王杉WANG Shan；高屹GAO Yi

（海軍工程大學(xué)勤務(wù)學(xué)院，天津 300450）

（College of Service,Naval University of Engineering，Tianjin 300450，China）

0 引言

空余房地產(chǎn)是部隊可持續(xù)發(fā)展的重要資源，為確保一旦需要就能迅速騰得出、住得進(jìn)、用得好，必須加強對空余房地產(chǎn)進(jìn)行儲備與管護(hù)。隨著空余房地產(chǎn)數(shù)量增多，管護(hù)所需人力與經(jīng)費需求不斷增加，加大投入勢必將對管理單位造成較大壓力。開展空余房地產(chǎn)對外租賃活動，能夠保持產(chǎn)權(quán)、以房養(yǎng)房，有效緩解需求與投入的矛盾。

1 空余房地產(chǎn)租賃管理歷史背景

空余房地產(chǎn)租賃活動起源于部隊早期的生產(chǎn)經(jīng)營活動。在國家集中力量進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)的時期，開展規(guī)模適度的生產(chǎn)經(jīng)營，既為國家創(chuàng)造物質(zhì)財富，又可彌補經(jīng)費不足，在一定時期內(nèi)，對顧全國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)大局，緩解供需矛盾，起到了積極作用。

隨著生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大，一些問題暴露出來，例如各級都辦企業(yè)搞創(chuàng)收、建賓館搞出租，牽扯精力過多，不利于聚精會神抓中心工作；有些單位在生產(chǎn)創(chuàng)收中各自為政，隨意開支，容易滋長本位主義、分散主義，產(chǎn)生腐敗現(xiàn)象，使主業(yè)與副業(yè)關(guān)系模糊。

新時期新階段，著眼于長遠(yuǎn)建設(shè)，從盤活利用考慮，各級管理部門認(rèn)真貫徹落實有關(guān)政策法規(guī)，在確保權(quán)屬不變的前提下，積極開展空余房地產(chǎn)對外有償服務(wù)，使其“空而不閑”，有效發(fā)揮了空余房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，彌補了正常經(jīng)費的不足，并為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。

2 空余房地產(chǎn)租賃租賃管理存在問題

由于歷史遺留、人員素質(zhì)、環(huán)境狀況的差異，空余房地產(chǎn)租賃管理仍存在一些問題，影響空余房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展。

2.1 政策法規(guī)貫徹落實不到位 有的單位貫徹執(zhí)行政策法規(guī)力度不夠，出現(xiàn)無證租賃、違規(guī)租賃問題；有的受“不經(jīng)商”規(guī)定的制約，偏重守攤子，使空余房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益得不到有效發(fā)揮；針對偏遠(yuǎn)地區(qū)空余房地產(chǎn)，不能開拓相應(yīng)途徑，解決租賃項目零散、出租困難、效益低下等難題。

2.2 租賃管理秩序不規(guī)范 有的單位只顧眼前經(jīng)濟(jì)利益，盲目出租；為了不上繳或少上繳費用，少批多租、短批長租甚至越權(quán)審批租賃項目，擅自擴(kuò)大租賃范圍和規(guī)模；出租房屋質(zhì)量、消防不達(dá)標(biāo)，租賃用途不當(dāng)，安全保密措施不完善等現(xiàn)象時有發(fā)生。

2.3 租賃合同管理不夠規(guī)范 有的單位對承租人的政治背景、資質(zhì)信譽和履約能力審查不嚴(yán)，空余房地產(chǎn)被不法商販利用，釀成社會性問題；合同意識淡薄，不使用房地產(chǎn)租賃合同范本，合同內(nèi)容不完善，條款不清除，權(quán)責(zé)不明確，容易損害雙方利益，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛。

2.4 租賃檔案資料建設(shè)較薄弱，動態(tài)信息掌握不夠及時 部分租賃房地產(chǎn)檔案、租賃合同等資料尚未及時整理歸檔，缺乏一套反映動態(tài)信息的空余房地產(chǎn)租賃管理軟件系統(tǒng)。由于房地產(chǎn)租賃項目數(shù)量、出租面積、租賃期限、租金等都在不斷變化中，因此，給宏觀管理和科學(xué)決策帶來了難度。

3 空余房地產(chǎn)租賃管理對策研究

3.1 推行集中統(tǒng)管，加大信息化建設(shè)力度

遵循保護(hù)產(chǎn)權(quán)、控制規(guī)模、依法租賃和歸口管理的原則，樹立租賃管理一盤棋思想，統(tǒng)籌好局部利益和整體利益的關(guān)系，通過招標(biāo)等形式，使空余房地產(chǎn)發(fā)揮最大效益，防止擾亂市場，減少社會矛盾。另外，傳統(tǒng)的管理模式已不能適應(yīng)市場的要求，加強信息化建設(shè)，是增強管理效能、節(jié)約管理成本的有效途徑，也是參與市場竟?fàn)幍谋厝灰?。積極構(gòu)筑儲備房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫和網(wǎng)絡(luò)平臺，逐步建設(shè)遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)，增加數(shù)字化管理設(shè)施設(shè)備，將空余房地產(chǎn)資產(chǎn)存量、結(jié)構(gòu)分布、管護(hù)狀況等綜合要素，集約有序展示，力爭實現(xiàn)應(yīng)急保障智能化、管理手段信息化、市場營銷多元化、資源管理可視化，提高管理效能的處置能力，增強應(yīng)對競爭的快速反應(yīng)能力。

3.2 加強盤活利用，建立健全監(jiān)督管理機制

運用以租代管、管租結(jié)合、產(chǎn)權(quán)置換等新的管理模式，因地制宜地開展空余房地產(chǎn)租賃管護(hù)工作。立足現(xiàn)有條件，采取多種渠道，提升經(jīng)濟(jì)效益，通過“筑巢引鳳”等途徑，把一批有影響、有發(fā)展?jié)摿Φ捻椖恳M(jìn)來，減少維護(hù)成本，使基礎(chǔ)設(shè)施常用常新。在政策上扶持、租金上優(yōu)惠，培育市場，待其發(fā)展壯大后，逐步提高租金，最終達(dá)到雙贏目的。空余房地產(chǎn)政策性、政治性都很強，稍有不慎就可能違規(guī)越線，要杜絕違規(guī)，防止出現(xiàn)各類糾紛和重大問題，就必須強化監(jiān)督檢查。與地方工商、稅務(wù)、公安等部門建立分工協(xié)作、信息交流、檢查監(jiān)督、共同處罰的聯(lián)合監(jiān)管機制，定期或不定期對空余房地產(chǎn)租賃盤活、安全管理進(jìn)行檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整改措施。

3.3 強化租賃管理，注重綜合效益

空余房地產(chǎn)管理政治敏感性強，安全要求高，又涉及多種社會關(guān)系，應(yīng)注重謀求社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。把好承租人入口關(guān)。通過深入細(xì)致調(diào)查考查，審查承租人政治素質(zhì)是否可靠，詳盡掌握其單位性質(zhì)、經(jīng)營項目、綜合實力、擬租年限，了解其全部高管及部分中層成員情況。在綜合分析比較各承租對象情況的基礎(chǔ)上，優(yōu)先考慮實力雄厚和信譽較好的承租對象。避免不顧承租人政治素質(zhì)、只考慮一時經(jīng)濟(jì)利益，隨意選擇合作人，埋下安全隱患。把好合同管理關(guān)。嚴(yán)格規(guī)范的空余房地產(chǎn)租賃合同管理,對于軍隊空余房地產(chǎn)租賃活動健康有序開展具有重要意義。牢固樹立法規(guī)意識、合同意識，自覺落實空余房地產(chǎn)租賃合同管理的規(guī)章制度；加強出租方與承租方資質(zhì)審查，在合同的制定上，細(xì)化單位和人員遵守安全保密規(guī)定的相關(guān)要求；強化合同文本的制式規(guī)范性，合同條款全面、完善，合同文字細(xì)致、嚴(yán)密，明確租金及租期不明、違約責(zé)任不明確，結(jié)合實際情況制定專用條款，堵塞各種漏洞；簽訂合同前，雙方對合同主要內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真審核，內(nèi)容涉及界限清晰、租期適當(dāng)、租金明確、防止錯漏或產(chǎn)生歧義等方面，防止出現(xiàn)無效合同和詐騙行為，避免糾紛。把好安全檢查關(guān)。將各租賃對象納人安全管理視線，及時與承租人簽訂安全責(zé)任書，商請地方公安、消防、工商、稅等有關(guān)部門共同監(jiān)管，定期進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，禁止出現(xiàn)涉及生產(chǎn)、存放、銷售假冒偽劣、易燃易爆、環(huán)境污染和黃賭毒等影響社會安全的行為。

3.4 適應(yīng)市場發(fā)展，創(chuàng)新空余房地產(chǎn)租賃模式

應(yīng)對發(fā)展迅猛、挑戰(zhàn)和機遇并存的市場，管理部門應(yīng)主動融合，積極作為，創(chuàng)新空余房地產(chǎn)租賃模式。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市改造進(jìn)程加快，對空余房地產(chǎn)管理利用構(gòu)成了挑戰(zhàn)，也帶來了發(fā)展機遇，管理部門應(yīng)該乘勢而上，不能僅限于打開門坐等承租方，更要走出去主動占領(lǐng)市場。應(yīng)對多元選擇、競爭激烈的市場，空余房地產(chǎn)租賃必須形成規(guī)模優(yōu)勢，創(chuàng)造長遠(yuǎn)功效。市場需求具有很大的選擇性，房地產(chǎn)承租方青睞于管理正規(guī)、規(guī)?？捎^、條件優(yōu)越的出租方，尤其是實力雄厚的企業(yè)對市場的選擇更加挑剔。在這種情況下，僅僅依靠既有的空閑房地產(chǎn)開展租賃業(yè)務(wù)，形不成競爭優(yōu)勢，就不能吸引承租大戶。發(fā)展機遇稍縱即逝，如果孤陋寡聞、慵懶遲鈍，就會錯失良機。市場情況千變?nèi)f化，必須慎之又慎，但也不能裹足不前，認(rèn)準(zhǔn)了的就要大膽地闖、大膽地干，這樣才能抓住機遇，創(chuàng)造效益。

4 結(jié)語

4.1 發(fā)展瓶頸問題

4.1.1 受國際形勢和國內(nèi)政策調(diào)整影響，空余房地產(chǎn)租賃工作受到一定程度沖擊。一些企業(yè)項目受金融危機影響，效益下滑，甚至破產(chǎn)；由于國家有關(guān)政策調(diào)整，部分租賃項目舉步維艱，承租戶經(jīng)費緊張，這些不利因索都給穩(wěn)定和提升空余房地產(chǎn)租賃效益帶來了困難。

4.1.2 受有關(guān)規(guī)定制約，空余房地產(chǎn)盤活租賃受到一定阻力。由于大多空余房產(chǎn)建于上世紀(jì)中期，年久失修，擬對有發(fā)展?jié)摿Φ?、前景較好的進(jìn)行改建新建，但受政策規(guī)定制約，尤其是缺乏危房改造方面的政策支持，一直不能實施，對空余房地產(chǎn)的高效租賃和以房養(yǎng)房產(chǎn)生了抑制作用。

4.1.3 分散租賃再生矛盾時有發(fā)生，影響租賃管理秩序。從目前工作實踐情況看，整體租賃較之分散租賃更加便于管理，制度規(guī)定容易落實到位，且效益較好。分散租賃出租方便，但再生矛盾較多，不易于統(tǒng)一管理規(guī)范，容易出現(xiàn)擾亂了租賃秩序和管理的情況。

4.2 發(fā)展前景展望

從當(dāng)前的租賃實際看，城鄉(xiāng)租賃項目存在一定的反差，集中在城市的租賃項目，不管是直管的還是自管的項目，都相對穩(wěn)定，租金也比較高，大部分租賃項目都是社會穩(wěn)定的事業(yè)，受政策沖擊因素極小，滾動發(fā)展的空間較大。地處鄉(xiāng)鎮(zhèn)的空余房地產(chǎn)租賃項目，受政策調(diào)控影響大且不穩(wěn)定，滾動發(fā)展空間小，特別是多數(shù)空余房地產(chǎn)設(shè)施不配套、功能缺失、危房較多，不能滿足承租戶要求，上級管理部門應(yīng)當(dāng)出臺政策，解決危房改造和新出現(xiàn)的問題，按比例允許個別項目進(jìn)行翻建，進(jìn)一步盤活閑置資源。租賃是獲取經(jīng)濟(jì)效益的主要來源，面對各種情況和問題，須積極尋找機遇，轉(zhuǎn)變租賃格局，改善租賃元素，調(diào)整租賃政策，確立新的租賃工作發(fā)展方向，特別是面臨困境的承租戶，可視情給予一定扶持，幫助渡過難關(guān)，只有租賃項目持續(xù)健康發(fā)展，租賃工作才能實現(xiàn)效益最大化和穩(wěn)定發(fā)展。

[1]劉鋼.淺析軍隊空余房地產(chǎn)的租賃管理[J].現(xiàn)代物業(yè)，2012,11（8）：88-89.

[2]石全洲，耿志，董玉杰.加強空余房地產(chǎn)租賃的合同管理[J].山西建筑，2008，34（1）：236-237.

[3]記者 姚芃.軍地加強房地產(chǎn)租賃聯(lián)合監(jiān)管[N].法制日報，2010-10-30.