鄧婷婷+呂斌

內(nèi)容摘要：大都市商務(wù)區(qū)中大量的從業(yè)人員對于餐飲、購物、休閑娛樂、美體健身及生產(chǎn)性服務(wù)等零距離服務(wù)功能均具有強烈的需求。本文以北京東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)為例，通過實地考察、問卷調(diào)查及訪談等方法，首先研究商務(wù)區(qū)內(nèi)各類零距離服務(wù)功能的發(fā)展現(xiàn)狀，其次對需求時段、類型及商務(wù)區(qū)內(nèi)外的零距離服務(wù)功能需求分布進(jìn)行探討，以求了解商務(wù)區(qū)的需求現(xiàn)狀，進(jìn)而分析零距離服務(wù)功能的滿意度，并通過需求分布密度、提升因子及需增加的內(nèi)容三方面分析他們對于滿意度的影響，進(jìn)而總結(jié)出需求的時空特征。最后，討論東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)與其周邊區(qū)域的互動發(fā)展，從而更好地滿足大都市商務(wù)區(qū)零距離服務(wù)功能需求。

關(guān)鍵詞：大都市商務(wù)區(qū) 零距離服務(wù)功能需求 東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)

引言

大都市商務(wù)區(qū)是以第三產(chǎn)業(yè)為主的、高級別的經(jīng)濟活動集中的區(qū)域，是城市物質(zhì)和能量高強度匯聚和高速度交換的場所，是城市土地利用高度集約的地區(qū)（倪劍波，2007）。包括中央商務(wù)區(qū)（CBD）、總部經(jīng)濟區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)及交通樞紐商務(wù)區(qū)等幾種類型，是帶動城市發(fā)展的重要動力。

隨著全球化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)、城市經(jīng)濟的快速發(fā)展及城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，大都市商務(wù)區(qū)的建設(shè)熱潮逐漸掀起。與此同時，老一代商務(wù)區(qū)因過于側(cè)重金融等純商務(wù)功能，忽視了區(qū)域內(nèi)外對于商業(yè)等功能的需求，功能過于單一化，城市活力嚴(yán)重缺乏，出現(xiàn)了“吃飯難”，甚至淪為“死城”等問題而逐漸被淘汰。全球大都市商務(wù)區(qū)紛紛通過注入各項服務(wù)功能，開始了轉(zhuǎn)型的進(jìn)程，紐約曼哈頓就是最典型的案例（袁海琴，2007；陳瑛，2002）。

大都市商務(wù)區(qū)在極小的空間范圍內(nèi)集聚著大量的從業(yè)人口（丁成日等，2010），工作日他們在商務(wù)區(qū)停留的時間平均至少為8小時，是商務(wù)區(qū)內(nèi)活動的主力人群，是帶動商務(wù)區(qū)發(fā)展的重要動力。因此，理解他們對服務(wù)功能的需求，特別是對于方便其在工作間隙、午休時及下班后短暫放松期間享用的零距離服務(wù)的需求，對于推動商務(wù)區(qū)的轉(zhuǎn)型，及未來建設(shè)功能更加復(fù)合化及充滿活力的新一代商務(wù)區(qū)具有重要意義。

本文以北京東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)為例，通過問卷調(diào)查及訪談，深入分析區(qū)域內(nèi)從業(yè)人口對于零距離服務(wù)功能的真實需求，總結(jié)其時空特征，并討論商務(wù)區(qū)滿足此種需求可采用的措施，特別是于周邊社區(qū)的互動發(fā)展，擬為未來指導(dǎo)新一代商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)提供一些依據(jù)。

東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)零距離服務(wù)功能現(xiàn)狀

北京市東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)，總面積約7.39平方公里，已建成大型公建89處，總建筑面積達(dá)606.4萬平方米。商務(wù)區(qū)以40家總部型企業(yè)為主，其中跨國公司地區(qū)總部15家，中國公司總部18家，中國公司地區(qū)總部7家，涵蓋了能源、信息服務(wù)、金融、商務(wù)服務(wù)等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，對區(qū)域稅收貢獻(xiàn)超過50%。是東城區(qū)經(jīng)濟功能的重要空間載體和增長極，北京歷史與現(xiàn)代交融的重要文化區(qū)，承擔(dān)著發(fā)展總部經(jīng)濟以及金融、商務(wù)服務(wù)、信息服務(wù)、低碳服務(wù)等高端服務(wù)業(yè)的功能（北京大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計中心，2013），見圖1。

零距離服務(wù)功能現(xiàn)狀：從空間分布及覆蓋情況兩方面來看，由于商務(wù)區(qū)內(nèi)部的交通主要通過步行實現(xiàn)（葉明，1999），故以5分鐘步行距離為覆蓋半徑，其中大型餐廳、超市、商場、電影院、劇院等服務(wù)功能則以15分鐘步行距離為覆蓋半徑。餐飲、購物、休閑娛樂、美體健身及生產(chǎn)性服務(wù)等各類零距離服務(wù)功能主要沿街或以底商形式分布，數(shù)量眾多且基本覆蓋區(qū)域內(nèi)所有辦公樓，但種類單一、規(guī)模小、檔次低、購物環(huán)境差，白天在此工作的白領(lǐng)面臨“吃飯難”等問題，而下班后商務(wù)區(qū)又面臨城市活力嚴(yán)重缺乏的問題。

東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)對零距離服務(wù)功能現(xiàn)狀的滿意度評價

為探究東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)發(fā)展問題的深層次原因，對東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的從業(yè)人口進(jìn)行抽樣調(diào)查和訪談，探究其對商務(wù)區(qū)零距離服務(wù)功能現(xiàn)狀的滿意度。共發(fā)放問卷1500份，抽樣率接近2%，剔除不合格樣本后，得到有效問卷1463份，樣本有效率為97.5%。區(qū)域內(nèi)男女比例均衡，以20-40歲的中青年為主，他們的平均月收入在3000-10000元之間，是城市中的中高收入人群，很具有代表性（見圖2）。

通過加權(quán)平均法計算，調(diào)查對象對區(qū)內(nèi)各項服務(wù)功能現(xiàn)狀的滿意度在0-1間，根據(jù)賦值標(biāo)準(zhǔn)（非常滿意2分，比較滿意1分，一般0分，不滿意-1分，非常不滿意-2分，不了解不計分）介于一般和比較滿意之間。其中，生產(chǎn)性服務(wù)功能的滿意度最高為0.72，餐飲、購物、休閑娛樂和美體健身的滿意度依次降低，分別為0.44，0.39，0.26和0.10（見圖3）?？梢姡黜椃?wù)功能可滿足區(qū)內(nèi)消費者的基本需求，但仍需進(jìn)一步改善。因此，從分布密度、提升因子及需增加的內(nèi)容三方面進(jìn)一步進(jìn)行分析。

（一）服務(wù)功能分布密度

以白領(lǐng)聚集的各大辦公樓為圓心、5分鐘步行范圍為半徑，計算范圍內(nèi)各項服務(wù)設(shè)施數(shù)量的平均值?？傮w計算結(jié)果顯示，服務(wù)功能的分布密度同滿意度基本呈正相關(guān)（見表1）；將商務(wù)區(qū)細(xì)分為東直門、東四十條及北京站三個子區(qū)域，此正相關(guān)關(guān)系得到了進(jìn)一步驗證。值得注意的是，休閑娛樂及美體健身功能不完全呈正相關(guān)關(guān)系，這表明還有其他因素對調(diào)查對象的滿意度產(chǎn)生影響，消費者會因選擇這些因素犧牲距離因素，選擇距離相對較遠(yuǎn)，但可提高滿意度的服務(wù)功能。

（二）服務(wù)功能提升因子

為進(jìn)一步剖析這些因素，文本對服務(wù)功能提升因子的比重進(jìn)行了計算。結(jié)果顯示，調(diào)查對象對交通或停車條件、價格和設(shè)施品質(zhì)等因素要求較高，商務(wù)區(qū)在這些方面建設(shè)尚不健全，影響了調(diào)查對象的滿意度，需著重提升。此外，橫向上通過消費評價性指數(shù)，考察各提升因子對各類服務(wù)功能的迫切度，結(jié)果表明，餐飲服務(wù)功能最迫切需要提升氛圍或環(huán)境、交通或停車條件和價格三個因子，購物服務(wù)功能最迫切需要提升品牌數(shù)量、營業(yè)時間、配套設(shè)施數(shù)量三個因子，休閑娛樂服務(wù)功能最迫切需要提升知名度、檔次和距離三個因子，美體健身服務(wù)功能最迫切需要提升營業(yè)時間、檔次和距離三個因子，生產(chǎn)性服務(wù)功能最迫切需要提升交通或停車條件、服務(wù)質(zhì)量和距離三個因子。endprint

（三）服務(wù)功能需增加內(nèi)容

商務(wù)區(qū)內(nèi)服務(wù)功能設(shè)施種類存在的欠缺，也降低了調(diào)查對象的滿意度，存在需要增加的內(nèi)容。具體而言，調(diào)查中94.3%的人認(rèn)為東二環(huán)內(nèi)應(yīng)增加餐飲服務(wù)功能，其中58.3%和37.2%的人希望在東二環(huán)內(nèi)增加普通餐廳和快餐廳，10%的人認(rèn)為需要增加商務(wù)宴請餐廳，3%的人認(rèn)為應(yīng)該增加一些有文化底蘊、有特色的主題餐廳；91.3%的人認(rèn)為東二環(huán)內(nèi)應(yīng)增加購物服務(wù)功能，其中44%和39.5%的人認(rèn)為應(yīng)增加超市和商場，而且雖然區(qū)域?qū)懽謽莾?nèi)均配備有小型便利店，仍有29.4%的人表示需要增加如7-11之類的較大型的便利店，便于中午購買一些日用品；84.5%的人認(rèn)為東二環(huán)內(nèi)應(yīng)增加休閑娛樂服務(wù)功能，其中51.9%，40.9%和18.8%的人認(rèn)為應(yīng)增加電影院，茶藝、咖啡廳、酒吧及KTV、會所；74.4%的人認(rèn)為東二環(huán)內(nèi)應(yīng)增加美體健身服務(wù)功能，其中43.3%的人認(rèn)為應(yīng)增加健身場館，19.1%及13.2%的人認(rèn)為應(yīng)增加美容美發(fā)和按摩足療；最后，77.4%的人認(rèn)為東二環(huán)應(yīng)增加生產(chǎn)性服務(wù)功能，其中39%認(rèn)為應(yīng)增加銀行，11.9%及7.8%認(rèn)為應(yīng)增加賓館、公證處。

東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)對零距離服務(wù)功能需求的時空特征

結(jié)合上文對于東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)零距離服務(wù)功能現(xiàn)狀及滿意度評價，可以發(fā)現(xiàn)商務(wù)區(qū)現(xiàn)存空間活力缺乏等問題源于對消費者需求的不了解，因此結(jié)合上文進(jìn)一步總結(jié)得出商務(wù)區(qū)對零距離服務(wù)功能需求的時空特征，分為需求種類及質(zhì)量、時間特征、空間特征三個層面。

（一）需求種類及質(zhì)量

商務(wù)區(qū)對零距離服務(wù)功能需求的種類，主要集中于餐飲（93.8%）和生產(chǎn)性服務(wù)（81.5%）上，而購物、美體健身和休閑娛樂在區(qū)內(nèi)的需求逐次遞減，分別為47.7%，31.8%和15.9%。其中，餐飲需求在中午以普通餐廳及快餐廳為主，晚上以特色主題餐廳為主，同時對交通停車、價格、數(shù)量、氛圍及環(huán)境等因素較為看重；購物需求在中午以售盒飯的便利店、超市為主，晚上以超市、商場為主，較看重價格、品牌、數(shù)量及交通停車條件等因素；休閑娛樂需求在工作間隙以咖啡廳、會所為主，晚上則以電影院為主，較為重視價格、設(shè)備條件、距離及交通停車等因素；美體健身需求以健身場館為主，較為看重價格、設(shè)備條件、交通停車及距離等因素；生產(chǎn)性服務(wù)功能需求以特定地點特定類型的銀行為主，較為看重交通停車、價格、營業(yè)時間及距離等因素。

（二）時間特征

工作日及休息日需求特征：由于東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)是工作目的地，因此白領(lǐng)在商務(wù)區(qū)的活動時間主要集中在周一至周五，周六、日僅部分白領(lǐng)在商務(wù)區(qū)內(nèi)工作，對零距離服務(wù)功能的需求大幅下降，影響整個商務(wù)區(qū)的城市活力。一天24小時需求特征：白領(lǐng)在東二環(huán)的工作時間集中于8：00-20：00，其中中午11：00-13：00是零距離服務(wù)功能需求最高峰，晚上17：00-19：00是次高峰，早上8：00-9：00再次之，其余時間需求較低，且不同時段需求不同，所需服務(wù)功能種類不同，進(jìn)行的場所也有所差異（見表2）。

（三）空間特征

首先，商務(wù)區(qū)內(nèi)空間分布特征。商務(wù)區(qū)內(nèi)對各類零距離服務(wù)功能的需求，均勻地分布在商務(wù)區(qū)內(nèi)各棟寫字樓內(nèi)，可細(xì)分為東直門、東四十條及北京站三個子區(qū)域。同時，商務(wù)區(qū)白領(lǐng)希望零距離服務(wù)功能越近越好，根據(jù)對各類零距離服務(wù)功能滿意度最高區(qū)域內(nèi)最遠(yuǎn)服務(wù)功能時間的計算，以及對商務(wù)區(qū)內(nèi)所有點距其最近的各類零距離服務(wù)功能設(shè)施的距離分析可知，平均步行5分鐘距離是商務(wù)區(qū)白領(lǐng)最滿意的時間范圍。

其次，商務(wù)區(qū)外對于零距離服務(wù)功能需求的分流特征。由于商務(wù)區(qū)內(nèi)部不能滿足消費者的需求，因此零距離服務(wù)功能需求犧牲距離因素，擴展到商務(wù)區(qū)外部，分流作用的強弱與服務(wù)功能種類相關(guān)。餐飲服務(wù)功能，中午大多在商務(wù)區(qū)內(nèi)就餐，且會選擇單位內(nèi)部或附近就餐，占93.8%；而晚上僅有22.6%的人在區(qū)內(nèi)就餐，77%選擇在區(qū)外就餐，回家及在家附近吃飯是其選擇的主要地點；購物服務(wù)功能，僅有15%的人最常在東二環(huán)購物，40%的人無固定場所，45%有固定場所，家附近及較大商業(yè)中心如西單、王府井及崇文門的分流作用明顯；休閑娛樂服務(wù)功能，僅7%的人最常在東二環(huán)休閑娛樂，49%無固定場所，且周邊休閑娛樂高地東單、西單、三里屯及工體等的分流作用明顯；美體健身服務(wù)功能，11%的人最常在東二環(huán)美體健身，60%的人無固定場所，20%的人選擇家附近進(jìn)行美體健身；生產(chǎn)性服務(wù)功能，42%的人最常在東二環(huán)內(nèi)享受生產(chǎn)性服務(wù)，47%的人表示無固定場所，可見其不固定性較強。

結(jié)論

大都市商務(wù)區(qū)周邊常被一個非均質(zhì)的外圍帶所包圍，可分為積極同化區(qū)、消極同化區(qū)及不活躍區(qū)，它們因性質(zhì)不同而與商務(wù)區(qū)存在著不同程度的互動關(guān)系。其中積極同化區(qū)因具備某些高層次的職能內(nèi)涵，而通常會陸續(xù)向商業(yè)和辦公區(qū)轉(zhuǎn)化，最終納入商務(wù)區(qū)空間延展的版圖；消極同化區(qū)環(huán)境質(zhì)量低劣，經(jīng)濟活力低下，功能日趨衰退，亟待改造，若經(jīng)更新改造后，則可有規(guī)律地向“積極同化區(qū)”轉(zhuǎn)化；不活躍區(qū)則是介于前兩者之間的區(qū)段，其環(huán)境質(zhì)量、經(jīng)濟活力、空間現(xiàn)狀均處于穩(wěn)定狀態(tài)（陳瑛，2002）。

東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)的東側(cè)為三里屯、工體及朝外地區(qū)，環(huán)境質(zhì)量好，空間地域開闊，以大量餐飲、購物、休閑娛樂服務(wù)功能為主，經(jīng)濟活力強勁，但由于二環(huán)主路的阻隔，對東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)而言它屬于不活躍區(qū)，因此希望打破這一現(xiàn)狀，這需要從二環(huán)主路著手。而其西側(cè)，則是北新橋、東四、朝陽門等具有深厚歷史文化積淀，及眾多建筑規(guī)整的四合院群落的文化遺產(chǎn)保護區(qū)，其中一些區(qū)域環(huán)境質(zhì)量低劣，經(jīng)濟活力低下，功能日趨衰退，亟待改造更新，因此是東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)的消極同化區(qū)。此區(qū)域豐富的歷史文化資源及空間資源均未能得以充分利用，而商務(wù)區(qū)的服務(wù)功能也存在大量需求空白，二者相互脫節(jié)，未能協(xié)同互動發(fā)展。因此，若能通過有效的城市更新，加強同商務(wù)區(qū)的聯(lián)系，整合二者資源，則可有效增加此區(qū)域同商務(wù)區(qū)的互動，激發(fā)城市活力，促進(jìn)商務(wù)區(qū)更好的發(fā)展。endprint

并且，以東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的樓宇為圓心，5分鐘步行距離為半徑可以發(fā)現(xiàn)其范圍很大一部分落在商務(wù)區(qū)外圍。因此，可以利用這些區(qū)域的空間資源，引導(dǎo)布置各類零距離服務(wù)功能，以滿足商務(wù)區(qū)內(nèi)對零距離服務(wù)功能的需求。并且，可以進(jìn)一步利用這些區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)文化資源，提升零距離服務(wù)功能的品質(zhì)和文化內(nèi)涵，為商務(wù)區(qū)白領(lǐng)創(chuàng)造更加有文化、有內(nèi)涵、高質(zhì)量、高品位的業(yè)余生活，提升其生活質(zhì)量和文化修養(yǎng)。

與此同時，各類服務(wù)功能的打造，也可以提升商務(wù)區(qū)整體的活力，不但滿足商務(wù)區(qū)內(nèi)白領(lǐng)們的零距離需求，更為整個城市服務(wù)，進(jìn)而將商務(wù)區(qū)的影響力進(jìn)一步擴大到整個城市。使商務(wù)區(qū)在全年365天都充滿活力，滿足區(qū)域內(nèi)各類零距離服務(wù)功能經(jīng)營者的經(jīng)營需求，推動其提供更高的服務(wù)質(zhì)量。進(jìn)而使商務(wù)區(qū)成為整個城市中具有活力、高品質(zhì)的區(qū)域，成為城市重要的增長極，進(jìn)而通過自身的發(fā)展，帶動整個城市的發(fā)展。

正在建設(shè)的南新倉商務(wù)休閑區(qū)北延南擴項目，就是符合這一發(fā)展思路的建設(shè)項目，休閑區(qū)內(nèi)擁有現(xiàn)存最大的皇家倉廒，是京杭大運河的重要節(jié)點和端點，是東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)中重要的歷史文化資源。依托南新倉古倉廒現(xiàn)有的歷史文化元素及休閑、餐飲、會所等現(xiàn)代時尚元素，結(jié)合市民及周邊高端商務(wù)人士等多層次的消費需求，區(qū)域內(nèi)正在采取多業(yè)態(tài)復(fù)合的經(jīng)營模式，進(jìn)行低強度的文化產(chǎn)業(yè)開發(fā)。

而南新倉以南的東門倉胡同南段及豆瓣胡同對其承接還有所欠缺，地域特色還不夠鮮明，因此東四街道正在進(jìn)行休閑區(qū)的北延南擴項目，按照錯位經(jīng)營的原則，與南新倉協(xié)同錯位發(fā)展，打造為北京市著名的集餐飲、休閑娛樂、文化為一體的高端體驗式商務(wù)文化休閑街。作為東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)的配套服務(wù)區(qū)，現(xiàn)已初步取得良好成果，區(qū)域內(nèi)的白領(lǐng)們經(jīng)常到此進(jìn)行餐飲、休閑娛樂等各項活動，是商務(wù)服務(wù)業(yè)的有效補充，大大提高了區(qū)域內(nèi)的城市活力。

因此，未來東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)及與其類似的大都市商務(wù)區(qū)，特別是我國政府規(guī)劃的新建商務(wù)區(qū)內(nèi)，除在各種高端、現(xiàn)代化的寫字樓內(nèi)，大力發(fā)展金融、保險等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)之外，還應(yīng)注重挖掘商務(wù)區(qū)寫字樓內(nèi)工作的白領(lǐng)們，對各種零距離服務(wù)功能需求，解決他們吃飯難、購物難等各種問題。并注重與周邊地區(qū)的互動發(fā)展，提升城市活力，杜絕“鬼城”等現(xiàn)象的再度重演。

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6.葉明.從“DOWNTOWN”到“CBD”—美國城市中心的演變[J].城市規(guī)劃匯刊，1999（1）endprint

并且，以東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的樓宇為圓心，5分鐘步行距離為半徑可以發(fā)現(xiàn)其范圍很大一部分落在商務(wù)區(qū)外圍。因此，可以利用這些區(qū)域的空間資源，引導(dǎo)布置各類零距離服務(wù)功能，以滿足商務(wù)區(qū)內(nèi)對零距離服務(wù)功能的需求。并且，可以進(jìn)一步利用這些區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)文化資源，提升零距離服務(wù)功能的品質(zhì)和文化內(nèi)涵，為商務(wù)區(qū)白領(lǐng)創(chuàng)造更加有文化、有內(nèi)涵、高質(zhì)量、高品位的業(yè)余生活，提升其生活質(zhì)量和文化修養(yǎng)。

與此同時，各類服務(wù)功能的打造，也可以提升商務(wù)區(qū)整體的活力，不但滿足商務(wù)區(qū)內(nèi)白領(lǐng)們的零距離需求，更為整個城市服務(wù)，進(jìn)而將商務(wù)區(qū)的影響力進(jìn)一步擴大到整個城市。使商務(wù)區(qū)在全年365天都充滿活力，滿足區(qū)域內(nèi)各類零距離服務(wù)功能經(jīng)營者的經(jīng)營需求，推動其提供更高的服務(wù)質(zhì)量。進(jìn)而使商務(wù)區(qū)成為整個城市中具有活力、高品質(zhì)的區(qū)域，成為城市重要的增長極，進(jìn)而通過自身的發(fā)展，帶動整個城市的發(fā)展。

正在建設(shè)的南新倉商務(wù)休閑區(qū)北延南擴項目，就是符合這一發(fā)展思路的建設(shè)項目，休閑區(qū)內(nèi)擁有現(xiàn)存最大的皇家倉廒，是京杭大運河的重要節(jié)點和端點，是東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)中重要的歷史文化資源。依托南新倉古倉廒現(xiàn)有的歷史文化元素及休閑、餐飲、會所等現(xiàn)代時尚元素，結(jié)合市民及周邊高端商務(wù)人士等多層次的消費需求，區(qū)域內(nèi)正在采取多業(yè)態(tài)復(fù)合的經(jīng)營模式，進(jìn)行低強度的文化產(chǎn)業(yè)開發(fā)。

而南新倉以南的東門倉胡同南段及豆瓣胡同對其承接還有所欠缺，地域特色還不夠鮮明，因此東四街道正在進(jìn)行休閑區(qū)的北延南擴項目，按照錯位經(jīng)營的原則，與南新倉協(xié)同錯位發(fā)展，打造為北京市著名的集餐飲、休閑娛樂、文化為一體的高端體驗式商務(wù)文化休閑街。作為東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)的配套服務(wù)區(qū)，現(xiàn)已初步取得良好成果，區(qū)域內(nèi)的白領(lǐng)們經(jīng)常到此進(jìn)行餐飲、休閑娛樂等各項活動，是商務(wù)服務(wù)業(yè)的有效補充，大大提高了區(qū)域內(nèi)的城市活力。

因此，未來東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)及與其類似的大都市商務(wù)區(qū)，特別是我國政府規(guī)劃的新建商務(wù)區(qū)內(nèi)，除在各種高端、現(xiàn)代化的寫字樓內(nèi)，大力發(fā)展金融、保險等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)之外，還應(yīng)注重挖掘商務(wù)區(qū)寫字樓內(nèi)工作的白領(lǐng)們，對各種零距離服務(wù)功能需求，解決他們吃飯難、購物難等各種問題。并注重與周邊地區(qū)的互動發(fā)展，提升城市活力，杜絕“鬼城”等現(xiàn)象的再度重演。

參考文獻(xiàn)：

1.倪劍波.城市新區(qū)商務(wù)區(qū)空間形態(tài)研究[D].天津大學(xué)，2007.6

2.袁海琴.全球化時代國際大都市城市中心的發(fā)展—國際經(jīng)驗與借鑒[J].國際城市規(guī)劃，2007，22（5）

3.陳瑛.特大城市CBD系統(tǒng)的理論與實踐—以重慶和西安為例[D].華東師范大學(xué)，2002

4.（美）丁成日，謝欣梅.城市中央商務(wù)區(qū)（CBD）發(fā)展的國際比較[J].城市發(fā)展研究，2010，17（10）

5.北京大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計中心.東二環(huán)高端服務(wù)業(yè)發(fā)展帶配套服務(wù)設(shè)施需求調(diào)研[R].2013.5

6.葉明.從“DOWNTOWN”到“CBD”—美國城市中心的演變[J].城市規(guī)劃匯刊，1999（1）endprint

并且，以東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的樓宇為圓心，5分鐘步行距離為半徑可以發(fā)現(xiàn)其范圍很大一部分落在商務(wù)區(qū)外圍。因此，可以利用這些區(qū)域的空間資源，引導(dǎo)布置各類零距離服務(wù)功能，以滿足商務(wù)區(qū)內(nèi)對零距離服務(wù)功能的需求。并且，可以進(jìn)一步利用這些區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)文化資源，提升零距離服務(wù)功能的品質(zhì)和文化內(nèi)涵，為商務(wù)區(qū)白領(lǐng)創(chuàng)造更加有文化、有內(nèi)涵、高質(zhì)量、高品位的業(yè)余生活，提升其生活質(zhì)量和文化修養(yǎng)。

與此同時，各類服務(wù)功能的打造，也可以提升商務(wù)區(qū)整體的活力，不但滿足商務(wù)區(qū)內(nèi)白領(lǐng)們的零距離需求，更為整個城市服務(wù)，進(jìn)而將商務(wù)區(qū)的影響力進(jìn)一步擴大到整個城市。使商務(wù)區(qū)在全年365天都充滿活力，滿足區(qū)域內(nèi)各類零距離服務(wù)功能經(jīng)營者的經(jīng)營需求，推動其提供更高的服務(wù)質(zhì)量。進(jìn)而使商務(wù)區(qū)成為整個城市中具有活力、高品質(zhì)的區(qū)域，成為城市重要的增長極，進(jìn)而通過自身的發(fā)展，帶動整個城市的發(fā)展。

正在建設(shè)的南新倉商務(wù)休閑區(qū)北延南擴項目，就是符合這一發(fā)展思路的建設(shè)項目，休閑區(qū)內(nèi)擁有現(xiàn)存最大的皇家倉廒，是京杭大運河的重要節(jié)點和端點，是東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)中重要的歷史文化資源。依托南新倉古倉廒現(xiàn)有的歷史文化元素及休閑、餐飲、會所等現(xiàn)代時尚元素，結(jié)合市民及周邊高端商務(wù)人士等多層次的消費需求，區(qū)域內(nèi)正在采取多業(yè)態(tài)復(fù)合的經(jīng)營模式，進(jìn)行低強度的文化產(chǎn)業(yè)開發(fā)。

而南新倉以南的東門倉胡同南段及豆瓣胡同對其承接還有所欠缺，地域特色還不夠鮮明，因此東四街道正在進(jìn)行休閑區(qū)的北延南擴項目，按照錯位經(jīng)營的原則，與南新倉協(xié)同錯位發(fā)展，打造為北京市著名的集餐飲、休閑娛樂、文化為一體的高端體驗式商務(wù)文化休閑街。作為東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)的配套服務(wù)區(qū)，現(xiàn)已初步取得良好成果，區(qū)域內(nèi)的白領(lǐng)們經(jīng)常到此進(jìn)行餐飲、休閑娛樂等各項活動，是商務(wù)服務(wù)業(yè)的有效補充，大大提高了區(qū)域內(nèi)的城市活力。

因此，未來東二環(huán)總部經(jīng)濟區(qū)及與其類似的大都市商務(wù)區(qū)，特別是我國政府規(guī)劃的新建商務(wù)區(qū)內(nèi)，除在各種高端、現(xiàn)代化的寫字樓內(nèi)，大力發(fā)展金融、保險等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)之外，還應(yīng)注重挖掘商務(wù)區(qū)寫字樓內(nèi)工作的白領(lǐng)們，對各種零距離服務(wù)功能需求，解決他們吃飯難、購物難等各種問題。并注重與周邊地區(qū)的互動發(fā)展，提升城市活力，杜絕“鬼城”等現(xiàn)象的再度重演。

參考文獻(xiàn)：

1.倪劍波.城市新區(qū)商務(wù)區(qū)空間形態(tài)研究[D].天津大學(xué)，2007.6

2.袁海琴.全球化時代國際大都市城市中心的發(fā)展—國際經(jīng)驗與借鑒[J].國際城市規(guī)劃，2007，22（5）

3.陳瑛.特大城市CBD系統(tǒng)的理論與實踐—以重慶和西安為例[D].華東師范大學(xué)，2002

4.（美）丁成日，謝欣梅.城市中央商務(wù)區(qū)（CBD）發(fā)展的國際比較[J].城市發(fā)展研究，2010，17（10）

5.北京大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計中心.東二環(huán)高端服務(wù)業(yè)發(fā)展帶配套服務(wù)設(shè)施需求調(diào)研[R].2013.5

6.葉明.從“DOWNTOWN”到“CBD”—美國城市中心的演變[J].城市規(guī)劃匯刊，1999（1）endprint