李煒

2014年5月，某市房屋登記中心下發(fā)了《關于進一步精簡房屋登記辦事材料的通告》，通告明確，屬行政機關、事業(yè)單位及國有企業(yè)轉讓房產(chǎn)，不再提供同級人民政府國有資產(chǎn)管理部門或上級主管部門同意房產(chǎn)轉讓的批文或備案證明。央屬企業(yè)、省部級以上國有單位在我省設立的分支機構轉讓房產(chǎn)，或軍產(chǎn)轉讓，不再提供上級主管部門批復文件。凡申請房地產(chǎn)抵押登記（含在建工程抵押登記），抵押人為法人或其他組織的，不再提供簽約前應履行的內(nèi)部審批材料，如股東會決議、董事會決議、職代會決議、國有資產(chǎn)上級主管部門批文或國資委批文等共11條規(guī)定，對登記過程中的收件內(nèi)容進一步簡化。雖然在此之前也有部分登記機構對收件內(nèi)容進行了簡化，如在抵押登記時，不收取董事會決議，但像這樣集中、大范圍的一次性簡化，在業(yè)界引起了巨大震動。

在登記實務中，各地的房屋登記機構在辦理轉移業(yè)務時，通常都會要求轉讓方提供其已經(jīng)完成內(nèi)部審批或者許可處置的要件，例如：有限公司的股東會、董事會決議、機關事業(yè)單位的國資批復、集體企業(yè)或者組織的集體成員大會、村民大會決議，有時還要求提供企業(yè)章程、股東身份證明等。對這些處置權證明文件，登記時如果不予收取，會不會給登記部門帶來不利影響？本文從以下幾個方面進行分析。

一、從房屋登記部門的行政行為方面分析

《物權法》第10條規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！斗课莸怯涋k法》第2條規(guī)定，本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。

首先，從以上的法條我們可以得出，房屋登記是一種行政行為，既然是行政行為，則自然會有如何落實行政法也就是依法行政的問題。那什么才是依法行政呢，舉個簡單的例子，工商部門不能給房屋發(fā)放所有權證，因為這個權利是法律授權給房屋登記部門了，而不是工商部門，行政行為必須在法律授予范圍內(nèi)進行，工商部門出具這個證明就違法了，所以才有那句經(jīng)典的名言：法無明文授權不可為。

其次，是在《房屋登記辦法》、《房屋登記技術規(guī)程》等法律依據(jù)中，轉移類的業(yè)務，除了企業(yè)自主清算的有要求提供股東大會、職代會決議，其他的我們都找不到可以收取相關申請人證明其有權轉讓房屋的材料的明確依據(jù)。業(yè)內(nèi)通常收取依據(jù)的解釋是根據(jù)《房屋登記辦法》最后一條“其他必要材料”這個兜底性條款。筆者認為，登記機構不能濫用兜底條款，其使用時需要有其他法律法規(guī)的依據(jù)和授權，不能盲目擴大。如在轉移登記中，通常都會收取契稅完稅證明，雖然其在《房屋登記辦法》中并未明文要求收取，但是其法律依據(jù)在于《契稅暫行條例》第11條，納稅人應當持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續(xù)。納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不予辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續(xù)。這就是兜底性條款應用的典型例子，因為法律法規(guī)另外賦予了登記部門權限。

而如果沒有類似《契稅暫行條例》這樣授權性條款的，無論是從行政法的原則還是從法律法規(guī)的具體性規(guī)定來看，登記機構要求申請人在辦理房屋轉移登記時提供其有權處置的證明材料就有超越法律權限的問題。

二、從申請人方面分析

簡化手續(xù)后，許多人認為沒有經(jīng)過相關部門批準辦理的登記，可能導致登記無效。

首先，分析一下申請人無授權的轉讓行為的效力。沒有經(jīng)過授權許可的轉讓行為，是否必然無效呢？從《合同法》第52條關于無效合同的規(guī)定來看，前面四款主要是侵害國家和公共利益的才無效，在這里著重分析第5款違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。在法律體系中，“強制性規(guī)定”分兩種，一種是效力性強制性規(guī)定，一種是管理性強制規(guī)定。效力性規(guī)范指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反了這些禁止性規(guī)定將導致合同無效或者合同不成立的規(guī)范；或者是法律及行政法規(guī)雖然沒有明確規(guī)定違反這些禁止性規(guī)范后將導致合同無效或者不成立，但是違反了這些禁止性規(guī)范后如果使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益的規(guī)范。其一般都會涉及到標的物的違法或者限制流通，比如毒品買賣、軍火買賣、企業(yè)資金拆借、居民購買集體土地上房屋等。管理性規(guī)范或取締性規(guī)范，指法律及行政法規(guī)沒有明確規(guī)定違反此類規(guī)范將導致合同無效或者不成立，而且違反此類規(guī)范后如果使合同繼續(xù)有效也并不損害國家或者社會公共利益，而只是損害當事人的利益的規(guī)范。《合同法司法解釋二》第14條和《合同法》第52條規(guī)定的“強制性規(guī)定”，都是指效力性強制性規(guī)定。

以公司為例分析，《公司法》中未對企業(yè)處置房屋的權限做具體規(guī)定，實踐中，一般會要求提供公司章程來判斷應當提供董事會或者股東會決議，如果章程沒有具體規(guī)定時，都會引用《公司法》67條和105條的重大事項審批和表決原則來要求提供國資監(jiān)管機構或者股東會決議?！蛾P于國有企業(yè)辦理抵押貸款若干問題的批復》中規(guī)定：“企業(yè)以財產(chǎn)作抵押向金融機構借款屬于法人財產(chǎn)權范圍內(nèi)的自主行為，國有資產(chǎn)管理部門不應越權干預，也無法逐一審查具體融資決策的正誤得失，更不能承擔任何連帶責任”。可以看出，企業(yè)的自主行為國資部門基本不干預，這也與目前我國對國企等采用寬泛式管理精神相一致。在相關法律中，皆沒有規(guī)定如果沒有提交該審批或者決議，合同會歸于無效。由此我們可以初步判斷即使沒有獲得許可，申請人提供處置房屋的行為也不一定無效。

其次，根據(jù)《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第8條，當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟。由此可見，民事法律關系的效力問題不是行政訴訟的事由，只是民事法律關系的無效不能導致登記違法。也就是說，即使需要相關部門批準的，未經(jīng)批準也并不一定導致合同無效。

而且，所謂的合同無效也并不必然導致登記行為的無效。《物權法》第106條規(guī)定，無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：1.受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；2.以合理的價格轉讓；3.轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。對于處置房屋的企業(yè)來說，只要其申請的形式合法，要件齊全如申請表、買賣合同上公章都齊全，對于登記部門和房屋所有權的承受方來說，都會認為其是合法轉讓的。而且從以上規(guī)定也可以看出，對于善意取得所有權的只要是符合法律規(guī)定的，即是合法有效的，且賠償責任應當由無權處分人承擔。

從以上分析可以看出，申請人處置此類房產(chǎn)有無權限，主要由申請人自己把握，而不是登記部門進行審核。

三、從法律后果和救濟途徑方面分析

首先，從申請人內(nèi)部審批的責任來分析，《公司法》第20條規(guī)定，公司股東應當遵守法律、行政法規(guī)和公司章程，依法行使股東權利，不得濫用股東權利損害公司或者其他股東的利益；不得濫用公司法人獨立地位和股東有限責任損害公司債權人的利益。公司股東濫用股東權利給公司或者其他股東造成損失的，應當依法承擔賠償責任。公司股東濫用公司法人獨立地位和股東有限責任，逃避債務，嚴重損害公司債權人利益的，應當對公司債務承擔連帶責任?！镀髽I(yè)國有資產(chǎn)法》也規(guī)定造成國有資產(chǎn)損失的由做出具體決定的董事、監(jiān)事、高級管理人員等承擔責任。

因此，公司只要使用了公章和有法定代表人的簽字，對外簽訂的房屋買賣合同都是有效的，是當事人的真實意思表示，出現(xiàn)其他問題，其責任的承擔應由作出具體行為的人向被侵害人承擔，與房屋登記機構無關。

其次，從登記部門自身承擔的責任來分析：《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第12條規(guī)定，申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構未盡合理審慎職責的，應當根據(jù)其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔相應的賠償責任。且最高院在其解讀中明確指出該條第2款規(guī)定的“登記錯誤”應當是指房屋登記機構辦理登記過程中所犯的錯誤，這種錯誤就是未盡到法定的審核職責，具體說就是登記機構的審核未達到《物權法》第12條規(guī)定的審核標準。據(jù)此可以得出，登記部門只對要件進行形式審查，而對于其真?zhèn)渭笆欠穹蟽?nèi)部審批規(guī)定等是沒有必要進行審查的。

最后，從登記錯誤的處理方式來分析，對于房屋登記錯誤，無論這個錯誤是登記機構還是申請人的原因造成的，都有救濟的途徑和方法，《房屋登記辦法》對房屋登記中的錯誤處理也做了明確規(guī)定。

《物權法》第12條規(guī)定，登記機構應當履行下列職責：查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料。只要申請人提供的身份證明和登記簿記載一致，我們就實現(xiàn)了法律賦予的職能職責了，至于所有權人在房屋處置時是否需要其他審批，登記機構沒有必要也無權對此進行要求。

馬志剛/責任編輯