竇錦凱

摘要：本文針對房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，較為詳細(xì)地論述了房地產(chǎn)行業(yè)的成本構(gòu)成。重點(diǎn)揭示商品房價格上漲與其開發(fā)成本不斷增加緊密相關(guān)。提出通過控制土地供應(yīng)總量，降低地價；清理不合理行政收費(fèi)等主要措施來有效實(shí)現(xiàn)平抑商品房價格過高之目的。

關(guān)鍵詞：開發(fā)成本；合理利潤空間；平抑房價

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）07-0217-02

一、房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本構(gòu)成

（一）土地費(fèi)用

土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占25%，并有進(jìn)一步上升的趨勢。

（二）前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過10%。

（三）建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程是指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等。它在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從目前情況看，約占整個成本的30%左右。

（四）市政公共設(shè)施費(fèi)用

市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國一般在15%~20%左右。

（五）管理費(fèi)用

管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險費(fèi)等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。

（六）貸款利息

房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。

（七）稅費(fèi)

稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，包括：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、兩稅一費(fèi)（營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣、水、電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。在目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~20%左右。

（八）其他費(fèi)用

其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。

二、房地產(chǎn)價格居高不下的主要原因

（一）土地供應(yīng)價格上升

從2003年四季度開始，國土資源部對建設(shè)用地進(jìn)行清理整頓，各地方政府抓緊土地儲備。這些措施的施行，使建設(shè)用地日趨緊張。全國新一輪房地產(chǎn)圈地?zé)岢辈坏纯s相反更趨高漲，地價更是一路上漲。有些城市在此過程中都暫停一段時間的土地交易，土地供不應(yīng)求導(dǎo)致炒地盛行。許多人看到炒地炒樓有利可圖便投身其中，形成新的需求，使土地供應(yīng)壓力更大，造成惡性循環(huán)。

（二）政府行政性收費(fèi)項(xiàng)目繁多，費(fèi)用偏重

導(dǎo)致房價居高不下的原因之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的行政性收費(fèi)過重。從各級政府對房地產(chǎn)的收費(fèi)項(xiàng)目看，不但繁多而且混亂。據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)稅費(fèi)聯(lián)合調(diào)查統(tǒng)計(jì)，1996年北京、上海、廣州三城市稅費(fèi)占商品房價格比重分別為18%，15.7%和24%。其中廣州市1985年有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)僅五項(xiàng)，到1995年增至85項(xiàng)，其中80%以上為地方政府或部門規(guī)定的行政性收費(fèi)項(xiàng)目。1995，1996年國家計(jì)委和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)文，后經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)雖然取消了48項(xiàng)不合理收費(fèi)項(xiàng)目，但房地產(chǎn)企業(yè)仍然面對沉重的行政收費(fèi)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅賦偏重

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按收入額的5%交納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的7%交納城建稅，按營業(yè)稅的3%交納印花稅，按實(shí)現(xiàn)利潤總額的25%交納企業(yè)所得稅，按營業(yè)收入的1%預(yù)征土地增值稅，按交易額的3%~5%交納契稅，還有諸如印花稅，耕地占用費(fèi)，車船使用稅種，按這些稅種綜合計(jì)算，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)可達(dá)到12%~14%。

（四）融資渠道相對薄弱，貸款利率居高不下

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般具有項(xiàng)目運(yùn)作周期長，資金集中投入并且量大，投資回收周期相對偏長的特點(diǎn)，對銀行信貸資金的依賴十分嚴(yán)重。按10萬平方米居住小區(qū)計(jì)算，前期購地，交配套費(fèi)，辦開工手續(xù)所需啟動資金約需16 000萬元到38 000萬元，按目前商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定，只有交齊土地出讓金，并且投資額達(dá)25%以上才可預(yù)售，按央行規(guī)定，商品房只有達(dá)到主體封頂才可發(fā)放按揭貸款。這些規(guī)定雖然可避免一定的風(fēng)險，但對流動資金不足的企業(yè)，只能是自古華山一條路——貸款。企業(yè)需承擔(dān)貸款利息巨大。

（五）建材價格波動，帶動建安成本提高

建筑所需原材料中鋼材，水泥，木材三大項(xiàng)所占比重最大，近幾年來價格均有不同程度上漲，建材價格的上漲，直接推動了建安成本的提高，如果說幾年前建安造價普通住宅在850~1250元/M2之間，那麼現(xiàn)在的框架鋼混結(jié)構(gòu)住宅可達(dá)1350~1850元/M2之間，漲幅每平方米達(dá)到500元。

三、如何行之有效地控制房地產(chǎn)開發(fā)中的成本

（一）強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，控制土地供應(yīng)總量，降低地價

1.規(guī)范控制建設(shè)用地協(xié)議出讓范圍，全面推行經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)，拍賣，掛牌制度。在全國范圍內(nèi)建立統(tǒng)一，開放，競爭有序的土地市場，并且逐步要使行政性配置方式從經(jīng)營性土地領(lǐng)域退出。

2.加強(qiáng)政府調(diào)控，力求土地供需總量平衡。避免因總量不足導(dǎo)致炒地之風(fēng)盛行，地價狂漲。

3.逐步建立強(qiáng)制性退出機(jī)制，避免因土地供應(yīng)方式招拍掛后，因受資金規(guī)模限制，而使大量土地集中到少數(shù)資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商手中，以便其囤積居奇。政府應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定對超過規(guī)定期限而未進(jìn)行開發(fā)的土地在進(jìn)行合理性補(bǔ)償后要強(qiáng)制性收回政策，以保持足量的開發(fā)用地規(guī)模，平抑過高的地價。

（二）加大對房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)的清理力度

各級地方政府應(yīng)認(rèn)真落實(shí)國家已出臺的各項(xiàng)清理收費(fèi)政策，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域和消費(fèi)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)不合理收費(fèi)應(yīng)切實(shí)進(jìn)行全面清理整頓。對國家已明令禁止的收費(fèi)項(xiàng)目，不能再繼續(xù)征收和變相征收。對現(xiàn)有收費(fèi)項(xiàng)目，適當(dāng)調(diào)低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對可收可不受的項(xiàng)目予以停收，以利降低開發(fā)建設(shè)成本，減輕購房者負(fù)擔(dān)。

（三）完善市政配套，履行政府職責(zé)，合理分?jǐn)偝鞘泄苍O(shè)施費(fèi)用

對應(yīng)有政府負(fù)擔(dān)的市政配套設(shè)施，政府應(yīng)切實(shí)負(fù)起責(zé)任。不能再通過變相方式繼續(xù)轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商頭上，對確需應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的市政配套設(shè)施，適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并引進(jìn)競爭機(jī)制，避免壟斷性經(jīng)營加重開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)。

（四）適當(dāng)降低稅收負(fù)擔(dān)

依法納稅是每個企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，適當(dāng)?shù)亩愂照撸瑫δ骋恍袠I(yè)的健康發(fā)展起到積極促進(jìn)作用。房地產(chǎn)行業(yè)也不利外。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策可適當(dāng)降低，如適當(dāng)降低企業(yè)營業(yè)稅和所得稅稅率，并可減免部分小稅種，如契稅等。這對降低房地產(chǎn)業(yè)成本開支，平抑過高的房價，促進(jìn)居民住房消費(fèi)將起事半功倍的效力。

（五）開拓金融業(yè)務(wù)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費(fèi)用

金融資本同產(chǎn)業(yè)資本的互相分離而又緊密結(jié)合，是當(dāng)代資本主義國家發(fā)展商品經(jīng)濟(jì)的共同規(guī)律。房地產(chǎn)業(yè)離開金融業(yè)的支持和配合，將會寸步難行。真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路，一是間接融資，依靠銀行；二是直接融資，通過股票市場、債券市場、基金、信托等渠道。因此，積極推行金融機(jī)制改革，適當(dāng)對房地產(chǎn)業(yè)輔以支持，如發(fā)行住房投資基金，企業(yè)債券，降低房地產(chǎn)企業(yè)股票上市門檻，適當(dāng)放寬對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸要求，增加信貸規(guī)模，降低中長期貸款利率水平等。

總之，房地產(chǎn)成本決定房地產(chǎn)價格，而房地產(chǎn)價格又是影響社會經(jīng)濟(jì)的一個關(guān)鍵因素。它的波動從微觀講關(guān)系到人們的生活水平，從中觀層次看是一個城市或者地區(qū)競爭力的重要組成部分，從宏觀角度看，它對一個國家的國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。應(yīng)當(dāng)講控制房地產(chǎn)開發(fā)成本是政府在不斷推出經(jīng)濟(jì)適用房以平抑房價的另一重要?dú)⑹诛担@將對國民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)意義。

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［責(zé)任編輯：王鑫］