李梓碩

摘 要：近幾年來，在房價飛速上漲的房地產(chǎn)市場上，小產(chǎn)權(quán)房因其價格低廉受到社會的廣泛關(guān)注和青睞，雖然小產(chǎn)房的出現(xiàn)滿足了人們的住房需要，但是它的地位還是無法得到現(xiàn)行法律的承認(rèn)。因此，小產(chǎn)權(quán)房問題成為亟需解決的問題，本文分析了小產(chǎn)權(quán)房的存在現(xiàn)狀，形成原因，最后提出了規(guī)制小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)措施。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；土地所有權(quán) ；規(guī)制

近幾年來，房價飛速上漲，全國幾乎所有大中型城市及其近郊都出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房，來迎合中低工薪階層的需要。但目前我國法律并未給予小產(chǎn)權(quán)房相應(yīng)的合法地位。盡管國土資源部以及住房與建設(shè)等部門多次發(fā)布通知，要求停建、停售、停購小產(chǎn)權(quán)房，反復(fù)強調(diào)小產(chǎn)權(quán)房交易的風(fēng)險，但是小產(chǎn)權(quán)房市場規(guī)模越來越大，屢禁不止。

一、小產(chǎn)權(quán)房的界定

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房不是一個法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案，其產(chǎn)權(quán)不完整，無法受到法律的保護。

二、小產(chǎn)權(quán)房的形成原因

（一）低廉的價格符合人們的消費需求，追求高收益是目

的。我國經(jīng)濟快速發(fā)展，大城市的房價上漲得非常快，遠遠超出了大多數(shù)居民的購買能力，但是國家的住房保障體系卻無法滿足需求，許多人的住房問題還是得不到解決。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)沒有土地出讓金和各種稅費，也沒有開發(fā)商的利潤截取，出售價格遠遠比商品房價格低很多，對城市工薪階層有很大的吸引力，具有價格優(yōu)勢。而小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)成本低，除了建安費，幾乎沒有其他費用，賣出的價格又是成本價格的幾倍，可以從中獲取巨大的收益，由此驅(qū)使著小產(chǎn)權(quán)房越來越壯大。

（二）城鄉(xiāng)土地制度和市場體制二元化。這是小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的根本體制原因。農(nóng)村土地屬于集體所有，不能自由出讓，更不能自行開發(fā)房地產(chǎn)，而國有土地可以流轉(zhuǎn)、交易、開發(fā)、抵押，這是一種城鄉(xiāng)“同地不同權(quán)”的制度。城市不斷向周邊擴展，城郊的大量集體土地被政府征收，但向農(nóng)民支付的土地補償款較少，但卻以高價賣出，兩者的利益分配不均，農(nóng)民的利益受到嚴(yán)重侵害。但是，如果進行小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)，農(nóng)民就可以得到更多的經(jīng)濟利益。

（三）監(jiān)管不力，違法違規(guī)用地未能及時、有效的處理。從住房制度改革一直到現(xiàn)在，我國相關(guān)法律法規(guī)仍然沒有承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性，一個小產(chǎn)權(quán)房樓盤從建設(shè)、開發(fā)、驗收到銷售、居住段，需要經(jīng)過規(guī)劃、國土、建設(shè)、房管、消防等多個環(huán)節(jié)，這些部門應(yīng)依法對其進行嚴(yán)格的監(jiān)管。但是審批監(jiān)管部門姑息遷就使得小產(chǎn)權(quán)房隊伍越來越壯大，嚴(yán)重影響了法律的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，造成了法律的虛置。

三、小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)制措施

（一）抑制房價的進一步上漲，擴大保障性住房覆蓋面。小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)已經(jīng)有20年了，但到現(xiàn)在才引起人們的重視，其根本原因在于房價漲的太快，已經(jīng)遠遠超過了中低收入的承受能力，反映了我國的住房體系的不完善。我國正在加大力度建設(shè)經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房，但是依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，保障性住房人群范圍狹小，不能滿足中低收入家庭的需求，因此應(yīng)該修改相應(yīng)的法律法規(guī)，擴大保障性住房的覆蓋面，將城市中的普通工薪階層納入覆蓋范圍，同時國家也應(yīng)該出臺相應(yīng)的措施和立法來穩(wěn)定房價。

（二）建立健全集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。改變單一的土地供應(yīng)模式，積極推進土地供應(yīng)主體多元化，建立農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。首先要在法律上明確規(guī)定集體土地所有權(quán)和國家土地所有權(quán)是平等的，其次是應(yīng)在立法中明確規(guī)定農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)作為用益物權(quán)的性質(zhì)，確認(rèn)其流轉(zhuǎn)的合法性，明確規(guī)定收益分配主體，建立農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價和最低保護價。

（三）加強監(jiān)管，嚴(yán)懲違法違規(guī)用地行為。政府部門要加強管理監(jiān)督，理順土地行政管理體制，進一步明確主管部門，建立垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少地方干擾，對小產(chǎn)權(quán)房要分類治理，新建小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)堅決拒絕，已經(jīng)建成銷售的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)及時叫停，嚴(yán)肅查處，對既存的小產(chǎn)權(quán)房不能簡單粗暴地采用一拆了事的方式，拆房的過程很容易激化社會矛盾，影響正常的生產(chǎn)生活秩序和社會穩(wěn)定，而且即使強行拆除了小產(chǎn)權(quán)房，已占用的耕地可能已受到嚴(yán)重破壞而無法復(fù)耕，可以采取其他的方式來處理既存的小產(chǎn)權(quán)房。而對于非法占用耕地建造小產(chǎn)權(quán)房的集體組織，可以要求其另行開發(fā)相對應(yīng)的耕地予以彌補等。

結(jié)語：小產(chǎn)權(quán)房問題涉及國家的土地政策與住房政策，關(guān)乎國家耕地保護與居民利益保障，關(guān)系人民的切身利益。目前法律仍沒有給予小產(chǎn)權(quán)房合法性地位，但是小產(chǎn)權(quán)房市場正在如火如荼的進行，這成為亟待解決的問題。而解決小產(chǎn)權(quán)房問題需要轉(zhuǎn)變思維方式、協(xié)調(diào)好各方利益、重構(gòu)相應(yīng)的法律制度等。

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