馬曉燕

摘要:我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，給物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)了新的機(jī)遇，也帶來(lái)了挑戰(zhàn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的環(huán)境下，物業(yè)管理行業(yè)財(cái)務(wù)管理嚴(yán)重滯后。本文首先闡述了物業(yè)管理行業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)，并分析了財(cái)務(wù)管理存在的問題，有針對(duì)性地提出對(duì)策和建議，以加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理對(duì)策

我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)雖經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，但仍處于初級(jí)階段，工作中仍存在著很多缺陷，特別是財(cái)務(wù)管理方面有較大的改進(jìn)空間。隨著人們對(duì)生活質(zhì)量要求的提高，對(duì)物業(yè)管理工作提出了更嚴(yán)格、更細(xì)致的要求。所以加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)的管理，不僅關(guān)系到物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，還關(guān)系著人民生活質(zhì)量的提高和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

一、物業(yè)管理中財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

(一)財(cái)務(wù)管理滲透到物業(yè)管理的方方面面

物業(yè)管理服務(wù)與個(gè)體服務(wù)和社會(huì)公共服務(wù)不同，物業(yè)管理服務(wù)具有個(gè)體服務(wù)和社會(huì)公共服務(wù)的全部特征。物管企業(yè)從事任何一項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都需要一定的資金運(yùn)轉(zhuǎn)作為保障，這是每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)順利進(jìn)行的基礎(chǔ)和基礎(chǔ)。物管企業(yè)支付工作人員薪資、提供服務(wù)，到物料消耗、環(huán)境維護(hù)、清潔保潔、設(shè)備維修，等一系列支出都與資金支付有關(guān)，即每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的運(yùn)行都需要資金支持，如果沒有資金，任何活動(dòng)都沒有辦法進(jìn)行。因此每項(xiàng)業(yè)務(wù)都對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有直接或間接地影響，這就要求物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作要滲透到企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門，必須合理的分配資金、運(yùn)用資金，使各環(huán)節(jié)資金比例協(xié)調(diào)，才能使物業(yè)管理工作穩(wěn)定開展，不斷提高市場(chǎng)占有率。

(二)物業(yè)管理中的財(cái)務(wù)管理具有綜合性

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，物業(yè)管理工作也步上了一個(gè)新臺(tái)階。物業(yè)管理工作與其他行業(yè)的管理工作不一樣，它有著自己獨(dú)特的模式，提供的是多層次、多方位、不間斷、全方位的服務(wù)性產(chǎn)品。所以物業(yè)管理工作不僅具有管理密集的特點(diǎn)，也具有勞動(dòng)密集的特點(diǎn)。隨著物業(yè)管理工作社會(huì)化程度的不斷提高，財(cái)務(wù)管理工作正在逐步參與經(jīng)營(yíng)管理決策、加強(qiáng)預(yù)算控制、實(shí)行財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)分析等?，F(xiàn)在財(cái)務(wù)管理工作也應(yīng)用了多媒體技術(shù)，使財(cái)務(wù)管理工作成為物業(yè)管理的關(guān)鍵部分。

(三)物業(yè)管理中財(cái)務(wù)管理其他方面的特點(diǎn)

物業(yè)管理中的財(cái)務(wù)管理還具有其他三種特點(diǎn)：一是資金運(yùn)轉(zhuǎn)過程中的監(jiān)督十分全面。各項(xiàng)收費(fèi)的監(jiān)督不僅來(lái)自物業(yè)業(yè)主，也來(lái)自政府相關(guān)部門甚至物業(yè)管理部門本身。二是財(cái)務(wù)信息使用者主要是物業(yè)管理部門和物業(yè)業(yè)主。物業(yè)管理部門提供的財(cái)務(wù)信息，必須滿足物業(yè)業(yè)主的需求，尤其是管理費(fèi)用這一方面。三是物業(yè)管理部門的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不涉及生產(chǎn)和銷售。物業(yè)管理部門主要為一些簡(jiǎn)單的管理服務(wù)，資金運(yùn)作過程相對(duì)簡(jiǎn)單，所以物業(yè)管理的核算對(duì)象也比較簡(jiǎn)單。

二、物業(yè)管理中財(cái)務(wù)管理存在的問題

(一)財(cái)務(wù)管理手段比較落后

現(xiàn)階段很多物業(yè)公司的會(huì)計(jì)核算制度還停留在傳統(tǒng)的手工做賬階段，對(duì)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、分析并且處理，主要是依靠人工的手段進(jìn)行作業(yè)。傳統(tǒng)的手工做賬方法不僅非常的浪費(fèi)時(shí)間，而且還對(duì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性造成了很大的影響。物業(yè)公司主要把時(shí)間都浪費(fèi)在做賬上面，對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析和總結(jié)的時(shí)間非常少。

(二)資金管理存在問題

因?yàn)槲飿I(yè)管理資金的數(shù)量和來(lái)源渠道十分有限，導(dǎo)致了籌資能力差、資金不足等問題。物業(yè)管理資金來(lái)源主要包括：經(jīng)營(yíng)性收入、日常管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)維修資金等。其他的渠道還包括銀行借款，但是由于物業(yè)管理部門被銀行認(rèn)可的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量較少，資本實(shí)力弱、注冊(cè)資本少等原因，信用保證不足，所以取得銀行貸款成為不可能實(shí)現(xiàn)的事情。

(三)管理能力有待提高

物業(yè)管理基本上都是遵循誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)管理的原則。近年來(lái)，物業(yè)管理的需求呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。為了進(jìn)一步提高在同行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力，一些物業(yè)管理部門開始向智能化、規(guī)?；I(yè)化、市場(chǎng)化發(fā)展。但是受到一些客觀因素的影響，如小區(qū)配套設(shè)施老化、部分業(yè)主素質(zhì)低等，一些小的物業(yè)管理部門市場(chǎng)定位不夠科學(xué)，而且管理理念也十分落后。因?yàn)閷?duì)財(cái)務(wù)管理工作不夠重視，信息、財(cái)、物、人等資源沒能進(jìn)行優(yōu)化配置，再加上經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略不夠長(zhǎng)遠(yuǎn)，存在嚴(yán)重浪費(fèi)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益很低。所以物業(yè)管理部門經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該樹立先進(jìn)的理財(cái)觀念，比如：成本核算觀和現(xiàn)代理財(cái)觀。

(四)財(cái)務(wù)控制需要加強(qiáng)

就我國(guó)大部分物業(yè)公司的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制來(lái)說(shuō)，其財(cái)務(wù)管理辦法還不甚完整，沒有可以借鑒的依據(jù)。并且我國(guó)大多數(shù)物業(yè)管理部門的核算較為簡(jiǎn)單，內(nèi)部的財(cái)務(wù)制度沒有得到相應(yīng)規(guī)范，這些問題對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)都相當(dāng)不合理。大多數(shù)物業(yè)管理公司需要對(duì)相應(yīng)賬目進(jìn)行設(shè)立，但是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)方面的管理還相對(duì)薄弱，依法對(duì)賬目進(jìn)行建立的制度還不夠到位，沒有按照相應(yīng)的明細(xì)賬目對(duì)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行設(shè)置。這樣做不僅不能及時(shí)對(duì)管理費(fèi)使用進(jìn)行掌握，也不能及時(shí)的對(duì)會(huì)計(jì)信息進(jìn)行合理反映。以上種種缺陷都對(duì)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理造成了影響，使效果沒有達(dá)到理想的水平，因此應(yīng)該針對(duì)體系中存在的問題，對(duì)財(cái)務(wù)控制進(jìn)行強(qiáng)化。

三、加強(qiáng)物業(yè)管理中財(cái)務(wù)管理的對(duì)策和建議

(一)保證財(cái)務(wù)管理在物業(yè)管理的核心地位

在物業(yè)管理行業(yè)的財(cái)務(wù)管理過程中，財(cái)務(wù)監(jiān)督的權(quán)威是不容忽視的。管理人員要充分認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)管理工作的重要性，嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)預(yù)算來(lái)安排工作，改變傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理被動(dòng)的模式，積極參加制定財(cái)務(wù)目標(biāo)，觀察管理工作的完成情況，制定系統(tǒng)的考核標(biāo)準(zhǔn)，以保證財(cái)務(wù)管理在物業(yè)管理工作中的核心地位。進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作，還要全面評(píng)價(jià)和審核預(yù)算目標(biāo)，能否科學(xué)制定預(yù)算目標(biāo)，關(guān)系到物業(yè)管理部門的經(jīng)濟(jì)效益。

(二)強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本觀念

物業(yè)管理工作很大程度上算是一個(gè)服務(wù)性行業(yè)，財(cái)務(wù)管理工作最主要的一方面就是成本管理。物業(yè)管理部門中最主要的支出包括管理費(fèi)用和人工成本，因此應(yīng)該提高全體職工的成本控制觀念。物業(yè)管理部門一方面應(yīng)對(duì)人力資源進(jìn)行分配和整合，減少不必要的員工，開發(fā)員工潛力，降低人力資源成本。另一方面應(yīng)該確定科學(xué)的成本目標(biāo)和財(cái)務(wù)管理模式，使所有部門和單位都能重視和節(jié)約成本，提高全體員工的成本意識(shí)。與此同時(shí)，也應(yīng)該對(duì)員工的服務(wù)水平和職業(yè)道德進(jìn)行培訓(xùn)和教育，建立一個(gè)懂技術(shù)、會(huì)管理、愛崗敬業(yè)的高素質(zhì)人才隊(duì)伍，用以提高物業(yè)管理工作的效率和質(zhì)量。

(三)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員管理

進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作，一定要設(shè)立專業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門，專門對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行管理。統(tǒng)一管理和委派財(cái)務(wù)人員，可以有效避免出現(xiàn)一些混亂局面，可以使財(cái)務(wù)人員責(zé)任心有所加強(qiáng)，也可以杜絕腐敗現(xiàn)象。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理科學(xué)化的前提就是擁有較高素質(zhì)的專業(yè)財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍，想要使物業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的需求得到滿足，除了具備基礎(chǔ)的核算能力，還應(yīng)具備相應(yīng)的創(chuàng)新、預(yù)測(cè)、溝通、開拓、協(xié)調(diào)以及決策能力。物業(yè)管理部門必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)力度以及后續(xù)教育，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的基本能力，以使財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)能夠全面提高。

(四)加強(qiáng)物業(yè)管理財(cái)務(wù)監(jiān)督工作

我國(guó)物業(yè)管理工作正在快速發(fā)展，而物業(yè)管理部門也突破瓶頸，朝著大規(guī)模經(jīng)營(yíng)方向前進(jìn)。所以一定要加強(qiáng)物業(yè)管理部門的財(cái)務(wù)監(jiān)督工作，完善財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)，不斷對(duì)資金的來(lái)源進(jìn)行探索和創(chuàng)新，升級(jí)和改進(jìn)物業(yè)增值服務(wù)，建立和健全物業(yè)管理部門的財(cái)務(wù)管理機(jī)制。

(五)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理過程中的基礎(chǔ)性工作

想要使財(cái)務(wù)管理過程中的基礎(chǔ)性工作得到加強(qiáng)，必須要注意兩方面的工作：一是對(duì)財(cái)務(wù)監(jiān)督體系進(jìn)行建立和完善，只有在整個(gè)過程中，對(duì)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行規(guī)范，才能使財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制更加的完善，使財(cái)務(wù)管理的水平以及效果增強(qiáng)。尤其是在對(duì)會(huì)計(jì)憑證進(jìn)行審核時(shí)，應(yīng)該對(duì)會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性以及完整性進(jìn)行確保。二是對(duì)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)清查、會(huì)計(jì)核算、成本核算以及財(cái)務(wù)管理進(jìn)行建立和健全。只有這樣才能讓物業(yè)管理公司對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行管理時(shí)，做到有制度可以依據(jù)，因此必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理過程中的基礎(chǔ)性工作。

四、結(jié)束語(yǔ)

物業(yè)管理工作與人們的生活有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，要做好物業(yè)管理工作，一定要針對(duì)其特點(diǎn)和現(xiàn)狀，制定出切實(shí)可行、全面、完整的財(cái)務(wù)管理制度。發(fā)展新形勢(shì)告訴我們，財(cái)務(wù)管理工作已經(jīng)是物業(yè)管理部門不可缺少的一部分，只有不斷對(duì)財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行探索，找到更科學(xué)、直觀的管理模式，提高財(cái)務(wù)管理工作的水平，才能使物業(yè)管理工作向科學(xué)化、規(guī)范化方向發(fā)展。只有落實(shí)好財(cái)務(wù)管理工作，形成一個(gè)適合物業(yè)管理工作的模式，才能使物業(yè)管理健康、有序地發(fā)展。

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