吳丹

“萬科等國內(nèi)地產(chǎn)商的企業(yè)毛利率一般在18%到19%，這個項(xiàng)目的毛利率高達(dá)20%多甚至30%?！毕颉抖皇兰o(jì)商業(yè)評論》（下文簡稱《21CBR》）記者計算未來濟(jì)州島項(xiàng)目的利潤時，安徽藍(lán)鼎控股集團(tuán)董事局主席仰智慧樂不可支。

仰智慧控制著內(nèi)地和香港兩家上市公司藍(lán)鼎控股（000971.SZ）和藍(lán)鼎國際（00582. HK）， 坐擁資產(chǎn)過百億，為內(nèi)地房地產(chǎn)界新秀?！榜R上有一切”的春節(jié)剛過，藍(lán)鼎國際高調(diào)宣布與博彩巨頭云頂集團(tuán)旗下“云頂新加坡”組建合營公司，赴韓國濟(jì)州島建度假村并開設(shè)賭場，總投資額達(dá)22億美元，雙方各占一半股權(quán)。巧合的是，內(nèi)地開發(fā)商新華聯(lián)近期也進(jìn)軍濟(jì)州島，傳聞將聯(lián)手本土合作伙伴涉足博彩業(yè)。

近年來，內(nèi)地地產(chǎn)商海外擴(kuò)張已漸成規(guī)模，足跡遍布馬來西亞、泰國、美國、澳大利亞和歐洲各地，聯(lián)手博彩業(yè)進(jìn)軍濟(jì)州島，開發(fā)商所看中的已不只是地產(chǎn)銷售?！?1CBR》記者獨(dú)家采訪藍(lán)鼎國際、博彩巨頭云頂及韓國濟(jì)州島政府等當(dāng)事方，還原了地產(chǎn)商“豪賭”濟(jì)州島的歷程和商業(yè)邏輯。

在香港中環(huán)國際金融中心干凈整潔的辦公室，仰智慧接受《21CBR》記者獨(dú)家采訪時，用“一定偶然性”形容當(dāng)初對濟(jì)州島房地產(chǎn)投資價值的發(fā)現(xiàn)：“2012年，我?guī)ьI(lǐng)公司11個人到韓國考察一商貿(mào)城項(xiàng)目，學(xué)習(xí)韓國在本土農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和運(yùn)營的成功經(jīng)驗(yàn)。”考察團(tuán)周末結(jié)束工作之后，一行人在當(dāng)?shù)嘏笥训慕榻B下參觀濟(jì)州島。此前，仰智慧連濟(jì)州島具體位置都不清楚，“只在韓劇里看過風(fēng)景，實(shí)地一看確實(shí)很漂亮”。

除了漂亮風(fēng)景，更令仰智慧驚詫的是濟(jì)州島的地價與房價：“環(huán)島游路過一處世界文化遺產(chǎn)附近的一片房子，特別漂亮，問當(dāng)?shù)厝朔績r，告訴我折合人民幣大概兩萬多一平方米，地價幾十萬一畝?！毖鲋腔哿⒖虒?jì)州島投資房地產(chǎn)的回報率與內(nèi)地對比：“國內(nèi)土地動輒幾百萬一畝，合肥等二三線城市的房子都數(shù)千元錢一平方米，后來韓國當(dāng)?shù)卣?1萬元人民幣一畝的價格出讓，在中國縣城都買不到這么便宜的地！”

國內(nèi)地產(chǎn)大鱷綠地集團(tuán)的進(jìn)駐也堅定了仰智慧的信心：“藍(lán)鼎跟綠地很熟，拍地、投資經(jīng)常一起琢磨。綠地向濟(jì)州島政府購買1200畝地，推出的第一期房子目前已售罄，買家90%以上為中國人。既然綠地可以，我們也能在那里干?！庇谑牵鲋腔酆芸炫沙霭üこ?、營銷、財務(wù)、法律等集團(tuán)各部門骨干赴濟(jì)州島調(diào)研兩周，根據(jù)調(diào)研材料決定投資。

相比綠地僅在開發(fā)住宅，仰智慧在濟(jì)州島的野心更大。藍(lán)鼎國際聯(lián)合云頂集團(tuán)向韓國濟(jì)州國際自由城市開發(fā)中心（相當(dāng)于濟(jì)州島的國土局）購買3490畝地，位于濟(jì)州島神話歷史公園的開發(fā)地盤。該地塊共包括三宗地，即A區(qū)、R區(qū)及H區(qū)。其中A區(qū)76.9萬平方米，用于建設(shè)視覺主題樂園、水上樂園、康樂及住宿設(shè)施；R區(qū)95.2萬平方米，為商業(yè)及住宅用地；H區(qū)總面積59.8萬平方米，將建成有關(guān)世界飲食文化的主題樂園。

顯然，覬覦濟(jì)州島的內(nèi)地開發(fā)商不止藍(lán)鼎國際一家。濟(jì)州國際自由城市開發(fā)中心理事長金漢旭告訴《21CBR》記者，曾有深圳、廣州等多地開發(fā)商曾表示濃厚興趣。為摸清藍(lán)鼎的經(jīng)營能力，韓國考察團(tuán)先后6次到其安徽的大本營調(diào)研，據(jù)金漢旭透露：“調(diào)研的核心項(xiàng)目一是企業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，二是支持項(xiàng)目運(yùn)作的財力?！?/p>

2013年4月，仰智慧與韓國濟(jì)州島當(dāng)局簽訂協(xié)議備忘錄，臨近簽約，濟(jì)州島房價已上漲不少，當(dāng)?shù)卣廊灰宰畛鯀f(xié)議價出讓，目前濟(jì)州島政府已沒有可賣的土地。韓國土地多為私人所有，地產(chǎn)商若有興趣，可向濟(jì)州島私人所有者收購?fù)恋?，“不同土地所有者收購價格應(yīng)盡量一致，否則易引起紛爭?！苯饾h旭建議說。

盡管信心十足，仰智慧十分明白，濟(jì)州島項(xiàng)目需要一個在娛樂業(yè)極其強(qiáng)大的合作伙伴共同開拓，“我們基本只懂房地產(chǎn)?！毖鲋腔巯颉?1CBR》記者獨(dú)家透露，當(dāng)初洽談的公司不乏銀河娛樂、澳門博彩、美高梅等博彩業(yè)巨頭，經(jīng)綜合考量，最終確定與云頂集團(tuán)合作：“項(xiàng)目并不純粹經(jīng)營博彩，而是房地產(chǎn)、環(huán)球影城、免稅店、酒店等多業(yè)態(tài)融合，需要合作伙伴對房地產(chǎn)開發(fā)及資金運(yùn)營具備深刻理解。云頂曾經(jīng)操作過的圣淘沙等項(xiàng)目，就符合我們在濟(jì)州島所打造的業(yè)態(tài)?！?/p>

除了多業(yè)態(tài)的經(jīng)驗(yàn)，仰智慧也希望合作方更了解東方企業(yè)的運(yùn)營模式及公司文化：“有些美國博彩公司，他們的標(biāo)準(zhǔn)和限制太多，資金介入緩慢，不符合項(xiàng)目的需求，而云頂在我們帶他們過去考察的第一天，就確定了股權(quán)對半分的合作意向?！?/p>

就云頂而言，可觀的人流，尤其不斷增長的中國游客，正是該大型旅游綜合項(xiàng)目的財源。云頂新加坡總裁陳啟德告訴《21CBR》記者：“濟(jì)州島本身定位于一座旅游城市，對全球180多個國家和地區(qū)實(shí)行免簽，大大拓寬了客源地，飛行時間半徑小于3.5小時的地區(qū)都是潛在目標(biāo)游客的來源地，比如濟(jì)州島大量游客來自日本。2013年，濟(jì)州島總計吸引游客1085萬人次，其中181萬來自中國，中國前往濟(jì)州島較近的恰是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的華東地區(qū)，只需要1.5個小時的航程?！?014年截至2月10日，濟(jì)州島接待中國游客同比劇增87.5%，達(dá)13.5萬人次。

就博彩業(yè)最核心的賭牌部分，陳啟德表示沒有任何擔(dān)憂：“根據(jù)濟(jì)州島的規(guī)定，企業(yè)在指定觀光區(qū)投入3億美元，即可獲得賭牌的經(jīng)營許可，進(jìn)行試營業(yè)，經(jīng)營之后的兩年內(nèi)投入達(dá)到5億美元，則能拿到正式賭牌?！痹跐?jì)州島博彩業(yè)的競爭狀態(tài)上，仰智慧透露，目前濟(jì)州島政府共發(fā)放8張賭牌，最早的有35年歷史，最晚的已經(jīng)營20年左右，只是上世紀(jì)90年代因曝光賭場丑聞，當(dāng)?shù)夭┎蕵I(yè)曾一蹶不振，中國游客的蜂擁而入正帶來新機(jī)遇。此前有報道稱，目前濟(jì)州島8家賭場的銷售額中，約80%～90%來自于中國游客，新羅賓館的賭場甚至為中國VIP客戶推出“勞斯萊斯”接機(jī)服務(wù)。2013年，韓國博彩業(yè)的總收入為27億美元。

至于項(xiàng)目的賭場規(guī)模，藍(lán)鼎在調(diào)研時曾作預(yù)判，合作伙伴在新加坡圣淘沙整個賭場的面積是12000平方米，全部賭桌500張左右；濟(jì)州島項(xiàng)目整個賭場面積計劃為27000平方米，貴賓賭桌占比約25%，料總賭桌數(shù)會超過圣淘沙項(xiàng)目。

操盤者對濟(jì)州島項(xiàng)目十分看好，但是，龐大的資金投入也令業(yè)界心生憂慮。除了日后借力資本市場融資，仰智慧亦計劃將項(xiàng)目中部分房地產(chǎn)盡快出售以回籠資金：“如果審批等順利的話，今年下半年住宅出售會回籠人民幣50億左右，明年可能再出售50億，還有16萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)?shù)厥蹆r大概每平方米4萬元（人民幣），總銷售額約150億。”

韓國政府規(guī)定，購買50萬美元以上房子就可以獲得濟(jì)州島永久居留權(quán)，仰智慧相信，該政策將成為其房產(chǎn)銷售的一大動力，而潛在埋單者主要是內(nèi)地客源。