鐘秀橙

摘要：我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度更是驚人，在快速發(fā)展的同時(shí)也暴露出一些問(wèn)題，尤其是會(huì)計(jì)核算方面的問(wèn)題，嚴(yán)重影響了企業(yè)的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的普遍問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)分析，應(yīng)建立完善核算制度體系；加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)收入核算工作，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用核算。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；會(huì)計(jì)核算

中圖分類號(hào)：F230 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2014）08-0144-01

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)的常見問(wèn)題

（一）會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)不明確

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算具有其特殊之處：產(chǎn)品項(xiàng)目開發(fā)需要的周期相對(duì)較長(zhǎng)，從開發(fā)之初到銷售環(huán)節(jié)、售后服務(wù)環(huán)節(jié)涉及的內(nèi)容復(fù)雜繁多，并且各生產(chǎn)步驟不能按照常規(guī)的地點(diǎn)或時(shí)間點(diǎn)來(lái)劃分。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算面臨核算業(yè)務(wù)種類多，核算期限較長(zhǎng)，核算內(nèi)容復(fù)雜多變，核算金額過(guò)大等問(wèn)題，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)不夠清晰明確。核算數(shù)據(jù)不明確會(huì)造成成本和費(fèi)用計(jì)算不當(dāng)，在當(dāng)期會(huì)計(jì)核算中出現(xiàn)收入與支出不匹配的現(xiàn)象，會(huì)計(jì)核算結(jié)果不能及時(shí)準(zhǔn)確的反映出當(dāng)期收支情況，實(shí)際收益和費(fèi)用偏離了企業(yè)預(yù)期收益與預(yù)期費(fèi)用。會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)不明確也影響了會(huì)計(jì)信息的核算工作，為一些違規(guī)行為提供了可乘之機(jī)，使會(huì)計(jì)信息失去真實(shí)性，不能真實(shí)反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入環(huán)節(jié)相對(duì)復(fù)雜

房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品一般為自行開發(fā)，開發(fā)周期長(zhǎng)且需要投入的資金巨大，其價(jià)值往往較高。與一般企業(yè)相比其銷售形式也較特殊，一般采取預(yù)售與分期付款兩種方法銷售，由于銷售形勢(shì)的特殊化，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算時(shí)的收入確認(rèn)相對(duì)較復(fù)雜。在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 14 號(hào)——收入》中明確規(guī)定：“以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)滿足下列條件才能確認(rèn)收入：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；既沒有保留與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；收入的金額能夠可靠地計(jì)量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量”。房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收的形式銷售產(chǎn)品，在企業(yè)與消費(fèi)者簽訂了購(gòu)房合同時(shí)，產(chǎn)品即商品房尚處于建設(shè)中還不能投入使用，雖然產(chǎn)品已售出但不能同時(shí)滿足收入確認(rèn)的條件。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)不同房地產(chǎn)類型進(jìn)行明細(xì)劃分，要求企業(yè)的會(huì)計(jì)人員必須對(duì)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行分類確認(rèn)，也在一定程度上增加了收入確認(rèn)的復(fù)雜性和會(huì)計(jì)核算的工作量。

（三）借款費(fèi)用資本化不規(guī)范

在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中借款費(fèi)用資本化的范圍更大，但規(guī)定借款費(fèi)用同時(shí)滿足資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生、為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始這 4 個(gè)條件時(shí)，才能予以資本化。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)具有經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，投資收益期長(zhǎng)，資金投入相對(duì)集中等特點(diǎn)，因此多利用債務(wù)資本籌集開發(fā)資金。按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，很難準(zhǔn)確確定借款費(fèi)用資本化的條件，而且房地產(chǎn)企業(yè)一般都有大量未開發(fā)土地，若將土地儲(chǔ)備所包含的借款費(fèi)用計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用中，則會(huì)對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)產(chǎn)生影響。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的建議

（一）建立完善核算制度體系

會(huì)計(jì)核算往往是在項(xiàng)目核算的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，且項(xiàng)目核算對(duì)企業(yè)發(fā)展以及決策有重要的影響，因此為完善房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目核算和會(huì)計(jì)核算必須有完善的核算制度體系作為基礎(chǔ)。首先，企業(yè)應(yīng)保證財(cái)務(wù)核算制度科學(xué)合理，各部門權(quán)責(zé)劃分清晰。將會(huì)計(jì)核算責(zé)任落實(shí)到具體的會(huì)計(jì)工作人員上，保證每一環(huán)節(jié)都能找到對(duì)應(yīng)的負(fù)責(zé)人，可以最大程度減少會(huì)計(jì)核算過(guò)程中出現(xiàn)的失誤，避免再出現(xiàn)問(wèn)題后各部門和相關(guān)工作人員相互推諉，并對(duì)會(huì)計(jì)人員的工作情況進(jìn)行考核，在提高財(cái)務(wù)管理水平的同時(shí)，還可對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更好的防范。其次，提高企業(yè)會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)水平也是必不可少的，可以通過(guò)各種形式定期對(duì)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行培訓(xùn)，以及時(shí)掌握最新的法力及相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)相關(guān)法律法規(guī)處理各會(huì)計(jì)事項(xiàng)，避免由于不了解新規(guī)章制度造成的違規(guī)行為。還要將培訓(xùn)考核結(jié)果納入考核內(nèi)容，以提高員工對(duì)培訓(xùn)的重視程度。最后，設(shè)置財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，根據(jù)企業(yè)自身需求，配備高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員，定期檢查核算人員的情況，促使核算人員及時(shí)準(zhǔn)確的提供資金核算。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)收入核算工作

首先，要明確房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍。房地產(chǎn)銷售收入核算的范圍較廣，一般包括以下幾部分：土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，也在“銷售收入”核算范圍內(nèi)，但出售自用的房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)核算的行為除外。其次，房地產(chǎn)企業(yè)多以預(yù)售的方式銷售產(chǎn)品，但在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前，預(yù)收款項(xiàng)為暫收款、預(yù)收款，不能確認(rèn)為收入。在房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者簽訂了正式的商品房銷售合同，并履行了相關(guān)法律手續(xù)；房屋已完工且通過(guò)驗(yàn)收；消費(fèi)者對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、面積、付款方式均已確認(rèn)，房屋移交手續(xù)辦理妥當(dāng)；收入的金額能夠可靠計(jì)量，此時(shí)所的銷售款項(xiàng)方能確認(rèn)為銷售收入，即只能等到商品房全部完工并交付購(gòu)房者后，再?gòu)念A(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

（三）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用核算

在房地產(chǎn)企業(yè)中以開發(fā)產(chǎn)品為目的發(fā)生的借款費(fèi)用與項(xiàng)目成本之間存在直接關(guān)聯(lián)。根據(jù)歷史成本和費(fèi)用配比兩項(xiàng)原則，應(yīng)將這部分借款費(fèi)用計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用，屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的一部分。在充分考慮配比原則的情況下對(duì)借款費(fèi)用進(jìn)行核算，將在建中且成本累計(jì)發(fā)生額大于本項(xiàng)目預(yù)收款的各房地產(chǎn)項(xiàng)目確定為分?jǐn)偨杩钯M(fèi)用的成本對(duì)象，在減去存款利息或臨時(shí)投資帶來(lái)的收益后，按實(shí)際占用資金計(jì)算計(jì)入建設(shè)項(xiàng)目的成本。各項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟慕杩钯M(fèi)用=（借款費(fèi)用總額―存款利息―臨時(shí)投資帶來(lái)的收益）×（該工程項(xiàng)目賬面累計(jì)余額―該項(xiàng)目預(yù)收款）/Σ （各工程項(xiàng)目賬面累計(jì)余額―各項(xiàng)目預(yù)收款），從而將未完工的且成本累計(jì)發(fā)生額大于本項(xiàng)目預(yù)收款的各房地產(chǎn)項(xiàng)目確定為分?jǐn)偨杩钯M(fèi)用的成本對(duì)象。

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，但是在會(huì)計(jì)核算方面存在的問(wèn)題則會(huì)為企業(yè)帶來(lái)不必要的風(fēng)險(xiǎn)，可以通過(guò)建立完善核算制度體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)收入核算工作，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用核算來(lái)解決存在的問(wèn)題。

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[責(zé)任編輯：高 瑞]