李明敬

在中國(guó)，房子永遠(yuǎn)是個(gè)熱門(mén)話題，從丈母娘選女婿，到為買(mǎi)房假離婚，再到開(kāi)發(fā)商各種“放大炮”，而現(xiàn)在最熱的則是房產(chǎn)“限購(gòu)令”逐步瓦解，無(wú)不昭示著房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的重要地位。

但是在熱鬧的背后，又有著怎么樣的博弈？“限購(gòu)令”的取消對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)、投資和剛需族來(lái)說(shuō)，又有著怎樣的影響？

生死“限購(gòu)令”

2014年進(jìn)入下半年以來(lái)，樓市又出現(xiàn)了新的動(dòng)向——限購(gòu)令逐步瓦解。這個(gè)存活了4年、同時(shí)收獲擁護(hù)與詆毀的政策，似乎站在了退場(chǎng)的臨界點(diǎn)。面對(duì)逐步瓦解的限購(gòu)令，人們眾說(shuō)紛紜，甚至直呼搞不懂。不過(guò)有樂(lè)觀的網(wǎng)友調(diào)侃說(shuō)，再買(mǎi)房不用離婚了！

要想弄懂取消限購(gòu)背后的故事，咱們還得從限購(gòu)令說(shuō)起。這項(xiàng)政策是在2010年4月在“新國(guó)十條”中提出的，對(duì)于一些房?jī)r(jià)過(guò)高的城市頒布限制家庭購(gòu)房套數(shù)的規(guī)定，比如北京規(guī)定對(duì)擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭暫停售房，連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社?；騻€(gè)稅的非本市戶籍家庭限購(gòu)1套住房。

有分析指出，限購(gòu)令的出臺(tái)有兩個(gè)重要的背景，一個(gè)是2008年“四萬(wàn)億”之后整個(gè)房?jī)r(jià)失控性上漲，數(shù)據(jù)顯示，2009年全國(guó)房?jī)r(jià)平均增速超過(guò)25%，到2010年，因房?jī)r(jià)問(wèn)題造成的社會(huì)輿論壓力非常大，政府的壓力也非常大；另一方面，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期導(dǎo)致社會(huì)各領(lǐng)域投資偏向房地產(chǎn)，如果不加以控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)“囤積居奇”的現(xiàn)象將難以遏制，很快將導(dǎo)致極少數(shù)人壟斷大多數(shù)房產(chǎn)，加劇買(mǎi)房貴和買(mǎi)房難問(wèn)題。在這種背景下，限購(gòu)令出臺(tái)了。

但是調(diào)控后反應(yīng)最快的并不是房?jī)r(jià)，而是人們?yōu)榱速I(mǎi)房而“不擇手段”。像辦假離婚證、假社保、假納稅證明等各種“造假”讓辦證大軍生意大增，讓天橋辦假證“牛皮癬”一夜茂盛。而假離婚真分手鬧劇更是屢見(jiàn)報(bào)端，人財(cái)兩空，對(duì)簿公堂讓人唏噓不已。對(duì)抗政策的“民間智慧”被發(fā)揮到了極致。

在限購(gòu)政策之后，樓市調(diào)控不斷加碼。2011年，限購(gòu)、限價(jià)、限貸全面升級(jí)，昔日“金九銀十”的銷售旺季變成了“銅九鐵十”，不復(fù)往日風(fēng)光?？谒u家開(kāi)始坐不住了，“拐點(diǎn)”論再出江湖。與此同時(shí)，地方政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力增大，土地財(cái)政收入減少，地方政府也開(kāi)始坐不住了。

兩個(gè)月來(lái)，37個(gè)城市宣布取消或者放松限購(gòu)。據(jù)報(bào)道，廣東佛山放寬限購(gòu)，一家限購(gòu)2套改為一人限購(gòu)2套，結(jié)果售樓處通宵達(dá)旦熱鬧非凡?？梢?jiàn)，限購(gòu)的逐步瓦解，可以直接、快速地釋放出大量具有購(gòu)買(mǎi)力的真實(shí)需求，從而大大降低房?jī)r(jià)下跌的可能性。

開(kāi)發(fā)商仍在坐等政府救市

在限購(gòu)政策逐步瓦解的背后，是中央、地方、銀行、開(kāi)發(fā)商和投資者之間的博弈。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“從土地財(cái)政依賴的角度來(lái)說(shuō)，今年以來(lái)尤其是二季度以來(lái)土地出讓收入的減少直接誘發(fā)地方政府的階段性土地財(cái)政危機(jī)，而地方土地財(cái)政危機(jī)則成為誘發(fā)松綁樓市‘限購(gòu)令的主要原因?！?/p>

有觀點(diǎn)認(rèn)為，土地財(cái)政依賴度越大的城市，其放松限購(gòu)政策的可能性就越大。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，土地財(cái)政依賴度達(dá)到80%以上的城市有14個(gè)，也就是說(shuō)這14個(gè)城市的錢(qián)袋子大多靠“賣地”。甚至可以說(shuō)，地方政府和地產(chǎn)商是魚(yú)水相依的關(guān)系。一方面，地方政府對(duì)房地產(chǎn)收稅，一般開(kāi)發(fā)商拿一個(gè)項(xiàng)目前期至少要蓋不少于50個(gè)章，不同部門(mén)都要審批和驗(yàn)收。項(xiàng)目建起來(lái)，不算拿地成本，有62%的利潤(rùn)都被政府以稅費(fèi)名義征走；另一方面，地方政府簡(jiǎn)單認(rèn)為房?jī)r(jià)漲跌受限購(gòu)影響，想用“猛藥”來(lái)救市，但現(xiàn)實(shí)有時(shí)卻和預(yù)期有相當(dāng)?shù)牟罹唷?/p>

從限購(gòu)和取消限購(gòu)來(lái)看，樓市還沒(méi)有真正回歸到以安居為主的市場(chǎng)中。開(kāi)發(fā)商死扛房?jī)r(jià)，坐等地方政府救市，認(rèn)為地方政府遲早要救市的，這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商是萬(wàn)萬(wàn)不會(huì)輕易降價(jià)的。沒(méi)有房?jī)r(jià)實(shí)在的降價(jià)，就不可能激活市場(chǎng)需求的購(gòu)房者。如此就形成了一個(gè)死循環(huán)，房?jī)r(jià)不降，交易不景氣，地方政府救市，投機(jī)投資入場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲，真正購(gòu)房需求被壓縮?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)沉淀了太多人的既得利益，這才是中國(guó)改革的最大障礙，他們會(huì)不惜一切代價(jià)，來(lái)維持自己的既得利益。

銀行對(duì)政策松綁反應(yīng)冷淡

從地方政府和銀行的關(guān)系來(lái)看，銀行業(yè)務(wù)量的增長(zhǎng)依賴地方政府，但同時(shí)銀行也要考慮自身的風(fēng)險(xiǎn)控制和商業(yè)利益。2014年8月8日，福建出臺(tái)房地產(chǎn)救市政策，要求銀行增加房地產(chǎn)貸款。但監(jiān)管部門(mén)和地方政府的喊話效果并不理想，銀行對(duì)于地方政府的政策松綁反應(yīng)冷淡。

有分析指出，銀行如果在房地產(chǎn)低迷或者說(shuō)是房貸下行之時(shí)，松綁房貸，無(wú)異于將信貸資金往風(fēng)險(xiǎn)巨大的火坑里扔，房地產(chǎn)市場(chǎng)有自身規(guī)律，銀行松綁房貸不僅救不了樓市，反而會(huì)給自己帶來(lái)嚴(yán)重影響。

所以從目前來(lái)看，不僅個(gè)人從銀行難以貸到款，房地產(chǎn)企業(yè)也融資困難。今年上半年，個(gè)人住房貸款比年初增加8704億元，同比少增92億元。一股份制銀行人士稱，在該行內(nèi)部會(huì)上，該行領(lǐng)導(dǎo)提醒分支機(jī)構(gòu)要謹(jǐn)慎進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

最后，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間也存在著博弈。樓市“拐點(diǎn)”論興起，房子供過(guò)于求，購(gòu)房者觀望情緒加重，再加上購(gòu)房者信奉“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌“的金科玉律，盡管不少開(kāi)發(fā)商放低姿態(tài)，各種變相或直接優(yōu)惠，但是購(gòu)房者的心理預(yù)期很難被開(kāi)發(fā)商的”討好“行為所改變。可以說(shuō)，現(xiàn)在購(gòu)房者在市場(chǎng)上處于更有利的地位。

不管各方算盤(pán)打得多響，都不能只想博弈，而不去想解決的辦法。endprint