□文/蔡靈芝

（九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院 江西·九江）

近年來(lái)，保障性住房建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，融資問(wèn)題成為保障性住房建設(shè)能否順利完成的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。越來(lái)越多的學(xué)者和機(jī)構(gòu)開(kāi)始關(guān)注保障房的融資問(wèn)題，研究者從不同角度對(duì)其展開(kāi)研究，本文對(duì)國(guó)內(nèi)保障性住房融資問(wèn)題的研究文獻(xiàn)進(jìn)行綜述，梳理思想脈絡(luò)，展現(xiàn)研究成果。

一、保障性住房融資制度的缺陷及對(duì)策研究

楊紹萍（2012）分析了我國(guó)保障房建設(shè)的金融支持存在的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在:融資渠道狹窄，以銀行信貸為主；金融工具和金融品種單一，住房信貸風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和轉(zhuǎn)移機(jī)制不健全；公租房融資存在困難；政策性住房金融體系尚未建立；住房金融市場(chǎng)發(fā)育程度較低，抵押、評(píng)估、擔(dān)保、保險(xiǎn)、中介等發(fā)展滯后。陳怡（2011）分析指出當(dāng)前住房保障金融支持中存在的問(wèn)題主要是:保障性住房市場(chǎng)融資體制不完善，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系尚未形成，融資渠道少，住房抵押貸款證券化剛剛起步，多元化的融資格局遠(yuǎn)未形成，專業(yè)化的住房抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展緩慢。而解決問(wèn)題的建議是:明確保障性住房金融支持政策；建立政策性住房金融機(jī)構(gòu)；拓寬保障性住房資金來(lái)源；優(yōu)化住房公積金制度；開(kāi)拓多元化融資渠道；開(kāi)發(fā)適合中低收入階層的貸款工具；豐富保障性住房承貸主體，積極探索多種融資模式。人民銀行岳陽(yáng)支行課題組（2009）總結(jié)了境外金融支持保障性住房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出應(yīng)該:制定戰(zhàn)略規(guī)劃和完善法律法規(guī)、設(shè)立專門(mén)的保障性住房金融機(jī)構(gòu)、扶持和引導(dǎo)銀行支持保障性住房項(xiàng)目、嘗試對(duì)保障性住房項(xiàng)目證券化融資、允許地方發(fā)行保障性住房信托基金、發(fā)展流通市場(chǎng)增強(qiáng)住房抵押貸款流動(dòng)性。

二、保障性住房傳統(tǒng)融資方式的研究

除了政府財(cái)政資金，國(guó)內(nèi)保障性住房利用傳統(tǒng)融資方式主要有:利用住房公積金支持保障性住房貸款、利用地方政府融資平臺(tái)發(fā)行債券。彭瑞雪（2011）對(duì)住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款的必要性和可行性進(jìn)行分析，并分析存在的問(wèn)題:缺乏法律依據(jù)、管理主體性質(zhì)不當(dāng)、風(fēng)險(xiǎn)控制薄弱，提出改善建議。然而，利用閑置住房公積金貸款支持保障住房建設(shè)是受到質(zhì)疑的，張世涵（2009）從法律、所有權(quán)關(guān)系和風(fēng)險(xiǎn)角度對(duì)質(zhì)疑的觀點(diǎn)進(jìn)行了總結(jié)，認(rèn)為應(yīng)該完善住房公積金的管理體制、運(yùn)行機(jī)制、在實(shí)施過(guò)程中注意資金和項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范。

保障性住房利用債券融資方面，2011年6月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)文允許符合條件的地方政府投融資平臺(tái)公司和從事保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的其他企業(yè)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資。路君平（2011）提出要充分發(fā)揮債券市場(chǎng)的功能，籌集保障房建設(shè)資金，同時(shí)也要加強(qiáng)對(duì)用于保障房建設(shè)債務(wù)的監(jiān)管，采取措施有效防范與化解風(fēng)險(xiǎn)。

保障性住房利用保險(xiǎn)資金融資方面，路君平（2011）提出可以吸引保險(xiǎn)資金參與支持保障房建設(shè)，可以實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)業(yè)在有效防范風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上獲得穩(wěn)定的投資收益與保證保障房建設(shè)有可持續(xù)性的資金來(lái)源的雙贏。保險(xiǎn)資金投資保障性住房還面臨一些挑戰(zhàn)，張艷、劉麗華（2011）認(rèn)為保障性住房的收益率較低、缺乏必要的具體實(shí)施規(guī)定指導(dǎo)保險(xiǎn)資金合理運(yùn)用于保障房建設(shè)、缺乏必要的投資路徑和模式，要構(gòu)建保險(xiǎn)資金參與保障性住房建設(shè)的長(zhǎng)效機(jī)制，應(yīng)該制定優(yōu)惠政策、建立起良好的制度環(huán)境、建立保險(xiǎn)資金投資保障性住房的BOT模式。

三、保障性住房創(chuàng)新性融資方式的研究

目前，創(chuàng)新性融資方式研究和實(shí)踐主要有:抵押貸款證券化、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、BOT、公私合營(yíng)模式（PPP）等項(xiàng)目融資方式。巴曙松（2010）提出四種融資創(chuàng)新方式，包括房地產(chǎn)信托投資基金、房地產(chǎn)證券化、創(chuàng)新房地產(chǎn)租賃方式和發(fā)行住房建設(shè)公債。

在 REITs領(lǐng)域，雷蕙、宇羅華（2008）通過(guò)借鑒美國(guó)廉租房REITS成功經(jīng)驗(yàn)，提出了未來(lái)我國(guó)發(fā)展廉租房REITs運(yùn)作模式框架的構(gòu)想設(shè)計(jì)；李靜靜（2011）分析了保障性住房REITs在我國(guó)運(yùn)用的可能性及條件，總結(jié)了保障性住房REITs的運(yùn)作模式，分析了我國(guó)發(fā)展保障性住房REITs存在的問(wèn)題并提出解決對(duì)策；張巍、楊瑩（2010）總結(jié)了廉租房REITs模式得以順利運(yùn)行所應(yīng)必備條件。

在BOT等項(xiàng)目融資方面，李德正（2010）探索引進(jìn)BOT等融資模式以此吸引社會(huì)資本進(jìn)入公共租賃房的建設(shè)，在國(guó)家法律政策、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要及可提供的金融環(huán)境等方面對(duì)其進(jìn)行了可行性分析，提出了公共租賃住房的BOT運(yùn)作方式和實(shí)施構(gòu)架圖。

在PPP融資模式方面，蓋國(guó)鳳（2013）首先分析了保障房融資和建設(shè)過(guò)程中的利益相關(guān)者關(guān)系，設(shè)計(jì)了基于PPP模式的保障性住房融資建設(shè)體系，對(duì)利益相關(guān)者的利益取向和實(shí)現(xiàn)過(guò)程進(jìn)行分析。方周妮、王靜（2009）對(duì)中國(guó)保障性住房項(xiàng)目采用PPP模式進(jìn)行內(nèi)部、外部條件分析，分析其采用PPP模式開(kāi)發(fā)的可行性。在此基礎(chǔ)上根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的不同特點(diǎn)探索具體操作形式。為了達(dá)到合作雙贏的初衷，還應(yīng)具備清晰的市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制、合理的激勵(lì)約束機(jī)制、公平的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制、有效的政府監(jiān)管機(jī)制。

四、保障性住房融資模式研究

在一些研究中，有的把某一種具體的融資方式作為融資模式，實(shí)際上融資模式是指各種不同融資方式的組合，一種融資模式通常以某種或幾種融資方式為主，其余方式為輔，使各種融資方式在組合方式中能夠共同發(fā)揮作用。融資模式選用是否得當(dāng)，直接關(guān)系到保障性住房建設(shè)能否順利實(shí)施。唐麗麗（2013）認(rèn)為經(jīng)濟(jì)因素、保障性住房項(xiàng)目因素、融資成本及融資效率和技術(shù)因素，是保障性住房融資模式構(gòu)建的主要影響因素。

趙鵬（2010）、孫文娟（2011）、謝恒、周雯珺（2012）總結(jié)了國(guó)外保障性住房的融資模式，美國(guó)保障性住房從70年代以后逐漸傾向于通過(guò)提供貸款補(bǔ)貼鼓勵(lì)和引導(dǎo)私人機(jī)構(gòu)參與公共住房開(kāi)發(fā)與建設(shè)。英國(guó)保障性住房的融資模式也由原來(lái)的完全政府財(cái)政支持轉(zhuǎn)變?yōu)檎鲗?dǎo)、多元化融資和多方參與的融資模式，住房協(xié)會(huì)作為保障性住房的主要提供者，它的資金來(lái)源包括政府部門(mén)的公共資金資助、地方政府補(bǔ)貼、運(yùn)營(yíng)存量公共住房的收入以及金融機(jī)構(gòu)、私人投資部門(mén)提供貸款以及其他融資方式等。新加坡建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)公共組屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造運(yùn)營(yíng)，主要的資金來(lái)源是政府的建屋發(fā)展貸款以及各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼，中央公積金貸款，租金和出售組屋取得的收入。

楊大楷、張爍（2011）總結(jié)了重慶保障性住房“1+3”的融資模式，“1”即財(cái)政投入，“3”即銀行貸款、保險(xiǎn)公司、社保基金等渠道籌集。唐麗麗（2013）歸納了我國(guó)保障性住房3種融資模式:財(cái)政撥款為主的融資模式、政府專門(mén)機(jī)構(gòu)融資模式和投融資平臺(tái)融資模式。其中，投融資平臺(tái)融資模式以政府組建的國(guó)有投融資平臺(tái)如城市建設(shè)投資公司等為核心，采取多種融資方式，負(fù)責(zé)保障性住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)等管理工作。

五、保障性住房融資風(fēng)險(xiǎn)的研究

保障性住房融資風(fēng)險(xiǎn)也是融資過(guò)程中重要的問(wèn)題，林鐵鋼（2012）分析了目前的保障房建設(shè)融資渠道面臨著各種可能的風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)政資金渠道面臨穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)類融資渠道面臨信用風(fēng)險(xiǎn)，社會(huì)資金渠道面臨法律風(fēng)險(xiǎn)，金融渠道面臨信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并提出防范保障性住房融資風(fēng)險(xiǎn)的思路。陳杰（2010）認(rèn)為盈利性差、風(fēng)險(xiǎn)性高的保障性住房建設(shè)融資需要有專門(mén)的獨(dú)立的擔(dān)保機(jī)制給予配合和支持，以控制風(fēng)險(xiǎn)和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，否則將很難可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)設(shè)立覆蓋各類保障性住房的擔(dān)保基金或擔(dān)保體系，從而促進(jìn)保障性住房建設(shè)融資的多元化渠道和良性發(fā)展。

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