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香港全境土地面積約1100平方公里。1903年，港英政府完成全港地籍測(cè)量，調(diào)查登記了香港境內(nèi)土地的產(chǎn)權(quán)、位置、面積及用途等，同時(shí)宣布除新界部分農(nóng)地歸當(dāng)?shù)卮迕袼型?，最終所有權(quán)歸英國(guó)王室所有，統(tǒng)稱為“官地”，地權(quán)由港英政府代為行使。官府一紙文書，就改變土地所有權(quán)制度，這種奪民地為官地的殖民地政策夠無(wú)恥的。

這就是有香港特色的殖民地土地制度：民間想使用“官地”，得向官府租借。官府一次性收取租期內(nèi)所有地租的折現(xiàn)值，民間獲得75年或999年或99年的使用權(quán)。同時(shí)官府掌控了全港的規(guī)劃?rùn)?quán)，通過(guò)“法定圖則”，對(duì)土地進(jìn)行用途管制，并控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，以實(shí)現(xiàn)地租收入最大化。香港市民承受極高房?jī)r(jià)、居住極其逼仄，根源即在于此。

不過(guò)民間對(duì)地權(quán)有習(xí)慣法，通過(guò)地契（土地買賣合約）來(lái)確定所有權(quán)，并且是完整的私有產(chǎn)權(quán)。從市場(chǎng)的邏輯看，這種土地制度比香港改行的殖民地土地制度（緣于英國(guó)封建土地制度）先進(jìn)。港英政府對(duì)新界部分農(nóng)地的私有權(quán)屬還是予以承認(rèn)。但規(guī)劃?rùn)?quán)與土地用途管制令這些土地的私有權(quán)能也不完整了，官府壟斷了土地供應(yīng)，農(nóng)民沒(méi)有權(quán)力商業(yè)開(kāi)發(fā)這些地塊。

上述是丁屋政策出臺(tái)的一個(gè)基本背景。1972年，港英政府推出丁屋政策，正式名稱為小型屋宇（Small House）政策，規(guī)定：18周歲及以上的新界原居民男性后人（“男丁”），每人可一生申請(qǐng)一次在認(rèn)可范圍內(nèi)建造一座最高3層的丁屋，每層面積不超過(guò)700平方英尺（約65平方米），總高度不超過(guò)27英尺（約8.23米），無(wú)需向政府補(bǔ)充地價(jià)。

根據(jù)港英政府的土地用途管制，屋地（住宅用地）比農(nóng)地單價(jià)貴；在農(nóng)地上建屋，是將農(nóng)地改為價(jià)值更高的用途，得向政府補(bǔ)差價(jià)。這不補(bǔ)差價(jià)，難道不是政府對(duì)新界鄉(xiāng)民的一項(xiàng)優(yōu)惠嗎？問(wèn)題是，在新界成為殖民地前，村民在自己的農(nóng)地上建屋，從來(lái)不需要向政府補(bǔ)地價(jià)。從這個(gè)角度看，新界鄉(xiāng)民不過(guò)是把被港英政府侵奪的土地權(quán)屬要回來(lái)一部分而已。

這種建丁屋的資格被稱為“丁權(quán)”，是值錢之物，一個(gè)丁權(quán)市價(jià)大概為100萬(wàn)港元。這價(jià)值從何而來(lái)？看起來(lái)沒(méi)道理?。海?）新界原居民只有男性后人擁有丁權(quán)，女性后人沒(méi)有；（2）權(quán)利人一生只能行使一次權(quán)利；（3）丁屋有占地面積與容積率的限制；（4）丁屋五年內(nèi)限制銷售，如果要入市，是要補(bǔ)繳地價(jià)的。照理說(shuō)，這些都限制了新界鄉(xiāng)民原有的完整土地私權(quán)。如果香港的其他土地是私產(chǎn)、可以自由買賣，那么丁權(quán)是一錢不值的，丁屋地就成了新界原居民男性后人的保留地了。

丁權(quán)值錢，恰恰在于香港土地官有，新界原居民男性后人之外的香港居民及非香港居民購(gòu)置的屋宇，本質(zhì)上都要向香港唯一的地主即官府交付地價(jià)?？梢?jiàn)，港英政府在新界原居民與其他香港市民之間制造了一個(gè)土地使用資格上的勢(shì)差，這個(gè)勢(shì)差是丁屋的價(jià)值來(lái)源。在這個(gè)意義上，丁權(quán)是港英政府對(duì)新界鄉(xiāng)民的一種讓利。丁權(quán)的市價(jià)足以說(shuō)明一切。

之所以做出讓利，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的港英政府要在新界開(kāi)發(fā)新市鎮(zhèn)，在收儲(chǔ)土地上需要新界鄉(xiāng)民的支持。但是，有人攻擊丁權(quán)為新界原居民男性后人的特權(quán)，那是不對(duì)的。丁權(quán)是權(quán)利，之所以看起來(lái)像特權(quán)，乃是因?yàn)槠渌愀凼忻袷チ似鋺?yīng)有的權(quán)利。

由于大部分“男丁”沒(méi)有丁屋地，難以建丁屋自??；擁有丁屋地的原居民轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商或與開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)丁屋，成了一門生意。后者向前者購(gòu)買丁權(quán)，再向政府補(bǔ)地價(jià)就可以買賣了。利潤(rùn)能達(dá)到100%以上。這與內(nèi)地城中村造就億萬(wàn)富翁是一個(gè)道理。但這與住在鴿子籠的香港人反差太大了，所以一直有廢除丁權(quán)以加大政府土地供應(yīng)的輿論。

但其實(shí)不對(duì)。其一，丁權(quán)被寫入了香港基本法。第40條規(guī)定：“新界”原居民的合法傳統(tǒng)權(quán)益受香港特別行政區(qū)的保護(hù)。要廢除丁權(quán)就涉及基本法的修改，很難。

其二，香港房?jī)r(jià)高是土地制度的原因，目前香港只開(kāi)發(fā)了25%的土地用作居住、工作等，其中8%的土地集中居住了700萬(wàn)人。剩下的土地都沒(méi)有開(kāi)發(fā)，其中24個(gè)郊野公園，約占香港面積的40%；農(nóng)地及原野荒地，約占34%。只要拿一部分來(lái)開(kāi)發(fā)，香港人就可以居住得很敞亮。廢除丁權(quán)不會(huì)讓香港市民住上大房子，只是讓所有人一起慘。

【點(diǎn)評(píng)者說(shuō)】?jī)?nèi)地土地出讓制度學(xué)的就是香港，所以相似的地方太多了。港英政府當(dāng)時(shí)考慮了新界原居民權(quán)益，廣州深圳也尊重城中村居民權(quán)益，所以不乏城中村造億萬(wàn)富翁的案例。