王玨林 李叢德

不僅我國，全世界哪個國家也都從未面臨過目前的老齡化局面。養(yǎng)老和教育一樣是人類社會的決定性問題。目前在我國，養(yǎng)老地產(chǎn)目前熱度非常高，但是問題也非常多，主要包括以下幾個方面：一是真實(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)不多。目前的養(yǎng)老地產(chǎn)大部分都是為了批地、賣房子而包裝的養(yǎng)老地產(chǎn)。優(yōu)秀的養(yǎng)老地產(chǎn)項目也不少，但是比例很小。普通住宅開發(fā)商搞養(yǎng)老，在理念、策劃、規(guī)劃、設(shè)計、配套、服務(wù)等專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域都很難達(dá)到要求；二是缺乏系統(tǒng)性。養(yǎng)老事業(yè)是一個和婦女事業(yè)、兒童事業(yè)同樣龐大的產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)更應(yīng)該是城市建設(shè)的一部分，就是一個小微型城鎮(zhèn)化建設(shè)，要遠(yuǎn)比普通住宅地產(chǎn)項目復(fù)雜得多；三是社會保障不足。養(yǎng)老是全社會產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)也需要社會化的保障基礎(chǔ)。醫(yī)療、文化、交通、商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、金融、通訊、治安等各方面都需要保障，這個工作量非常大。四是環(huán)境難以滿足要求。與保健療養(yǎng)機(jī)構(gòu)一樣，養(yǎng)老地產(chǎn)的環(huán)境要求也比較高，多數(shù)位于景區(qū)、山林、沿海等地，最少也是遠(yuǎn)郊，能滿足社會保障的城市區(qū)域大部分又難以達(dá)到。

養(yǎng)老是大事業(yè)，是決定國家穩(wěn)定、發(fā)展的根本性事業(yè)。解決好老人問題，與解決好兒童問題一樣重要。一定要腳踏實(shí)地、尊重實(shí)際、實(shí)事求是地去做養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，一定要扎扎實(shí)實(shí)地做好以下幾個事情：1、要建立養(yǎng)老服務(wù)思維。不是簡單的想法，而是要編制出一套完整的養(yǎng)老地產(chǎn)的需求系統(tǒng)；2、做好養(yǎng)老專用設(shè)計。要完全以老年人和相關(guān)人員、機(jī)構(gòu)和社會群體的需求出發(fā)，做好調(diào)研、統(tǒng)計、論證和規(guī)劃，做好先進(jìn)、務(wù)實(shí)、合理、全面的項目設(shè)計；3、完善功能建設(shè)。要滿足養(yǎng)老工作、老人生活的各種功能需求，不能有缺、漏、次，以不搬家為目標(biāo)。延慶有一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，加裝的景觀電梯非常漂亮，雖然能讓老人上下樓，但是尺寸還是普通電梯，放不進(jìn)去擔(dān)架；4、價格要穩(wěn)定。嚴(yán)格來說，養(yǎng)老地產(chǎn)不完全是投資品，更多是消費(fèi)品。因此養(yǎng)老地產(chǎn)的價格要有穩(wěn)定性，不能完全市場化，像普通地產(chǎn)一樣波動；5、價格要合理。養(yǎng)老地產(chǎn)是多功能產(chǎn)業(yè)，附加值高，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價是應(yīng)該的，低配置銷售是有問題的。房價既不能虛高，也不能廉價促銷；6、開發(fā)、銷售和服務(wù)系統(tǒng)化。養(yǎng)老地產(chǎn)的消費(fèi)性質(zhì)決定了開發(fā)、銷售和服務(wù)應(yīng)該一體化，至少是關(guān)聯(lián)化。如果開發(fā)、銷售和服務(wù)不能緊密關(guān)聯(lián)，最終會導(dǎo)致服務(wù)缺失、后續(xù)糾紛不斷。而且銷售價格也不可能理想；7、金融配套要落實(shí)。地產(chǎn)是大額投資和消費(fèi)，沒有金融配套，很難快速發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)的消費(fèi)性強(qiáng)，其價格和價值更穩(wěn)定，更有利于長期穩(wěn)定回報，屬于優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)。這個問題上，地方政府一定要多牽頭，主動組織金融配套。金融機(jī)構(gòu)也應(yīng)該設(shè)立單獨(dú)的養(yǎng)老地產(chǎn)信貸部門，提供更好、更專業(yè)的服務(wù)。