□（西南大學經(jīng)濟管理學院 重慶400715）

一、引言

財政部2006年頒布的《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》首次對投資性房地產(chǎn)進行了定義與規(guī)范，并有條件的引入了公允價值。相對于成本模式，公允價值模式不僅能體現(xiàn)出投資性房地產(chǎn)高收益高風險的特性，更好地反映投資性房地產(chǎn)的真實市場價值，而且能準確地反映企業(yè)資產(chǎn)的總體價值，提供更為相關的會計信息，體現(xiàn)投資者的利益。按照預測，公允價值模式應該會被公司廣泛采用，但從表1的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，在2007年新準則執(zhí)行到2010年間，存在投資性房地產(chǎn)的上市公司中只有3%采用了公允價值后續(xù)計量模式。為何企業(yè)不選擇公允價值計量模式？本文以具體的房地產(chǎn)公司金融街為例，探究該計量模式的應用問題并提出相應的對策建議。

表1 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式統(tǒng)計表

二、投資性房地產(chǎn)應用公允價值模式的問題

從宏觀角度看，一是公允價值受房地產(chǎn)市場環(huán)境影響大。我國的房地產(chǎn)市場起步晚，與發(fā)達國家相比顯得不夠成熟，市場價格等交易信息完善和公開程度仍有所欠缺，公允價值容易受到市場波動、國家政策導向和投資者心理預期等因素的影響，如果不加以選擇的采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，有可能導致會計信息的失真。二是會計準則限制條件嚴格，采用公允價值具有很大不確定性。按照準則的規(guī)定，企業(yè)對于符合條件的投資性房地產(chǎn)可以由成本模式轉(zhuǎn)換公允價值模式，但一旦采用公允價值模式就不得再變更為成本模式。從長期來看，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)跌幅的可能性很大，企業(yè)采用公允價值就必須承擔公允價值變動損失所帶來的風險，無疑加大了企業(yè)采用公允價值計量的壓力。

從企業(yè)主體角度看，一是公允價值應用成本高?，F(xiàn)階段我國的市場交易體系不夠完善，相應的配套設施不健全，公允價值信息收集難度大。對于活躍市場或同類市場信息缺乏的項目，為了收集到高質(zhì)量的定價信息，企業(yè)就不得不借助資產(chǎn)評估機構(gòu)、聘請專業(yè)人員來估值，高昂的評估費用無疑會加大企業(yè)成本，降低企業(yè)釆公允價值模式的積極性。二是增加企業(yè)的納稅調(diào)整成本。會計準則規(guī)定，企業(yè)采用公允價值后續(xù)計量模式，投資性房地產(chǎn)持有期間不再計提折舊或攤銷，而稅法規(guī)定資產(chǎn)計提折舊或攤銷的金額可以稅前扣除。這一差別使得采用公允價值計量的企業(yè)喪失了折舊或攤銷的抵稅作用。另外，采用公允價值計量后，投資性房地產(chǎn)的賬面價值與計稅基礎不一致從而產(chǎn)生暫時性差異，企業(yè)需要確認相關的遞延所得稅資產(chǎn)或負債，也在無形中增加了納稅調(diào)整成本和會計核算的工作量。三是加劇會計利潤與現(xiàn)金流量的背離。企業(yè)采用公允價值計量模式，資產(chǎn)公允價值與初始確認金額的差額計入當期損益，直接影響企業(yè)利潤，但是這部分損益僅僅只體現(xiàn)在財務報表中，不涉及實際的現(xiàn)金流。企業(yè)依據(jù)賬面利潤預繳所得稅和進行股利分配，影響現(xiàn)金流出量。所以說，公允價值計量模式的運用加劇了企業(yè)利潤與現(xiàn)金流的不一致性。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值模式應用案例分析

金融街控股股份有限公司 （以下簡稱金融街）1996年在深圳證券交易所上市，是一家以商務地產(chǎn)開發(fā)、房屋租賃和經(jīng)營管理為主業(yè)的大型開發(fā)運營控股公司，投資性房地產(chǎn)占非流動資產(chǎn)的比重很大。2007年度金融街投資性房地產(chǎn)包括北京金融街購物中心、金樹街、重慶嘉年華等項目，賬面價值合計約15.12億元，占公司非流動資產(chǎn)的32.75%，且均于北京、天津、重慶等大城市的商業(yè)繁華地段，都有活躍的房地產(chǎn)交易市場，能夠取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，客觀上具備了采用公允價值模式進行后續(xù)計量的基礎。

鑒于采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，能夠使公司資產(chǎn)價值、財務情況、經(jīng)營業(yè)績得到相對準確客觀的反映，有利于投資者全面了解公司運營情況，做出正確的價值判斷與決策，該公司2008年對投資性房地產(chǎn)的會計政策進行了修訂，變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式為公允價值模式，并對2006和2007年度可比報表進行了追溯調(diào)整。對于公允價值金額的確定，采用可比項目成交價格類比法確定。

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，必然會對企業(yè)的經(jīng)營成果及財務狀況產(chǎn)生一定的影響。

第一，對凈利潤的影響。采用公允價值模式進行后續(xù)計量，對投資性房地產(chǎn)不再計提折舊和攤銷，減少營業(yè)成本，增加了企業(yè)利潤，期末公允價值與原賬面價值之間的差額產(chǎn)生的公允價值變動損益計入利潤表，又直接影響企業(yè)利潤。由于計量模式的轉(zhuǎn)換，2008年金融街的利潤總額增加1 196.35萬元，其中因采用公允價值不再計提折舊和攤銷間接增加利潤總額5 080.69萬元，受到金融危機的影響，當年投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益為-3 884.34萬元，拉低了利潤總額。2009年、2010年和2011年隨著市場行情的變動，公允價值的上升對利潤產(chǎn)生了正面的拉動作用，通過表2的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，三年公允價值變動損益對凈利潤的貢獻率分別達到56.65%、19.26%和54%，尤其是2009年和2011年，凈利潤的一半以上都來自于投資性房地產(chǎn)公允價值變動，這就體現(xiàn)了運用公允價值的優(yōu)勢。相對的，在房地產(chǎn)價格波動時期，和成本模式相比，公允價值的運用無疑會加大利潤波動的可能性。

表2 投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益占凈利潤的比例分析表 單位：萬元

第二，對資產(chǎn)的影響。成本模式期末計提折舊和攤銷會減少資產(chǎn)規(guī)模，而采用公允價值計量，投資性房地產(chǎn)期末賬面價值要按當時的公允價值進行調(diào)整，公允價值上升的情況下，不僅在計量模式轉(zhuǎn)換時使資產(chǎn)價值增加，持有期間也會因為公允價值變動的確認，增加資產(chǎn)價值。

由于首次運用公允計價模式后續(xù)計量時要進行追溯調(diào)整，如表3所示，2007年投資性房地產(chǎn)的賬面價值由151 196.04萬元調(diào)整到326 921.52萬元，價值增加175 725.48萬元，占非流動資產(chǎn)的比例由32.75%上升到51.30%，公司2008年投資性房地產(chǎn)較上年金額減少14 670.39萬元，一是由于金融危機房地產(chǎn)市場價格波動使得公允價值減少3 884.34萬元，二是該年度內(nèi)公司將重慶嘉年華項目的1-7層銷售，結(jié)轉(zhuǎn)成本導致投資性房地產(chǎn)金額減少14 084.55萬元。2008年以后隨著市場行情的好轉(zhuǎn)、公允價值的上升、其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)入，投資性房地產(chǎn)數(shù)額大幅增加，占非流動資產(chǎn)的比例由2007年調(diào)整后的51.3%上升至2011年的68.11%?？傮w上來看，公允價值的運用使得投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)中所占比例有了大幅度的提高，直接導致公司資產(chǎn)規(guī)模的擴大，2007年變更后至2011年，投資性房地產(chǎn)價值增長了2.78倍，公司資產(chǎn)規(guī)模相應擴大了3.82倍，有力的提高了企業(yè)的融資能力。

表3 投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例分析表 單位：萬元

第三，對所有者權(quán)益的影響。準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本模式變更為公允價值計量模式時，房地產(chǎn)公允價值與原賬面價值之間的差額調(diào)整期初留存收益。另外，當企業(yè)將自用的土地使用權(quán)、建筑物和作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價值計量的投資性房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換當日公允價值大于原賬面價值的差額也要計入所有者權(quán)益。近年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮，房地產(chǎn)價格不斷攀高，公允價值顯著高于歷史成本，轉(zhuǎn)換計量模式必然增加凈資產(chǎn)的賬面價值，增加所有者權(quán)益。

表4 政策變更對2007年所有者權(quán)益影響變動分析表 單位：萬元

從金融街年報數(shù)據(jù)和表4的統(tǒng)計分析可知，由于追溯調(diào)整使得2007年投資性房地產(chǎn)賬面價值增加175 725.48萬元，由此調(diào)增遞延所得稅負債43 931.37萬元；增加留存收益127 245.82萬元，其中增加未分配利潤122 385.92萬元，增加盈余公積4 859.90萬元；增加資本公積4 548.29萬元；公允價值計量模式對所有者權(quán)益的增值作用顯而易見。

盡管公允價值在實務中的運用有諸多限制及不利因素，僅從提升融資能力的角度考慮，在2008年期間房地產(chǎn)行業(yè)受到經(jīng)濟危機和行業(yè)波動影響的時候,金融街對投資性房地產(chǎn)計量模式的變更使所持資產(chǎn)的價值顯性化，實現(xiàn)當期利潤和資產(chǎn)規(guī)模的增長，從而改善了資本結(jié)構(gòu)，提升了公司的融資能力。但在分析過程中也不難看出，公允價值的下降對企業(yè)財務狀況產(chǎn)生不良影響，市場環(huán)境的波動間接加大了企業(yè)財務狀況的波動。另外，我國公允價值評估系統(tǒng)的不完善性、市場信息不夠完全公開透明等因素，加大了一些企業(yè)在計量模式轉(zhuǎn)換過程中人為的操縱利潤、粉飾報表、提供虛假財務信息的可能性。因此，公允價值模式在我國的普及運用還需要不斷完善。

四、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應用的完善策略

（一）構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)市場。真實可靠的取得公允價值依賴于成熟活躍的市場環(huán)境，因此構(gòu)建活躍又規(guī)范的房地產(chǎn)市場成為運用公允價值的重中之重。所以要不斷提高投資性房地產(chǎn)行業(yè)的市場化水平，建立健全相關法制，加強制度規(guī)范和相關的監(jiān)督管理，促進各種資源有效流通，逐步實現(xiàn)行業(yè)的透明度和公平性。

（二）完善投資性房地產(chǎn)的信息披露。監(jiān)管部門要對投資性房地產(chǎn)企業(yè)加強監(jiān)管，制定具體的規(guī)章制度，規(guī)范公允價值相關信息在報表中的披露，以保證信息使用者及時了解投資性房地產(chǎn)種類、計量模式、公允價值變動及其對損益、凈資產(chǎn)影響的重要程度等情況，增加會計信息的可比性和透明度，防止企業(yè)利用公允價值進行利潤操控，對采用公允價值的房地產(chǎn)企業(yè)，可以利用獨立第三方評估機構(gòu)對其投資性房地產(chǎn)價值進行評估復核，對于違規(guī)操縱利潤的企業(yè)，加大監(jiān)管與懲治力度，為公允價值的實施提供優(yōu)越的條件。

（三）減輕企業(yè)稅收負擔。企業(yè)采用公允價值計量模式，不再計提折舊和攤銷，喪失折舊和攤銷稅盾作用的同時還增加了遞延所得稅負債，加重了企業(yè)的稅負，為了完善公允價值在實務中應用，應該在政策上有所傾斜，出臺稅收優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)由于政策變更導致的稅收負擔，避免企業(yè)出于避稅的原因而繼續(xù)使用歷史成本計量模式。

（四）完善市場評估體系，提高會計人員職業(yè)素質(zhì)。在市場不充分的情況下，第三方資產(chǎn)評估機構(gòu)確認公允價值，能夠有效地減少企業(yè)內(nèi)部運用公允價值時的主觀性和隨意性，且其較強的獨立性和專業(yè)性對于提高會計信息質(zhì)量有很大的幫助。因此，規(guī)范健全市場評估體系，使資產(chǎn)評估行業(yè)更好地服務于各利益相關方，也是推進公允價值理論研究和實務操作的重點。

無論對于第三方資產(chǎn)評估人員來說，還是公司內(nèi)部對公允價值進行確認的會計人員來說，堅實的理論知識和豐富的實務經(jīng)驗都是職業(yè)判斷的基礎。因此提高會計人員的職業(yè)素養(yǎng)，進行會計人員職業(yè)道德建設也是完善公允價值在我國運用的重要途徑。