交流共享，三方之間的溝通聯(lián)系也不通暢。為此，應(yīng)采取以下措施。（1）房屋登記機構(gòu)在上線網(wǎng)站設(shè)定一些查詢條件，賦予銀行查詢按揭貸款客戶辦理預(yù)告登記的權(quán)限。（2）銀行負責統(tǒng)計約定辦理期房預(yù)告登記的預(yù)購人是否約定申請抵押權(quán)預(yù)告登記，并及時反饋給開發(fā)商。（3）開發(fā)商將應(yīng)辦理預(yù)告登記的按揭樓盤信息用清單告知房屋登記機構(gòu)留存?zhèn)洳椤＿@樣就可有效控制和降低一房多賣、虛假抵押、重復(fù)抵押等風險。

更有針對性的措施是房屋登記機構(gòu)在房屋測繪樓盤表中進行源頭防范，實現(xiàn)抵押標的的狀態(tài)標識自動識別和轉(zhuǎn)換，即在辦理期房抵押權(quán)預(yù)告登記時，以房屋測繪樓盤表為基礎(chǔ)，建立預(yù)告抵押標的的物理實物邏輯化，同時在房屋竣工測繪后，將相關(guān)預(yù)告抵押信息進行提醒處理，及時通知相關(guān)權(quán)利人。即房屋登記機構(gòu)設(shè)計一種樓盤表即時通知系統(tǒng)，在受理商品房初始登記業(yè)務(wù)時進行醒目提示，便于房屋登記機構(gòu)立即告知當事人在法定期限內(nèi)辦理正式登記。這樣便可有效控制和降低預(yù)告登記失效風險。

2.網(wǎng)上預(yù)售合同備案控制

銀行辦理期房按揭貸款的流程一般為借款人憑預(yù)售備案合同提出申請→銀行受理后調(diào)查→銀行審批同意→開發(fā)商落實階段性擔保→銀行發(fā)放貸款→借款人待開發(fā)商交房后落實抵押登記→銀行把房屋他項權(quán)利證書原件存檔→銀行開撤銷擔保函給開發(fā)商。由此可見，期房抵押權(quán)預(yù)告登記就是在銀行發(fā)放貸款→借款人待開發(fā)商交房后落實抵押登記期間，貸款銀行為進一步保障自身的合法權(quán)益把將來要取得的抵押權(quán)加以登記的行為，這也正是預(yù)告登記的重要意義之所在。為有效控制和降低貸款銀行漏辦預(yù)告登記的風險。貸款銀行應(yīng)與開發(fā)商及房屋登記機構(gòu)密切配合，在商品房網(wǎng)上預(yù)售備案信息系統(tǒng)中進行源頭防范，因為商品房預(yù)售合同備案是預(yù)購商品房及其抵押權(quán)預(yù)告登記的前置必辦手續(xù)。具體操作步驟：（1）貸款銀行依據(jù)草簽的商品房預(yù)售合同審批發(fā)放貸款。（2）貸款銀行責成開發(fā)商與預(yù)購人網(wǎng)上簽訂正式商品房預(yù)售合同時必須在統(tǒng)一電子合同模板中的付款方式欄里錄入：“向XXX銀行按揭貸款XXX萬元后已全額付清購房款且有申請辦理預(yù)購商品房及其抵押權(quán)預(yù)告登記的約定”的醒目粗體字。（3）開發(fā)商確認電子合同內(nèi)容錄入無誤后提交房地產(chǎn)管理部門審核備案。（4）開發(fā)商將審核通過的預(yù)售合同備案號反饋給貸款銀行載入期房抵押合同。這樣就便于房屋登記機構(gòu)在受理預(yù)購商品房預(yù)告登記業(yè)務(wù)時，查驗商品房預(yù)售備案合同中付款方式欄里如有上述醒目記錄的，就立即告知申請人與貸款銀行共同申請辦理預(yù)購商品房及其抵押權(quán)預(yù)告登記的合并登記。

馬志剛/責任編輯